La dana sacude el mercado de la vivienda en la zona cero: “Asumimos que nadie quiere una planta baja”

Un mes después de que la dana arrasara con 75 municipios de la Comunidad Valenciana ha quedado claro que las consecuencias para el sector inmobiliario van mucho más allá de propiedades dañadas y calles anegadas. La devastación de las casas ha sido un golpe inmediato y visible, pero hay más: en el medio plazo, los expertos aseguran que el alquiler en las zonas no afectadas se encarecerá, los préstamos hipotecarios se endurecerán y ciertos tipos de propiedades, como los bajos, experimentarán una fuerte depreciación. La demanda persistirá en la zona cero gracias al arraigo de la gente local, pero se descarta cualquier interés por parte de compradores de otras comunidades y mucho menos de extranjeros, que ya de por sí representaban un porcentaje reducido en el mercado de estas localidades.

Las inmobiliarias de los municipios afectados prevén una caída en las transacciones y un mayor escrutinio a la hora de escoger un piso. “Aunque las operaciones que ya estaban en curso, en su mayoría, se han mantenido en pie, los compradores nos están pidiendo garantías de que no van a tener daños estructurales”, explica Ricardo Navarro, gerente de RK Futurpiso, una agencia que trabaja en el terreno. “Nosotros asumimos que la gente no quiere una planta baja, que el valor de compra posiblemente caiga en Paiporta, Benetússer o Massanassa, y que la poca demanda extranjera que teníamos ―la mayoría se concentra en municipios costeros― desaparecerá. Aquí se queda la gente con arraigo”, añade. El mercado del alquiler también ha echado el freno en estos municipios. Navarro calcula que la demanda ha caído entre un 30% y un 40% en cuestión de un mes, aunque apenas ha impactado en los precios debido a la oferta tan limitada que existe.

Los portales inmobiliarios coinciden en que todavía es pronto para tener cifras sobre la evolución de precios tanto de compraventa como de alquiler. Sin embargo, prevén que las zonas inundables se abaratarán, en particular en el caso de las plantas bajas, que fueron las que se llevaron la peor parte en las inundaciones del 29 de octubre. Ferran Font, director de estudios en Pisos.com advierte que “este tipo de viviendas tendrá menos valor en el futuro porque las personas no quieren estar expuestas”. El miedo a quedar atrapado en caso de otra inundación podría hacer retroceder el valor de los inmuebles hasta un 18% en los próximos ocho meses, de acuerdo con las estimaciones de la tasadora Valmesa, con sede en la Comunidad Valenciana. A su vez, consideran que los municipios considerados seguros podrían encarecerse entre un 6% y un 8% de aquí a 2026.

Por lo pronto, la retirada de los inmuebles afectados del mercado y las labores de limpieza de las calles, que siguen cubiertas de lodo, ha trastocado el sector inmobiliario en las zonas inundadas, pero ha impulsado el de los municipios colindantes. “Quienes tienen la posibilidad económica han optado por alquilar temporalmente en áreas cercanas o en la capital. Esta situación podría prolongarse por el próximo año o año y medio, en lo que esto se olvida un poco y coge otro color”, asegura Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunidad Valenciana. De forma similar, Pablo Moreno, vecino de Catarroja, insiste en que “muchas viviendas aún están impracticables, con garajes sin limpiar y peligro de insalubridad”, por lo que cree que “solo fondos buitre” pueden estar ahora mismo interesados en adquirir una vivienda en esas condiciones.

En la consultora CBRE coinciden en que “en el corto plazo habrá un mercado a dos velocidades muy marcadas entre L’Horta Sud (que es el área dañada) y L’Horta Nord o Valencia capital, donde se puede redirigir la demanda y el mercado se tensionaría aún más por la escasa oferta existente”. En la ciudad de Valencia la oferta de vivienda de obra nueva se encuentra actualmente en mínimos históricos.

En el medio y largo plazo también habrá repercusiones en el ámbito financiero. Los analistas advierten que el acceso a préstamos hipotecarios en las zonas afectadas será más restrictivo, ya que las entidades bancarias trasladarán el riesgo climático a las primas que cobran. Además, las aseguradoras están comenzando a evaluar con mayor rigor la ubicación de las propiedades antes de determinar las primas y restricciones de cobertura. Este endurecimiento de las condiciones no solo complica la adquisición de nuevos inmuebles, sino que también afecta a los propietarios actuales, quienes podrían enfrentarse a primas más altas o limitaciones en sus pólizas de seguro.

Hasta 145.000 viviendas en las zonas afectadas

Existen distintas estimaciones sobre el número de viviendas afectadas por la dana. Por un lado, los datos recopilados por Valmesa arrojan que 268.000 inmuebles construidos se encuentran dentro de las zonas dañadas, de los cuales más de 145.000 son pisos o casas unifamiliares. Esta cifra se calcula a partir de los datos analizados por el sistema Copernicus, que se complementa con la información del departamento de Geografía de la Universidad de Valencia y de ayuntamientos. En la tasadora reconocen que no hay una delimitación clara y que volverán a actualizar la información en una semana, por lo que creen que puede aumentar. Por el momento, cifran un coste global de reparaciones de todos los inmuebles en casi 4.000 millones de euros.

Las cifras que maneja el Colegio de Registradores son mucho más moderadas. Según sus cálculos, hay 100.628 fincas con construcción afectadas en la zona de Valencia y Cuenca, de las cuales 60.906 son viviendas. Esta cifra se extrae según las tipologías de un programa informático propio, no del catastro, por lo que no incluye garajes o trasteros y es más precisa en cuanto a las categorías del tipo de construcción.

A pesar de las diferencias en los cálculos, hay consenso en que el impacto económico es millonario, por lo que los expertos creen que la dana debería marcar un antes y un después en la percepción del riesgo climático en el mercado inmobiliario valenciano y nacional. España se encuentra en la región mediterránea, para la que la Agencia Europea del Medio Ambiente destaca los posibles aumentos de temperatura, sequías, incendios forestales y pérdida de biodiversidad. Leyre Echevarría, directora ESG y Sostenibilidad en España de CBRE lamenta que a pesar de la necesidad de evaluar estos problemas en el mercado, “no existe aún una concienciación suficiente, ni una urgencia real por invertir en reducir este riesgo en los activos inmobiliarios”.

Las catástrofes naturales son cada vez más frecuentes, por lo que los expertos auguran que en el futuro no habrá más remedio que considerar estos riesgos en el momento de adquirir una vivienda. “La seguridad frente a eventos como la dana ganará relevancia en las decisiones de los inquilinos y seguramente habrá zonas que se depreciarán”, concluye Mercedes Blanco, de Fincas Blanco.