Un tercio de los más ricos obtiene ingresos por el alquiler de vivienda

España es un país de propietarios, pero también de caseros. De los casi 23 millones de contribuyentes que presentaron la declaración de la renta en 2022, unos 2,1 millones reconocieron ingresos por el alquiler de viviendas, el 9,5% del total. Esta situación se intensifica notablemente según aumenta el nivel de la renta. Es decir, el porcentaje de personas que alquila casas crece exponencialmente a medida que se analizan los tramos de ingresos. Así, mientras que la proporción de arrendadores oscila entre el 5% y el 9% en los declarantes de hasta 60.000 euros de ingresos declarados, el porcentaje se dispara hasta superar con holgura el 30% en el grupo donde se sitúan los más acaudalados del país, que registran rentas superiores a 601.000 euros, según muestran los últimos datos de la Agencia Tributaria publicados hace unas semanas. A más dinero, más capacidad para invertir en inmuebles y obtener rendimientos de ellos.

La estadística elaborada por el organismo encargado de la recaudación de los principales impuestos divide a los contribuyentes en 10 tramos de renta, que van desde los que no ganan nada hasta los que ingresan 601.000 euros, y muestra cuántos de ellos se acogen a la reducción por arrendamiento de inmuebles del IRPF destinados a hogar habitual del inquilino. Esta reducción ascendía al 60% de los rendimientos netos por esta actividad antes de la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda de 2022, año del que proceden los datos analizados. La nueva norma rebaja la reducción con carácter general al 50% y la amplía hasta un máximo del 90% si se cumplen ciertos criterios.

Las cifras, que no tiene en cuenta los alquileres no declarados ni tampoco los gestionados por empresas (que pagan el impuesto de sociedades), muestra la proporción de caseros que hay en cada umbral de renta y el rendimiento medio que obtienen. Son dos indicadores que aportan algo de luz sobre una actividad en la que no abundan los datos oficiales.

En los umbrales más bajos, la proporción de ingresos por alquiler es anecdótica. Estos empieza a crecer lentamente hasta alcanzar el 7,2% entre los contribuyentes con ingresos de entre 12.000 y 21.000 euros anuales, donde se sitúa el salario más habitual de España. También crece en el tramo de renta comprendido entre los 21.000 euros y los 30.000 euros, hasta el 9%. A partir de aquí, el peso de los caseros alcanza el doble dígito y alcanza al 32% entre los declarantes con rentas de entre 150.000 y los 601.000 euros anuales. La mayor proporción se da en el pequeño —pero exclusivo— grupo de rentas muy altas, aquellas que rebasan esta última cifra. Son apenas 15.000 contribuyentes, de los que un 35% complementa sus ingresos con el arrendamiento.

El análisis de los números despierta conclusiones dispares. Para Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, se observa “un claro sesgo de renta”, ya que queda claro que las personas con más músculo financiero tienen “más capacidad para invertir en el mercado y así obtener rendimientos adicionales”. Que tanta vivienda en alquiler esté en manos de tramos bajos y medios, añade, se debe a factores como las herencias. Sin embargo, Beatriz Toribio, experta inmobiliaria y secretaria general de la Asociación de Promotores y Constructores de España, cree que los números muestran que, en España, “la vivienda en alquiler está en manos de pequeños y medianos ahorradores a los que hay que dar seguridad”.

El 15% de los caseros son los más ricos

Aunque los datos revelan que las rentas más altas tienen más propensión a tener rendimientos del alquiler, también muestra como en todos los tramos de renta hay caseros y, por tanto, existe cierta dispersión en las rentas del alquiler entre todos los rangos de ingresos. Solo el 5% del total de declarantes del IRPF gana más de 60.000 euros, pero representa cerca del 15% del total de arrendadores. O dicho de otra forma: el 85% de los caseros, los declarantes que confiesan rentas de alquiler, está entre el 95% de los contribuyentes que dice ganar menos de 60.000 euros al año.

Todas las cifras ayudan a comprender cómo se constituye la estructura de la propiedad y el alquiler en España, donde hay 2.149.026 ciudadanos que cobran alquileres por vivienda. Los datos revelan que las personas con unos ingresos anuales inferiores a los 21.000 euros —que comprende los cinco primeros tramos de renta analizados por Hacienda— son la mayoría de los declarantes (un 56% del total de España), pero su peso entre el total de los caseros cae 20 puntos, hasta el 38%. El ejemplo más claro se encuentra, de nuevo, en el grupo de los más ricos, que ganan más de 601.000 euros: son únicamente un 0,07% de los declarantes, pero un 0,25% de los que arriendan vivienda, 3,5 veces más. El mayor porcentaje de arrendadores está entre los 30.000 y 60.000 euros. En ese tramo hay 687.042 declarantes que confiesa ingresos por alquiler.

A partir de los datos disponibles también puede explorarse el nivel de rendimientos que obtiene cada casero a través del alquiler, así como la brecha que hay entre los que se sitúan en la parte baja y alta de la tabla de ingresos. El único dato que no se conoce, lamenta José María Mollinedo, portavoz del sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda Gestha, es la cantidad de casas por arrendador. Es decir, no se puede saber si un casero de altos ingresos posee más inmuebles que uno de renta baja.

La Agencia Tributaria cuantifica la reducción media en cada tramo. A partir de aquí, explica Mollinedo, dado que estos propietarios se aplican una rebaja del 60%, es posible saber a cuánto asciende el rendimiento neto, conformado por los ingresos menos los gastos deducibles. En 2022, la rentabilidad por persona ascendió a los 4.592 euros en toda España, pero la cifra cambia radicalmente en función de la renta y del territorio en el que se ubique el propietario. La ganancia media osciló entre los 4.200 y los 4.500 euros en los umbrales que se mueven entre los 12.000 y los 60.000 euros al año, pero fue subiendo paulatinamente hasta llegar a los 13.205 euros en el caso de los contribuyentes más ricos.

Todas estas cifras son promedios, es decir, aplican al conjunto de las 15 comunidades autónomas de régimen común (todas salvo País Vasco y Navarra). Por eso, las diferencias son todavía más abultadas cuando se analizan los territorios con un mercado del alquiler más caliente, como Madrid o Cataluña.

En la comunidad central, por ejemplo, se encuentran un 22% de los contribuyentes de todo el país que alquilan vivienda, los cuales registran un rendimiento medio de casi 6.000 euros anuales. En Cataluña está otro 21% de los caseros, con unos rendimientos de más de 5.500 euros. En estas dos regiones, además, están el 65% de los arrendadores más ricos, con ganancias netas que triplican la media. En territorios con menos demanda como Extremadura o las dos Castillas, por el contrario, hay muchísimos menos arrendadores y la rentabilidad media es mucho menor: oscila entre los 2.500 y los 3.000 euros.

Los rendimientos declarados, sobre todo en territorios calientes, son relativamente bajos y no parecen corresponderse con la realidad del mercado. “Esto se debe a que las cifras son medias, y los alquileres modestos hunden el indicador”, precisa Mollinedo. A esto se le suma que “no todos los alquileres duran del 1 de enero al 31 de diciembre de cada año, y puede haber periodos no alquilados. Esto también hunde la media”.

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