El calvario de las herencias familiares: ¿qué pasa si su hermano no quiere vender la casa?

Una vivienda heredada, varios beneficiarios y un extenuante y doloroso desacuerdo entre los que quieren vender la casa y los que no. Son los vértices de un conflicto habitual en las familias españolas. A más de uno le sonará el cuento porque la transmisión de viviendas por herencias está en máximos. El INE ha contabilizado más de 107.073 transacciones de este tipo en el primer semestre, la cifra más alta de la serie histórica y un 3,7% más que en el mismo periodo del año anterior. Consecuencia de esto es que ha aumentado la venta de proindivisos a empresas. Estas compran la parte de la casa de uno o varios copropietarios, esos que quieren deshacerse del inmueble y del problema.

Pero antes de tomar este camino, suele haber un largo periodo de negociación y desgaste entre los familiares que heredan un piso. Hay dos bandos: los que quieren vender y los que no. El primer paso para terminar con esa relación de copropiedad, que los propios tribunales consideran anómala, consiste en enviar un burofax al heredero que se niega a desprenderse de la casa y ofrecerle varias opciones: que compre la totalidad de la propiedad o vender de mutuo acuerdo la vivienda a un tercero y repartir el dinero en función de la cuota de propietario. Estas son las soluciones más razonables y lucrativas. El problema es que han crecido los casos de hijos que vivían en casa de su madre, ahora fallecida, y que no tienen ninguna intención de hacer las maletas (tampoco de pagar alquiler ni mantenimiento).

De no aceptar el heredero díscolo ninguna de estas dos opciones, los familiares tendrán que iniciar un procedimiento de acción de división de la cosa común ante los tribunales de justicia. “El juez declarará la extinción del condominio que existe entre los copropietarios y, tras declarar la indivisibilidad del inmueble en la misma sentencia, ordenará su venta en subasta pública judicial. La subasta del bien inmueble es la herramienta que un juez tiene para terminar con una relación de copropiedad (artículo 404 del Código Civil), que el Tribunal Supremo entiende como no definitiva, poco rentable y desfavorable para las partes”, señalan en GJ Defensa Legal, bufete especializado en estos asuntos. El procedimiento jurídico hasta la subasta se puede demorar de dos a tres años, en función de la rapidez de cada juzgado.

Sin embargo, es frecuente que cuando el familiar en desacuerdo recibe la demanda y conoce las consecuencias se asuste y termine por negociar. “Se puede acordar retirar la demanda y poner la vivienda en una inmobiliaria o que la compre uno de los hermanos porque, si el procedimiento no se para a tiempo, la subasta de la vivienda tendrá lugar, con las consecuencias que esto tiene para el propietario que ha provocado la misma”, cuenta Mateo Andrés Rivilla, director de Comunicación de GJ Defensa Legal.

Pero, en ocasiones, la desesperación y la necesidad de liquidez lleva a los herederos a buscar atajos vendiendo su parte a una empresa que compra proindivisos, aun sabiendo que el precio que va a recibir es muy bajo. Se trata de la opción menos interesante desde el punto de vista económico: se pierde más dinero en comparación con la venta libre o la subasta, pero se pone fin al problema.

Estas empresas suelen pagar entre el 25% y el 40% de valor del proindiviso, aunque varía según el tipo de vivienda, la localización (solo les interesan pisos que estén en grandes ciudades o en costa, libres de cargas y que tengan una buena salida en el mercado). En el caso, supongamos, de un piso de 100.000 euros y cuatro herederos, pagarían entre 8.500 euros a 9.000 euros por el 25%. “Si se uniera algún hermano más se podría subir hasta 10.000 euros a cada uno”, explica Juan Ignacio Díez, de la empresa venderproindiviso.es.

Renuncian a una importante cantidad de dinero. “Aunque es una opción completamente legal (artículo 399 del Código Civil), a excepción de que necesites dinero de forma desesperada, la contratación de un abogado siempre es más beneficiosa desde un punto de vista estrictamente económico”, señala Rivilla. El importe que estas empresas pagan va “desde 8.000 hasta 400.000 euros por pequeños estudios en localidades costeras o por edificios enteros en grandes ciudades”, señalan en Vilches Abogados. El vendedor obtiene su importe en menos de 72 horas tras firmar ante notario las escrituras del proindiviso. “Si no se está dispuesto a dejar de ganar dinero y la cabeza aguanta la tensión, lo mejor es que cada uno inicie el procedimiento de división de la cosa común y espere tres años a que salga la subasta y mientras tanto vaya asumiendo los gastos del proceso”, dice Díez.

Para las empresas que compran proindivisos es importante que el resto de copropietarios no se entere de la operación. “Si alguno tuviera conocimiento de esta venta y en un plazo de nueve días presentase una demanda para ejercer su derecho de retracto como comunero, podría adquirir la cuota que el propietario ha vendido a la empresa por el mismo precio, es decir, un 70% más barata”, argumentan en en GJ Defensa Legal. La empresa perderá la oportunidad de inversión y el otro copropietario saldrá ganando, ya que pasará a quedarse con el inmueble a un precio muy bajo.

Transparencia

Cada vez hay más empresas dedicadas a este tipo de transacciones inmobiliarias. “Un 60% de sus operaciones son derivadas de herencias, seguidas con un 35% de divorcios y, finalmente, con un 5% las procedentes de otras situaciones particulares y diversas”, calculan en Vilches Abogados. El problema es que al calor del auge de la venta de proindivisos ha aumentado el intrusismo, denuncia Díez, quien recalca la importancia de ser transparentes: “Al cliente hay que tratarle y explicarle todas las situaciones con el máximo detalle (implicaciones fiscales y personales de la venta), destinar todo el tiempo que sea necesario y hacerle entender que si vende va a perder dinero, pero va a olvidar el problema”.

Una vez hecha la venta y la empresa entra en la relación de copropiedad, intentará llegar a un acuerdo con el resto de herederos. “Son infinitas las posibilidades que se abren para negociar y todo depende de la casuística de cada operación: desde comprar la participación al resto, que ellos te la compren a ti, poner en venta el inmueble…”, señala el experto en proindivisos Díez.

Si no hay acuerdo, la empresa acudirá a la vía judicial. “Las empresas no compran una parte de una casa, puesto que no pueden utilizarla libremente sin consultar al resto de propietarios, sino que compran un escenario legal que históricamente ha sido entendido como negativo y que, de manera segura, se resolverá a su favor ante los tribunales”, dice Rivilla. El juez declarará la extinción del condominio y ordenará la subasta pública judicial. En esa subasta, la propia empresa será quien compre el piso en su totalidad a un precio muy inferior para, después, reformarlo y venderlo engordando el coste final. Al heredero que se ha negado a la venta se le restarán las costas, motivo por el cual el dinero que puede quedarle es ridículo.

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