Así es como los caseros detectan al mejor inquilino para su piso (y no todos son aptos)

El sueño de cualquier casero es alquilar su vivienda a un funcionario. Ingresos altos y recurrentes. Y si es una familia, mejor. Pero este perfil escasea, entre otras cosas, porque buena parte de ellos se decanta por comprar casa. La mayoría de inquilinos responde a distintos perfiles, más alejados del ideal del propietario: asalariados, autónomos, pensionistas, estudiantes, trabajadores con una nómina en A e ingresos en B, extranjeros… ¿Cómo encontrar un buen morador sin que sea una cuestión de suerte, una lotería, un juego de cara o cruz?

Cada vez más propietarios recurren a una compañía aseguradora para alquilar su casa sin preocupaciones. El seguro de impago de rentas se ha convertido en su pasaporte a la tranquilidad. Para los inquilinos, esta póliza supone presentarse a un examen y aprobarlo o suspenderlo. Por esto, hay quien ya conoce su mecanismo y evita los alquileres con seguro de impago de por medio.

Su uso se extiende como el aceite entre los propietarios, cuya máxima preocupación es dejar de cobrar la renta. “Las principales compañías aseguradoras como Das, Arag, Grupo Mutua Propietarios, Allianz, Mapfre o Caser ofrecen estos seguros. En 2021, se contrataron en torno a 183.000 pólizas, lo que supone el 35% de los contratos de alquiler firmados (unos 521.000). El crecimiento con respecto al año anterior fue del 17%”, señala el Observatorio Español del Seguro de Alquiler, que al tiempo denuncia la proliferación de falsos seguros desde la pandemia (deben ser comercializados por aseguradoras avaladas por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones).

De esta forma, el propietario traslada todo el riesgo de impago a la asegurada, que debe tener muy claro que el inquilino podrá hacer frente al pago de las rentas. “Es lógico, ya que será la compañía la que asumirá el importe correspondiente a las rentas impagadas, así como los posibles costes relacionados con la reclamación de la deuda”, explica Laura Mulá, directora de Multicanal y Clientes del Grupo Mutua Propietarios. El volumen de rechazados depende de cada empresa. En la correduría de seguros Arrenta, “de media el 80% de los estudios son aprobados”, cuenta Carlos Ruiz, gerente. En la aseguradora Das, el 5% de las solicitudes no son aptas.

El primer paso para validar la candidatura del inquilino o inquilinos en cuestión es analizar su solvencia financiera. “Se va a mirar que tenga ingresos recurrentes y estables”, indica Aitor Cruz, director de oferta de clientes de Das. Esto, en principio, perjudicaría a un autónomo que un mes gane 1.000 euros y otro mes 5.000. En cuanto a los jubilados, “las pensiones de jubilación son de los perfiles que mejor se comportan porque hay pensiones más altas que los salarios medios”, añade.

A diferencia de una hipoteca, donde la banca pone el límite del esfuerzo en el 30%, las aseguradoras han colocado el umbral hasta el 40% de los ingresos mensuales. Con los precios del alquiler actuales, quedaría mucha parte de la población fuera de esta primera criba. “Si el precio del alquiler supera ese 40% de los ingresos del inquilino, este no será apto”, afirma el gerente de Arrenta, que analiza las pólizas de Das. Y pone un ejemplo: para un alquiler de 800 euros mensuales los inquilinos deben ingresar cada mes unos 2.000 euros. Si lo que ganan los interesados —sea una o más personas— no suma esos 2.000 euros, la aseguradora no cierra las puertas del todo. “No ponemos palos en las ruedas”, cuenta Ruiz. En estos casos se pide un aval personal y solidario, es decir, en el contrato de alquiler debe figurar una persona que responde en caso de impago. Así, “el compromiso del inquilino es mayor”, dice Juan Carlos Muñoz, director comercial de Arag. De las pólizas en vigor de esta aseguradora, un 26,86% tiene avalista.

Para hacer el análisis de solvencia, la aseguradora pide varios documentos en función del perfil. “En el caso de un funcionario, con las dos últimas nóminas es suficiente”, sostiene Aitor Cruz. Al resto de trabajadores por cuenta ajena, además de las últimas nóminas (a algunos caseros no les importa que una parte de los ingresos sean en B), se les solicita el contrato de trabajo y, en función de su antigüedad, se pide la vida laboral para comprobar “que llevan más de un año trabajando”, añade Cruz. Las aseguradoras valoran más los contratos de trabajo indefinidos que los que son por un tiempo concreto.

A los autónomos se les requieren las dos últimas declaraciones trimestrales del IVA, así como la declaración del IRPF más reciente. Y los pensionistas deben aportar el justificante de la pensión emitido por la Seguridad Social. “En el caso de empleadas del hogar, es necesario contrato laboral y dos últimas nóminas o, en su defecto, un certificado emitido por el empleador donde se haga constar el importe del salario neto mensual”, apunta Mulá. No es un problema, por ejemplo, que el inquilino sea un pensionista alemán o que esté teletrabajando en España para Google Alemania, mientras pueda demostrar ingresos recurrentes y resida en el país.

A diferencia de lo que hacen algunos caseros, las aseguradoras no pueden fijarse en otros aspectos, como el género, la nacionalidad o la primera impresión. “La llegada del seguro de impago ha profesionalizado el sistema de elección del inquilino porque hasta ese momento los propietarios elegían en base a su criterio, es decir, si el coche estaba sucio o si no tenían hijos”, declara Muñoz. “No podemos perfilar clientes, ni discriminar ni entrar en sus redes sociales”, añade.

En cambio, hay compañías que además de valorar la ratio de esfuerzo, analizan otras cuestiones. Desde hace dos años, Das utiliza un algoritmo de inteligencia artificial que considera hasta 100 variables externas, como el alquiler medio de la zona; el porcentaje de paro o el nivel de morosidad. Entre sus conclusiones están, por ejemplo, que un alquiler barato tiene más riesgo de morosidad en un barrio rico.

Paraguas de 12 meses

El propietario puede contratar el seguro por 6, 12, 18 o 24 meses. “Lo habitual son 12 meses, ya que de media el tiempo que tardan los juzgados desde que se presenta la demanda de desahucio hasta que hay sentencia son nueve meses; ha aumentado a consecuencia del atasco por la pandemia, antes eran cinco meses y medio”, explica el director comercial de Arag.

Antes de nada, la aseguradora insta al inquilino a regularizar las rentas y si hay dos meses de impago le advierte de que será demandado y desahuciado por impago —en 2021, en 70,1% de los lanzamientos fueron por alquiler—. La aseguradora, que asume todos los gastos judiciales, adelanta las rentas cuando presenta la demanda en el juzgado (hace años no se pagaba hasta el juicio). El casero puede empezar a cobrar tras el primer o segundo mes de impago (en función de si hay franquicia o no). Al final, con la sentencia judicial, la empresa reclama al inquilino o al avalista, aunque muchos son insolventes o desaparecen. “El porcentaje de recobro de inquilinos morosos es muy bajo, fue del 21,4% en 2018″, dice Muñoz.

Además, estos seguros pueden ofrecer garantía de actos vandálicos y apropiación indebida del continente. Algunas incluyen sustitución de la cerradura, impago de suministros, limpieza de la vivienda por cambio de inquilino o análisis del consumo eléctrico.

El precio medio de la póliza está entre el 4% y el 5% de la renta de alquiler. Se paga una vez al año y corre a cuenta del propietario. En Arrenta pone un ejemplo: si el alquiler es de 800 euros mensuales, el coste del seguro de impago se mueve entre los 385 euros anuales y los 410, según la compañía elegida (con franquicia, esto es, el casero cobra a partir del segundo mes de impago).