El valor de la vivienda alcanza los 2.093 euros por metro cuadrado, el máximo en 17 años

El mercado de la vivienda en España continúa su escalada sin freno y alcanza niveles que no se registraban desde hace más de 17 años en el valor de los inmuebles. Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en el segundo trimestre de 2025 el precio medio de la vivienda libre se incrementó un 10,4% respecto al mismo periodo del año anterior, hasta situarse en los 2.093,5 euros por metro cuadrado. Este valor es el tercero más caro de este siglo, solo por detrás de los máximos alcanzados en 2008, cuando el metro cuadrado llegó a 2.101 euros, aunque todo apunta a que la actual tendencia alcista continuará durante los próximos trimestres, adentrando a España en terreno desconocido.

La escalada de los importes no es uniforme y se aprecia con claridad la creciente brecha entre vivienda nueva y usada. Los pisos de menos de cinco años, considerados en su mayoría de primera mano, alcanzan un precio medio de 2.440,2 euros por metro cuadrado, mientras que los de más de cinco años se sitúan en 2.083,1 euros, una diferencia de 357 euros que refleja la preferencia de los compradores por inmuebles más modernos, eficientes y listos para habitar. Este fenómeno, más marcado que durante los años del boom inmobiliario, sugiere que la brecha seguirá ampliándose si la oferta no logra ajustarse a la alta demanda.

El análisis por territorios revela disparidades aún más extremas. Madrid y Baleares lideran los precios, superando los 3.500 euros por metro cuadrado y triplicando los valores de comunidades como Castilla-La Mancha. Los datos dejan claro que la localización del inmueble sigue siendo un factor decisivo en el precio. En Baleares, un piso puede costar hasta tres veces más que en Extremadura. En el caso de las viviendas nuevas, los valores son todavía más extremos: en Madrid superan los 4.000 euros por metro cuadrado y en Baleares se acercan a los 4.100 euros, mientras que en provincias como Ciudad Real, la cifra se mantiene por debajo de los 1.000 euros.

Los índices del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que la vivienda usada ha superado su propio techo histórico. En junio de 2025, el índice que toma como base 100 el valor de 2015 alcanzó los 173,9 puntos, superando los 169,2 de 2007 y entrando en un terreno inédito. La vivienda nueva, por su parte, alcanzó los 206 puntos desde el otoño de 2020, consolidando la escalada de precios y evidenciando que la mayor parte del mercado —la de segunda mano, que representa el 78% de las operaciones— sigue creciendo sin freno. Esta estadística bebe de fuentes distintas de la que ofrece el ministerio, que se basa en los valores de tasación y ofrece un mayor detalle geográfico.

El mercado hipotecario acompaña el movimiento alcista del mercado. Entre enero y junio de 2025 se firmaron 243.257 préstamos, un 25% más que en el mismo periodo de 2024 y la cifra más alta desde la primera mitad de 2011. El importe medio de las hipotecas también creció un 15,5%, hasta 168.363 euros. La combinación de escasez de oferta, alta demanda y tipos de interés más favorables explica este dinamismo: el tipo medio se mantuvo en torno al 2,99%, impulsando a muchos compradores a anticipar la adquisición ante el temor de que los precios siguieran escalando.

Mientras, el déficit estructural de vivienda añade presión al mercado. Entre 2021 y 2024 se acumuló un faltante de hasta 765.000 unidades, lo que, según un reciente informe de Caixabank Research, explica cerca del 40% del encarecimiento reciente. La oferta de obra nueva apenas cubre 100.000 viviendas al año, frente a una necesidad estimada de 240.000. A esto se suma el efecto del turismo y la demanda extranjera, que representa un 18% de las compraventas.