Mapa | Así han subido los precios del alquiler desde 2011, calle a calle

Los alquileres se han disparado. Y la cifra es más escandalosa cuando se mira hacia atrás. El índice de precios que el Ministerio de Vivienda publicó este año permite seguir cómo han evolucionado los precios en más de una década. En el siguiente mapa, puede consultar el precio actual, calculado como una aproximación a partir del Índice y datos de Idealista y la variación de este precio respecto a 2011.

En el mapa se aprecian subidas en prácticamente todas las secciones de las que hay datos. De las 20.000 secciones censales informadas desde 2011 (el Índice no incluye datos de País Vasco, Navarra y secciones con pocas viviendas en alquiler), los precios han subido en el 99% y en el 78% esta subida ha sido más alta que la que ha registrado la inflación en este periodo, un 27%.

La comunidad donde más se ha dejado sentir la escalada de precios ha sido Baleares. Allí, los alquileres han duplicado su precio desde 2011, mientras que en otras seis comunidades las rentas han subido más del 40%, según una aproximación de EL PAÍS a partir de los datos oficiales del Gobierno y las tendencias del portal inmobiliario Idealista. El índice oficial solo llega hasta 2022, cuando las rentas eran entre un 8% y un 40% más elevadas que en 2011. Pero desde entonces los precios han dado un gran estirón. De hecho, usando la misma aproximación hasta 2024 a los datos de secciones censales, se observan subidas por encima del 40% en la mitad de los vecindarios.

Tanto si se tiene en cuenta el índice oficial como la evolución previsible del mismo, destaca el hecho de que los importes se han visto espoleados por la inflación, pero a la vez se han distanciado de ella. Dicho de otra manera, los inquilinos se han visto abocados a perder poder adquisitivo y destinar más dinero a la casa, un fenómeno que ha sido más intenso precisamente en los territorios donde más han subido los alquileres.

“El entorno es completamente distinto a la anterior burbuja, pero vuelve a ocurrir lo mismo”, describe el economista Ignacio Ezquiaga. “Partiendo de un mínimo, empieza una escalada de precios que es lenta al principio, y que comienza a acelerar antes de la pandemia, durante la pandemia y, sobre todo, después de la pandemia”. Ese punto de inflexión para los alquileres se sitúa en algún momento de 2015. Ahora puede verse con más claridad porque, al convertir la estadística oficial de precios en un índice de referencia —necesario para aplicar la nueva ley de vivienda— el Gobierno amplió la serie histórica, que de esta manera recoge datos desde 2011. En aquel año el mercado, todavía noqueado por la larga crisis financiera que se inició en 2008, seguía cayendo. Y eso es lo que muestran las cifras: un retroceso que aplanó los precios de arrendamiento en línea con la inflación.

Pero esa película ya es historia. España vivió un dramático giro de guion hace aproximadamente una década. Las rentas enfilaron una senda de subida y claramente se fueron distanciando de la marcha general del IPC. No en todas partes sucedió lo mismo: en unos sitios fue antes y en otros más tarde. Pero aproximadamente en torno a 2015 se inició una extraordinaria escalada. La serie estadística oficial, sin embargo, no permite ver con tanta claridad toda la bajada desde el pico de la burbuja de principios de siglo porque no contempla los primeros años de la crisis financiera que estalló en 2008. “Eso el índice lo capta regular”, explica José García Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. El motivo es que “la estadística del ministerio arranca en mitad de la caída y ves que va cayendo de 2011 a 2014″, pero en realidad los importes venían bajando desde el inicio de la Gran Recesión, apunta el experto.

García Montalvo pone una segunda prevención: “El índice ofrece datos nominales, pero no reales”. Es decir, que no tienen en cuenta la inflación. El catedrático de Economía cree que, en términos comparados con el nivel de vida, los alquileres posiblemente fueran incluso más caros en 2008. Considerar la evolución del IPC es importante porque esa es la referencia con la que se actualizan anualmente muchos contratos en curso (entre contrato y contrato, las rentas pueden subir libremente). Pero esa correlación, que sí se veía en los años en que el mercado estaba más contenido, parece haberse difuminado en los últimos tiempos, con la excepción de 2022, cuando el extraordinario crecimiento de la inflación (la media anual fue del 8,4%) redujo algo la brecha.

Pese a ello, en 2021 el crecimiento de los alquileres en todas las comunidades con respecto a 2011 superaba la subida del IPC durante el mismo periodo en nueve comunidades de las 15 de régimen común. En 2022, tomando como referencia también 2011, esa circunstancia se daba en cinco territorios. La estimación para el periodo 2011-2024 es que eso ya sucede en 12 comunidades: el diferencial entre rentas e inflación es de apenas unos puntos en Asturias y Extremadura, pero se dispara a más de cinco puntos en Castilla y León, Murcia o Galicia, a más de 10 en Madrid, Cataluña, Andalucía y Cantabria; y a más de 20 en Canarias y la Comunidad Valenciana. Lo de Baleares es de otro planeta: unos 70 puntos de distancia.

Eso sería según la proyección de EL PAÍS. Los precios de oferta de Idealista disparan notablemente esas diferencias (la distancia entre rentas e inflación crece hasta 116 puntos en el caso de Baleares). La Ley por el derecho a la vivienda aprobada por las Cortes en mayo de 2023 considera que un área puede declararse como de precios tensionados si los precios han subido en cinco años más de tres puntos por encima del IPC.

Los precios que publican portales inmobiliarios como Idealista hacen referencia a los importes de los anuncios que se publican en cada momento, mientras que el índice del Ministerio recoge las rentas de la cartera viva de alquileres —se alimenta de las declaraciones de Hacienda, de manera que refleja el precio de los contratos vigentes, que pueden tener meses o años de antigüedad—. Esa diferencia explica, al menos en parte, que los precios del Ministerio suban (o bajen) con retraso y con más moderación que los de Idealista.

Pese a esta diferencia temporal, las subidas que capturan los datos de Idealista y del Ministerio acaban siendo similares. Entre 2011 y 2022, por ejemplo, las subidas del Ministerio representaron un 89% del incremento que captó Idealista. Teniendo eso en cuenta, la proyección que realiza EL PAÍS ha actualizado los datos del Ministerio a partir de las variaciones de Idealista entre 2022 y 2024 para cada comunidad autónoma.

Las razones de la subida

El cóctel que ha agitado el mercado de arrendamientos en los últimos tiempos es variado. De entrada, Paloma Taltavull, de la Universidad de Alicante, destaca que “no es un fenómeno exclusivo de España, lo que hace pensar que tiene una base generalizada”. Y por eso la economista apunta a las condiciones macroprudenciales que obligaron a los bancos a reducir los créditos hipotecarios desde la Gran Recesión que comenzó en 2008. “Tradicionalmente, el acceso de los hogares a la vivienda se hacía con dos modelos de tenencia, la propiedad y el alquiler, pero tras la crisis financiera la propiedad no es fácil”, señala la economista.

García Montalvo coincide en la causa y abunda en algunos “factores demográficos” que han empeorado la situación. En España, subraya, “hay 3 millones de familias más” que en la primera década del siglo “y el grado de urbanización ha seguido aumentando”. Esto explica la concentración de las situaciones más graves en algunas ciudades que funcionan como potentes polos de atracción de población, cuyos mercados de alquiler se han convertido en grandes embudos. En trece años, los alquileres han crecido más de un 40% en Madrid y Barcelona, cerca un 60% en Málaga y un 66% en Valencia.

Con todo, las mayores subidas se dan en localidades de menor escala y con un fuerte componente turístico. Las cuatro primeras posiciones, por ejemplo, las ocupan municipios de la isla de Ibiza, incluyendo su capital. Los registros del ministerio muestran que en estas ciudades, desde 2011, los alquileres nunca han bajado. Su fuerte atractivo para visitantes nacionales e internacionales las hizo, de alguna manera, inmunes a la gran crisis inmobiliaria, lo que, sin embargo, no las libra de vivir algunas de las situaciones más acuciantes en la crisis de accesibilidad a la vivienda que atraviesa España. Un verano más, se repiten las imágenes de personas, en gran parte trabajadores temporales, durmiendo en vehículos y otros alojamientos improvisados por no poder afrontar las prohibitivas rentas de la isla.

Para Ezquiaga, la presión extra que viven estos núcleos se relaciona con “una inversión especulativa, que con una pequeña reforma acaba convirtiendo viviendas al alquiler turístico, de estudiantes u otras modalidades”. Esto, junto con la presión al alza de la compra de extranjeros, y el hecho de que en general solo las rentas más altas pueden permitirse acceder a la propiedad, llevan al economista a preguntarse “dónde queda la demanda estructural, el mercado para la gente que forma un hogar y necesita una casa a largo plazo”. Su respuesta no es alentadora: “Para ellos no hay mercado, están fuera porque los precios son tan altos que no pueden permitírselo”.

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