El alquiler de pisos para ricos también sube (pero ellos no tienen problemas): estas son sus casas más exclusivas

El mercado de pisos de lujo en alquiler, ese que arranca en 6.000 euros mensuales y alcanza los 28.000, no es ajeno al alza de precios, a la falta de oferta ni tampoco, por raro que parezca, a la exigencia de garantías a los inquilinos que, en ocasiones, son “más estrictas que en el alquiler estándar, debido al alto valor de los inmuebles”, apunta François Carriere, consejero delegado de Coldwell Banker España. Esta agencia tiene en su cartera uno de los pisos más caros de Barcelona: un apartamento de 445 metros cuadrados y tres dormitorios en la emblemática Casa Burés, situada en el barrio Dreta de l’Eixample, que se alquila por 26.500 euros al mes.

De mayor precio es un piso que arrienda la agencia Bernadó Luxury Houses en la plaza del Marqués de Salamanca, en Madrid. Son 432 metros cuadrados y piden 28.000 euros. O uno de los apartamentos en Centro Canalejas, que alquila Viva Sotheby’s International Realty por 25.000 euros al mes. Se trata de 344 metros cuadrados y cuenta con los servicios exclusivos del hotel Four Seasons.

En Málaga se oferta por 15.000 euros un piso de 486 metros cuadrados en Sierra Blanca Tower, aunque en esta ciudad, al igual que en la de Valencia, los precios no alcanzan cotas tan altas. Palma es otro de los buques insignia del lujo, aunque el grueso de propiedades exclusivas se concentra mucho más en las grandes casas —donde los precios pueden llegar a los 60.000 euros al mes— y algo menos en los pisos.

Paloma Pérez, consejera delegada de Viva Sotheby´s, dibuja el panorama: “Los precios de los alquileres de lujo en España experimentaron un crecimiento de entre el 5% y el 6% en 2023 y para 2024 se prevé que continúen al alza, aunque a un ritmo más moderado del 4%”. Si se pone el foco en productos de muy alto standing el encarecimiento es más pronunciado: “En las zonas más exclusivas los precios de alquiler han subido un 20% en los dos últimos años. No vemos indicadores que nos hagan pensar que no pueda seguir subiendo a esas tasas”, apunta Iván Redondo, director general de John Taylor España y Andorra. Hay que recordar, no obstante, que estos precios siguen siendo más atractivos que los de las principales ciudades del mundo.

Este es uno de los motivos por los que cada vez más personas de alto poder adquisitivo, sobre todo internacionales, buscan alquileres en España. El dinero no supone un problema. Los clientes son expatriados, empresarios, jubilados, nómadas digitales, diplomáticos, ejecutivos, deportistas y artistas. Todos reclaman inmuebles ajustados a sus altas exigencias: una buena ubicación, un tamaño importante (suelen tener de 200 a 600 metros cuadrados), calidad de los acabados, diseño interior cuidado, vistas espectaculares, terrazas amplias y servicios adicionales como seguridad, gimnasio, home cinema o piscina. “El hecho de tener fácil acceso a escuelas internacionales, centros comerciales, restaurantes de lujo e instalaciones deportivas aumenta significativamente el valor”, comenta Beatriz Alberte, directora de alquileres de Madrid de la agencia de lujo Gilmar, en cuya cartera hay pisos en el barrio de Salamanca que van desde 10.000 hasta 13.500 euros al mes.

Lo más demandado

Los áticos y pisos de las plantas más altas son los más demandados. “Deben estar en perfecto estado, ya sean de obra nueva o reformados, y los electrodomésticos han de ser de última generación y primeras marcas”, explica Pedro Suyo, responsable de alquileres de Lucas Fox Barcelona, en cuya cartera los pisos de lujo parten de 9.000 euros al mes. También es esencial la existencia de sistemas de seguridad y domótica, cocinas de alta gama o bañeras de hidromasaje. “Para poder decir que un piso en alquiler es de lujo lo tienen que ser también sus calidades generales, y los baños y cocinas en particular. Si estas piezas no son top, no será una propiedad premium”, asegura Redondo.

Una de las peculiaridades de estas viviendas es que no todas llegan a salir al mercado. Lo explica Michela Panteghini, directora de alquileres de Gilmar Málaga: “Tienen un tratamiento más personalizado, casi todo se hace por cartera de clientes y no se publicitan”.

El plazo del alquiler suele rondar el año o los dos años, según el perfil del inquilino, al que se le exige demostrar que tiene capacidad de pago. Como al común de los mortales se le pide “abundante documentación acreditativa de la solvencia”, sostiene Mario Garnica, director de Engel & Völkers Málaga. Y, “es muy importante hacer un buen inventario y clarificar los seguros de obras de arte”, añade Albert González, team leader de Engel & Völkers alquileres en Barcelona. El riesgo de impago también existe para el propietario de una vivienda de lujo. Por esto, Alberte recomienda “contratar un seguro de alquiler o pedir un mínimo de tres meses de garantía de pago, aparte de la fianza legal (dos meses si es amueblada)”.

Estos alquileres se pueden regir por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o no, ya que hay propiedades que quedan excluidas por su tamaño. Una vivienda suntuaria o de lujo es aquella que supera los 300 metros de superficie construida o por la que se paga una renta de alquiler anual de más de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos, el alquiler no está sujeto a regulación legal, se rige libremente por la voluntad de las partes.

La vivienda de lujo en alquiler se concentra, sobre todo, en Madrid, Barcelona, Málaga, Palma y Valencia. En la capital, las zonas más caras son el barrio de Salamanca, Los Jerónimos, Chamberí, El Viso y las urbanizaciones de La Moraleja, La Finca, Somosaguas, La Florida y Valdemarín. Además del cliente latinoamericano, ha aumentado la demanda de norteamericanos en el último año, “por la cercanía al resto de capitales europeas a precios más económicos”, indica la directora de alquileres de Gilmar. Barcelona es una de las ciudades del mundo en las que el precio de la vivienda de lujo está creciendo más. “Hace dos años los pisos y casas más caras rondaban los 18.000 euros al mes y ahora se sitúan en torno a 25.000 euros”, indica González. Estos alquileres se centran en Pedralbes, Sarrià-Sant Gervasi y Dreta de l’Eixample, según Pedro Suyo.

En Málaga el mercado es reducido. “Solo en los últimos años se han llevado a cabo proyectos enfocados a clientes con alto poder adquisitivo”, cuenta Mario Garnica. Los precios “han subido un 13% respecto a septiembre de 2023″, señala Panteghini. En el caso de Palma, poniendo el foco en el casco antiguo, “el lujo se encuentra en pisos a partir de 7000 u 8.000 euros”, relatan en la agencia Engel & Völkers Palma.

En Valencia “se considera lujo a partir de los 5.000 euros mensuales. A diferencia Madrid o Barcelona, el umbral es algo más accesible, debido al tamaño del mercado y la oferta disponible”, indica Karen Muiños, sales manager de Lucas Fox Valencia. Aquí existe una clara escasez de propiedades en comparación con la creciente demanda, especialmente en Pla del Remei, en la zona de L’Eixample y Ciutat Vella.