La covid llena el mercado de casas heredadas (y sus nuevos dueños aceptan descuentos)

Hay cuentas que resultan dolorosas. Las muertes por covid en España, que ya superan las 50.000, han disparado el número de viviendas transmitidas por herencia hasta niveles récord, sobre todo en Madrid y Cataluña, dos de las comunidades más afectadas por la pandemia. El INE recoge en su última estadística sobre transmisión de casas la magnitud de lo sucedido.

En la Comunidad de Madrid nunca se habían transmitido en un único mes tantas viviendas por herencia (las que se heredan por testamento legal). Solo en octubre alcanzaron la cifra de 2.078, la más alta de los últimos 13 años —el INE tiene datos desde enero de 2007—. En el mismo mes del año anterior sumaron 1.641. En Cataluña se registraron 3.034 operaciones en octubre, también la cifra más elevada desde 2007. Si nos fijamos en España, el instituto contabiliza 16.285 transmisiones por herencia, frente a las 15.513 del mismo mes de 2019.

“Desde la vuelta del verano hemos notado que se han firmado muchas herencias con motivo de la covid porque, además, se han juntado con las que no se pudieron formalizar en los dos meses y medio del primer estado de alarma, cuando las notarías estaban abiertas, pero solo se firmaban casos urgentes”, señala María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado y decana del Colegio Notarial de Andalucía. De ahí que el Consejo registre que el volumen total de herencias de marzo a octubre en España (229.562) es menor que el del mismo periodo del año anterior (286.819). Lo mismo sucede en Madrid, donde de marzo a octubre de 2020 se han tramitado 30.044 herencias, un 7,57% menos que en igual periodo del año anterior. Y en Cataluña, con 44.581 herencias, un 18,47% menos. “Todos los trámites se han reducido por el parón de primavera y otoño, pero las herencias y testamentos son los que menos han caído en términos relativos”, remata la notaria.

Volviendo al mercado inmobiliario, las agencias ya dan cuenta del aumento de viviendas heredadas que llegan a sus oficinas para su puesta en venta. De hecho, todas esperaban que esto ocurriese desde hace meses y se han preparado. “Hemos desarrollado estrategias de marketing y acciones proactivas para dar servicio a este tipo de cliente porque el proceso, desde los fallecimientos hasta que se prepara la documentación y los herederos toman decisiones, dura unos meses”, señala Toni Expósito, director general de Comprarcasa. En esta agencia dicen que los encargos de venta de viviendas heredaras han crecido un 20% respecto al año anterior. “Desde octubre estamos comercializando este tipo de viviendas procedentes de herencias, que se venden muy rápido porque los herederos están dispuestos a aceptar propuestas de rebajas”, añade. En sus agencias, la bajada ronda el 15% sobre el precio publicado. “Sabíamos que estas viviendas iban a salir al mercado por todos los fallecimientos de personas mayores en residencias. Hemos notado un aumento de entre el 25% y el 30% en lo que va de año”, apunta Manuel Jiménez, bróker de Re/Max Ability en Madrid.

Con prisas por vender

Detrás de estas herencias hay historias de mucho dolor, pero también de desentendimientos y hasta de enfrentamientos familiares. Por eso, es muy habitual que los herederos tengan cierta urgencia por vender la casa. Otras veces hay prisa porque temen que el inmueble pueda ser ocupado ilegalmente o porque necesitan liquidez para pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana), que grava la ganancia que ha supuesto para los hijos la adquisición por herencia de un inmueble por el aumento de valor del suelo desde que lo compraron sus padres. Los herederos disponen de seis meses para liquidar el impuesto sobre sucesiones y la plusvalía, si bien se puede solicitar una prórroga por otros seis, dentro del quinto mes desde el fallecimiento.

Hay que tener en cuenta que la covid ha sido tan fulminante que “muchos herederos se han visto con un enorme problema a la hora de decidir si aceptan o no la herencia”, afirma Fátima Galisteo, abogada especialista en herencias de Galisteo Abogados. Y que, aunque en la Comunidad de Madrid los descendientes (hijos, nietos) o ascendientes (padres) tienen una bonificación del 99% en el impuesto de sucesiones, no existe en el caso de hermanos o sobrinos ni es tan benevolente en otras comunidades autónomas.

Esta urgencia por vender es lo que provoca que estas viviendas salgan al mercado con importantes descuentos. “Hasta un 20% con respecto al precio de mercado y varía según el nivel socioeconómico del barrio”, dice Jiménez. Aunque, cuando se trata de varios herederos, ponerse de acuerdo en el precio, no es nada fácil, reconoce. Algo común de estas casas, y que también tira del precio hacia abajo, es que “suelen tener cierta antigüedad y necesitan una reforma importante”, cuenta Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei).

El problema es que no siempre es posible vender la vivienda para pagar los impuestos. “La venta es casi misión imposible cuando los adquirentes no son herederos forzosos (ascendientes, descendientes y cónyuges), sino hermanos, tíos y sobrinos o extraños”, explica Galisteo. “Aunque la herencia se acepte, la inscripción de la titularidad de las fincas o derechos reales en el Registro de la Propiedad no surtirá efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante, por lo que, si el comprador pretende obtener financiación, ningún banco se arriesgará en una operación que, aunque improbable, devenga fallida por la aparición de un heredero forzoso en ese plazo de dos años”, añade la abogada.

A la hora de comprar una de estas casas es importante asegurarse de que está libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Lo normal, por la edad de los fallecidos, es que así sea. Aunque, a veces, pese a que estén canceladas económicamente, no lo están registralmente. Además, “estamos observando la existencia de cargas nuevas sobre viviendas adquiridas hace mucho tiempo, derivadas de las hipotecas suscritas por los padres en garantía de préstamos para sus hijos en los periodos de la anterior crisis económica”, argumenta Galisteo.

Este es solo el principio. El volumen de casas heredadas que saldrán al mercado crecerá en los próximos meses. “Hay muchos herederos que siguen organizando y decidiendo qué hacer con la vivienda”, señala José María Alfaro, coordinador General de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Según su experiencia, si son herederos forzosos o menos de tres personas suelen quedarse el piso o alquilarlo. Si no, tienden a venderlo.

Ahora bien, por lo inesperado de la pandemia, “hay gente que ha fallecido en residencias de ancianos sin haber dejado testamento”, dice Marco Lamberti, director de Coutot-Roehrig en España, empresa encargada de localizar herederos a nivel mundial. Calcula que su volumen de negocio ha crecido en torno al 3%, no excesivamente porque no dejar testamento no significa que se desconozcan los herederos.