El exuberante ladrillo sueco se tambalea: así es la gran burbuja que se está gestando

Ilija Batljan es el fundador de una empresa con un nombre de difícil pronunciación: Samhallsbyggnadsbolaget I Norden AB, que del sueco al español se traduce como: Compañía de Construcción Social, un fondo inmobiliario más conocido bajo las siglas SBB. Batljan nació en Montenegro y emigró a Suecia en los años noventa, durante la guerra de los Balcanes. Allí, en la nación escandinava se graduó en Economía y se doctoró en Demografía y Planificación para el cuidado de las personas mayores. Después emprendió una exitosa carrera política bajo el manto del Partido Socialdemócrata. Tras ejercer como alcalde de una pequeña localidad en la provincia de Estocolmo, lo dejó todo en 2011 para irse a una empresa de bienes raíces, de donde luego fue despedido, pero vio en ese sector su futuro. Fue en 2016 cuando forjó SBB con una gran apuesta: hacerse con inmuebles de centros de salud, residencias de mayores, escuelas públicas e incluso comisarías de policía para después arrendarlas a los gobiernos locales. Y valió la pena.

En menos de una década, ladrillo a ladrillo, edificó un negocio con una cartera valorada en 13.000 millones de dólares (unos 12.200 millones de euros, al tipo de cambio actual). La mayor parte son viviendas sociales y propiedades municipales en toda la región nórdica que obtuvo gracias a una ola de préstamos baratos. A finales de 2021, SBB tenía unos 60 millones de metros cuadrados en inmuebles, equivalentes a 20 Empire State Building. Hoy, sin embargo, SBB se ha convertido en el símbolo de una industria que se ha tambaleado ante un aumento brusco del precio de las hipotecas (derivado de la subida en los tipos, que también ha arrastrado a la moneda), una inflación descontrolada (que alcanzó su punto máximo en diciembre pasado de un 12,3%, el más alto en más de 30 años) y un nivel de endeudamiento elevado entre las familias. Tras llegar a su máximo histórico en el segundo trimestre de 2022, los precios de las casas comenzaron a descender. “Han caído alrededor del 12%, lo que significa que en términos reales han disminuido más del 20%, desde entonces”, dice Andrew Kenningham, economista en jefe de Capital Economics.

“Ha habido una corrección considerable”, resalta Daniel Kral, economista sénior en Oxford Economics. Pero no es el estallido de una burbuja. “Aunque podríamos ver un descenso más en los próximos meses, los precios volverán al mismo nivel de 2020″, abunda Jens Magnusson, economista jefe de SEB (Skandinaviska Enskilda Banken AB, un grupo financiero del norte de Europa). La situación, sin embargo, no deja de ser preocupante debido al grado de endeudamiento de las familias. Porque tener una casa en propiedad en Suecia (con 10,8 millones de habitantes) ha sido, casi siempre, mucho más sencillo que alquilarla. La deuda hipotecaria representa el 83% de la deuda total de los hogares, de acuerdo con el supervisor financiero de ese país. Los suecos están dos veces más endeudados que los alemanes o los italianos. Y los bienes raíces representan el 18% de los préstamos bancarios, tres veces más que en España, según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).

Los precios de la vivienda y el endeudamiento se aceleraron después de la crisis financiera pasada, como resultado de la caída en los tipos de interés. Casi un lustro se mantuvo el precio del dinero en negativo —desde febrero de 2015 a finales de 2019, hoy está en un 4%— e incentivó las ganas de hacerse con una propiedad en una economía boyante. El crecimiento promedio anual del PIB sueco fue del 1,7% (el doble que el de la UE en conjunto) entre 2008 y 2021. El modelo nórdico era admirado y sus políticos sacaban pecho cada vez que podían. En el fondo, sin embargo, algo se cocinaba. “Se estaba produciendo un desequilibrio estructural”, dice Kral. En el lado de la demanda, el crecimiento de la población y los tipos de interés ultrabajos no fueron adecuadamente compensados por la disponibilidad de inmuebles. Entonces, los precios comenzaron a subir, aupados también por los grandes rendimientos que ofrecía el negocio de la compraventa. “El mercado sueco ha atravesado un ciclo clásico de auge y caída en los últimos 15 años. Los precios se duplicaron entre 2007 y 2022, llegando a ser el mayor aumento entre la mayoría de las economías avanzadas”, afirma Kenningham.

El panorama se nubla aún más cuando se miran los compromisos financieros entre las familias. En promedio, la deuda de los hogares es aproximadamente el 195% del ingreso disponible (después de impuestos). Este indicador es motivo de preocupación, sobre todo cuando los tipos de interés de esa deuda aumentan. Y en un contexto donde la mayoría de las hipotecas (entre un 60% y un 70%) se han firmado con una tasa variable. “La combinación de una deuda familiar grande y préstamos variables ha hecho que los hogares suecos y la economía sean más sensibles a las decisiones de política monetaria”, recalca el economista jefe de SEB. “No es que me preocupe particularmente que las familias no puedan pagar sus préstamos, pero podrían reducir significativamente otros gastos, lo que a su vez contribuirá a la desaceleración económica”, abunda. Según las previsiones, Suecia será la única economía de Europa que caerá en recesión al final de este año.

Efecto dominó

La debilidad del mercado inmobiliario ya está pasando factura a la construcción y, junto con una mayor incertidumbre y evolución de los costes, está haciendo caer la inversión. “En un buen año, vemos alrededor de 75.000 comienzos de construcción de viviendas. Este año, lucharemos por alcanzar 25.000″, dice Magnusson.

Suecia —que presume de un sistema de alquiler regulado desde finales de los años cuarenta, pero donde hay que esperar, de media, unos 9,2 años para acceder a una vivienda bajo este esquema— sabe lo que es una crisis inmobiliaria. A principios de los noventa, después de eliminar estrictos límites para hacerse con una hipoteca, el mercado pinchó, desencadenando una profunda crisis que llevó a la nacionalización de dos bancos, el rescate de un tercero (con pérdidas que equivalían al 12% del PIB) y una devaluación de la corona. El país tardó casi cuatro años en recuperarse del mazazo. Por ese entonces, Ilija Batljan, el fundador de SBB, recién había aterrizado en tierras escandinavas y aún no sabía qué le deparaba el destino tres décadas después. Es probable que nunca se hubiese imaginado lo que es hoy ni el peso del millonario negocio que ha fraguado, cuya calificación crediticia actual ha sido degradada a la categoría de “bono basura” y por lo cual se ha visto obligado a abandonar la silla de consejero delegado. Eso sí, al César lo que es del César: Batljan aún conserva el 8,3% de las acciones de la firma y casi el 32% de sus votos en el consejo de administración.

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