¿Eres estudiante y buscas piso de alquiler? Estas son las cláusulas a las que no te pueden obligar

Con la llegada del mes de septiembre los estudiantes universitarios se preparan para volver a la rutina. Muchos de ellos, que han decidido estudiar una carrera fuera de su comunidad autónoma, tienen que abandonar su tierra natal y buscar un piso de alquiler en la ciudad. Pero encontrar hoy en día una vivienda se ha convertido en toda una odisea: desde precios desorbitados hasta normas de los caseros que chocan de lleno con la legalidad.

La inexperiencia de los jóvenes también les pasa factura, para muchos es la primera vez que firman un contrato de alquiler y no son conocedores de las cláusulas que los caseros no pueden imponer, como la prohibición de dejar pasar invitados al domicilio u obligarles a pagar un seguro del hogar. De la mano de expertos, contestamos a las dudas más habituales sobre los abusos de los propietarios en los pisos de alquiler.

¿Es legal que el casero prohíba la entrada de invitados?

La respuesta es no. Un casero no puede prohibir al arrendatario la entrada de invitados al piso, ya sean familiares, amigos o simplemente personas conocidas. Según Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, es completamente ilegal. “El domicilio es inviolable y el arrendatario tiene derecho a ejercer su derecho a la intimidad personal y familiar en dicho espacio sin injerencias”, explica.

Otra cuestión muy distinta es si el inquilino hace fiestas ruidosas que molesten a los vecinos. En ese tipo de situaciones, el casero no podría evitar la entrada de personas al inmueble, pero sí podría tomar ciertas decisiones. “Si se utiliza la vivienda para organizar fiestas a horas intempestivas, el propietario podría resolver el contrato”, explica Fuentes-Lojo.

Cabe precisar que las ordenanzas municipales establecen unos decibelios máximos durante el día y la noche y, en caso de superarlos, los responsables del ruido podrían enfrentarse a duras sanciones.

¿Puede el arrendador hacer visitas rutinarias para comprobar que el piso está bien?

Los caseros pueden acceder al piso siempre y cuando cuente con el permiso de los inquilinos. En caso contrario, “supondría un allanamiento de morada”, señala Tomás Felipe de Pedraza, abogado de Legálitas. Además, los dueños de la vivienda no pueden exigir visitar la casa de forma constante. En esos casos las personas alquiladas podrían vetar acceso a sus caseros. “Aunque el inquilino hubiera firmado un contrato con una cláusula que dispusiera que la propiedad puede acceder a la vivienda cuando le plazca, estaríamos ante una cláusula nula de pleno derecho”, subraya Fuentes-Lojo.

Para las situaciones más graves en el que los caseros quieran entrar al piso una y otra vez, los inquilinos pueden emprender acciones legales y denunciar al propietario por acoso inmobiliario. Como recuerda De Pedraza, se debe garantizar el derecho a la intimidad personal y en los casos en los que el casero perjudique la habitabilidad podría enfrentarse a una pena de hasta dos años de prisión.

Se ha roto un electrodoméstico, ¿puede negarse el casero a repararlo?

Por norma general, los arrendadores están obligados a asumir las reparaciones del inmueble con el fin de garantizar a los inquilinos unas buenas condiciones de habitabilidad. Eso sí, el casero no se hará cargo de arreglar los desperfectos si el deterioro del mobiliario es por culpa del inquilino. En esas situaciones, será el alquilado el responsable de costear el precio de las obras. Asimismo, también corren de su cuenta las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda

En los contratos de alquiler no se puede incluir ninguna cláusula que exima a los caseros de los desperfectos del hogar. Según los expertos, dicha condición es nula de pleno derecho. Si el arrendador no cumple con sus obligaciones como casero, explica de Pedraza, el inquilino “podrá acudir a los juzgados para reclamárselo y exigir una indemnización por daños y perjuicios”.

¿Puede el casero expulsar al inquilino cuando quiera?

En caso de que se trate de una vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes pueden pactar una duración determinada para el alquiler. Pero hay importantes detalles a tener en cuenta sobre esta cuestión. Si el término del contrato es menor a cinco años, o siete si el propietario es una empresa, el contrato puede prorrogarse automáticamente, año tras año, hasta los cinco o siete años respectivamente. Es decir, los inquilinos están blindados frente al dueño de la vivienda y pueden quedarse hasta cinco o siete años sin que el propietario pueda exigirles salir.

La única excepción a este escudo legal es que el propietario necesite recuperar el piso para vivir él o lo requiera para un familiar cercano. En estos casos, el arrendador debe comunicar el desalojo con dos meses de antelación. Pero ojo, esta norma no es aplicable a los alquileres de temporada o a los alquileres de habitaciones.

Para evitar fraudes de ley, “la norma impone que la vivienda se habite en un plazo de tres meses tras el desalojo del inquilino”, expone Cristina Argelich profesora de Derecho civil en la Universidad Autónoma de Madrid. En caso contrario, “el inquilino podrá recuperar la vivienda para un nuevo plazo de cinco años”, añade la experta.

¿Puede el arrendador cobrar más de una renta por anticipado siempre que no sea en concepto de fianza u otras garantías?

Es ilegal. “En ningún caso el arrendador puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta, excluyendo la fianza o las garantías que no son propiamente renta”, afirma Cristina Argelich. Lo que sí puede hacer el inquilino es pagar alguna mensualidad adicional por anticipado (por decisión del alquilado y no del propietario) en aquellos casos que, añade la catedrática, el inquilino abona el alquiler en metálico y no puede hacerse cargo del coste en los días de pago.

Por tanto, los caseros pueden reclamar a los estudiantes una fianza como concepto para cubrir los desperfectos o para anticiparse al impago de alguna renta. Pero cuidado, la cantidad que reclame el propietario tiene que ser razonable. “Si dicho importe no cumple una función de aseguramiento real y se demuestra que la intención del casero es la de lucrarse por ser una cantidad muy elevada y con riesgo de no devolución, sí puede considerarse abusivo” expresa Sergio Nasarre, catedrático de derecho civil y fundador de la cátedra UNESCO de vivienda.

¿Es abusivo obligar al inquilino a pagar un seguro del hogar?

El propietario del inmueble no puede obligar al inquilino a pagar el seguro del hogar ni otros gastos vinculados a la propiedad (costes comunitarios, por ejemplo). Según el catedrático Sergio Nasarre, exigir al alquilado este pago es abusivo. “Son conceptos que están vinculados a la propiedad y no con la posesión del inmueble” y, por lo tanto, todos estos pagos “corresponderían al propietario y no a la persona que está viviendo en el piso”, señala.

Los caseros solo podrán exigir el pago del seguro del hogar siempre que el inquilino esté de acuerdo. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en los contratos de arrendamiento habitual los propietarios pueden pactar con el alquilado el pago de las cuotas del seguro del hogar. Por tanto, el inquilino solo tendrá que pagarlas si así lo ha acordado con el casero, pero si se opone este gasto deberá ser asumido por el propietario de la vivienda.

En la práctica, los alquilados no suelen aceptar este tipo de condiciones, pero los universitarios, que a veces juegan con el reloj en su contra, pueden llegar a aceptarlas movidos por las prisas para disponer de una habitación con el inicio de sus clases. “En estos casos, la capacidad para oponerse al acuerdo es muy baja, si no aceptan las condiciones, el arrendador no le alquila el inmueble”, explica Cristina Argelich.

¿Y si, de repente, te piden más dinero para pagar el alquiler?

Los caseros no pueden reclamar una subida del precio del alquiler de manera imprevista. Esto es lo que se conoce como enriquecimiento injusto. “No puede ser que en un contrato de cuatro años te pidan más dinero a mitad de ciclo, eso es inaceptable y el inquilino que haya sido engañado podrá reclamar la devolución de su dinero”, declara Sergio Nasarre.

Siempre que se trate de un arrendamiento de vivienda habitual, los propietarios solo pueden actualizar la renta conforme al IPC y siempre que preavisen con treinta días. “Lo que no está permitido en derecho es subir la renta durante las prórrogas legales y, en su caso las prórrogas obligatorias. El aumento del precio de la renta en estas circunstancias estaría en fraude de ley y el incremento se tendría por no puesto”, expone Emilio Rojas, abogado especializado en contratos de arrendamiento y desahucios.

¿Qué ocurre si el propietario no ha depositado la fianza en el instituto de vivienda?

En el momento en el que el propietario recibe la fianza por parte del inquilino tiene la obligación de depositar la cantidad en el Instituto de la Vivienda de la comunidad autónoma donde esté situada la vivienda.

Esta actividad es necesaria para los inquilinos ya que pueden deducirse un porcentaje en la declaración de la Renta. Si el casero no deposita el dinero en un plazo de treinta días a partir de la firma del contrato “incurre en una infracción administrativa que deriva en una sanción”, comenta Emilio Rojas. En caso de que el arrendatario pueda acreditar que el arrendador no ha depositado la fianza y le haya causado algún perjuicio económico “podrá reclamar al propietario la devolución de la fianza que ha abonado”, añade el experto.