El arrendamiento como herramienta de bienestar con opción de compra: el futuro posible del Infonavit

Adquirir una vivienda en México se ha vuelto cada vez más difícil. Las posibilidades de los trabajadores formales (asalariados con seguridad social) para comprar casas a costos asequibles se reducen, mientras que para los trabajadores informales (el 54.8% de los mexicanos no tiene contrato laboral ni prestaciones) parece imposible en un país con una especulación inmobiliaria en aumento y un déficit de suelo disponible.

Cifras del índice de precios de la vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal en 2023 muestran que el precio promedio de una vivienda es de 1.6 millones de pesos, aumentando especialmente en ciudades como Tijuana, Querétaro, Guadalajara, Monterrey, el Valle de México, León, Puebla y Toluca. La mayoría de los jóvenes, con menos posibilidades de acceder a créditos, deben rentar viviendas para independizarse, pero vivir en las ciudades cada vez tiene un precio más alto.

El pasado 5 de febrero, el presidente Andrés Manuel López Obrador envió al Congreso un paquete de iniciativas de reformas a la constitución que incluye el tema de la vivienda con una modificación al artículo 123 fracción 12 para hacer posible que el Infonavit tenga facultades para participar en la construcción de viviendas asequibles a través de distintos métodos y que no solo funja como administrador del Fondo Nacional de la Vivienda y otorgador de financiamiento para soluciones de vivienda. La reforma también incluye una propuesta para poner en renta viviendas para los beneficiarios a precios controlados que se distingan de los precios del mercado inmobiliario actual.

Carlos Martínez Velázquez es el director general del Infonavit desde diciembre de 2018. Asegura que la propuesta traerá más opciones de acceso a la vivienda y ayudará a combatir lo que llama especulación inmobiliaria. “Lo que se está proponiendo es darle facultades al Infonavit para que pueda invertir sus recursos en la construcción de vivienda en centros urbanos y genere esquemas de rentas sociales que no excedan del 30% del salario”, explica en entrevista con este diario.

El director general ya decía en febrero en la conferencia de prensa del presidente López Obrador que, durante el sexenio, el instituto había acumulado cerca de 600.000 millones de pesos en ingresos adicionales a la recuperación de cartera. Ejemplos como la puesta en vigor de la ley de outsourcing en 2021, cuando hubo un aumento considerable en la creación de empleos formales, han beneficiado a la institución.

“La idea fundamental es que el Infonavit tiene la capacidad financiera (porque la tiene), pero también presencia nacional, política, que permitiría que pueda construir en los centros de ciudad, ya no en las periferias. Hay vacíos urbanos, hay terrenos que son parte de la hacienda gubernamental. Los gobiernos locales tienen terrenos en las ciudades que no quieren sacar al mercado, entonces el Infonavit puede ser un vehículo para que esos terrenos que existen en la Ciudad de México, por ejemplo, se puedan reconvertir y tomar una nueva vocación de vivienda”, dice Martínez.

Por eso la necesidad del trabajo en conjunto. En diciembre de 2021, el Infonavit y el gobierno de la Ciudad de México firmaron un convenio para facilitar el acceso a la vivienda en la capital. En junio de este año, el jefe de gobierno Martí Batres presentó el Programa Piloto de Vivienda en Renta para Jóvenes, que consiste en construir al menos 160 hogares en la capital para rentarlos a jóvenes de hasta 29 años en precios económicos que competirán con el mercado inmobiliario.

Para el director general del Infonavit, el mercado actual refleja la desigualdad del país. “Se ha generado un esquema de financialización de los activos de vivienda. Alguien con un capital acumula más capital y no hay límites de compra de propiedades, como sí los hay en otros países del mundo. En México no existen límites en la adquisición de vivienda, entonces la gente puede acapararlas y después especular y eso también desplaza a muchas personas que podrían vivir en los centros de ciudad”.

El Infonavit instrumentará la reforma a su ley para hacer posible el acceso a la vivienda para más personas, para verla como un derecho más que como un bien dentro del mercado inmobiliario. La propuesta de reforma se ajusta a los nuevos tiempos, donde las rentas representan 16% de las viviendas en México. “Esta es una oportunidad bien interesante, donde una agencia del Estado mexicano puede hacer esquemas de renta, donde no vas a pagar más del 30% de tu salario; donde puedes rentar la propiedad hasta por 10 años y después puedes comprarla, para lo que se te toma en cuenta todo lo que pagaste de renta. Entonces, en una misma solución, tienes aparejado el mundo de la renta y de la propiedad”, finaliza el director general del Infonavit, Carlos Martínez Velázquez.

Este y otros temas se presentan en el Foro Vivienda Justa y Prosperidad Compartida, un evento del Espacio Cultural Infonavit y Urban Front, organizado en colaboración con EL PAÍS, el 4 de julio en el Complejo Cultural Los Pinos.