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Una de cada cuatro viviendas de alquiler en el centro de Madrid se destinan a turistas

La presión de los apartamentos vacacionales se reparte de manera “muy desigual” en España, aunque en ciudades como Málaga representa uno de cada cinco arrendamientos

Un grupo de turistas durante una visita guiada en la plaza de Ramales de Madrid.
Un grupo de turistas durante una visita guiada en la plaza de Ramales de Madrid.Claudio Álvarez
José Luis Aranda

España cuenta con más de 350.000 pisos turísticos, según los últimos datos oficiales, pero estos se reparten de manera “muy desigual”. Eso hace que “salvo excepciones, la incorporación de las viviendas en régimen turístico al mercado de alquiler tradicional no supondría un incremento relevante de la oferta”, según un análisis del Observatorio del Alquiler, impulsado por la compañía Alquiler Seguro en colaboración con la Universidad Rey Juan Carlos. Pero los datos, a los que ha tenido acceso EL PAÍS, también dejan claro que esas excepciones son muy llamativas, y se concentran en lugares donde hay mucha tensión en el mercado de arrendamiento. En el distrito Centro de Madrid, por ejemplo, añadiría un 24% de oferta al mercado convencional. Dicho de otra manera, casi una de cada cuatro casas que se alquilan actualmente en los barrios más céntricos de la capital se destinan a turistas.

Esa presión, sin embargo, se diluye hasta el 5% para el conjunto de la ciudad, un porcentaje similar al de Barcelona. El motivo es que en muchas zonas urbanas, pese a presentar problemas de acceso a la vivienda, los pisos vacacionales no representan ni el 2% del total de alquileres. Así sucede en 11 de los 21 distritos madrileños y en tres de los 10 de Barcelona. “[El alquiler turístico] no afecta de igual manera a todas las zonas de una ciudad”, resume Sergio Cardona, analista del observatorio, que ha extraído los datos del estudio del INE y de la plataforma Airbnb.

Eso no es óbice para que en algunas urbes de costa con gran presión turística, los apartamentos vacacionales ya representen una parte importante del parque total de arrendamientos. El caso más claro es el de Málaga: allí, casi un 21% del total de pisos en alquiler se destinan a los visitantes ocasionales. En Valencia y Las Palmas de Gran Canarias, el porcentaje se acerca mucho al 10%. Y en el litoral cantábrico, San Sebastián supera esa barrera con un 11%, aunque también se trata de una ciudad con menor tamaño.

Para Cardona, la foto general demuestra que “la incorporación de las viviendas turísticas al mercado de vivienda residencial no será suficiente para resolver el problema de la escasez de oferta”. Y señala que incluso en zonas con gran afluencia de visitantes hay que tener en cuenta que algunos apartamentos vacacionales alternan ese uso con el de segunda residencia de sus propietarios. Es decir, que la prohibición de este tipo de pisos, como ha anunciado que hará Barcelona en cinco años, no significaría su paso inmediato al arrendamiento residencial.

En cualquier caso, los datos del estudio revelan que en algunos sitios los pisos turísticos agravan (o cuanto menos, no alivian) el problema de la falta de oferta. Según muchos expertos, esta es la principal causa de la crisis de accesibilidad a la vivienda que padece actualmente España. Y también un combustible que sigue inflamando los precios.

José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, cree que hay sitios donde los apartamentos turísticos “tienen un impacto muy relevante” sobre el mercado. A modo de ejemplo, pone algunos barrios de Sevilla, donde asegura que hay más oferta de arrendamiento turístico que residencial. “Hay sitios donde el alquiler turístico es una absoluta aberración, en el centro de Valencia también empieza a serlo”, describe.

Sin embargo, el experto apunta que esa situación no es generalizada y tampoco es fácil determinar cómo afecta la concentración de pisos vacacionales a los precios. “Tiene que haber un punto a partir del cual, cuando el turístico ocupa más de un determinado porcentaje, la cosa se pone más seria”, sostiene García Montalvo. “Pero no sabemos dónde está ese punto porque no hay suficientes estudios al respecto”.

La intuición, en cualquier caso, señala que las casas vacacionales afectan a los importes. Y no solo en alquiler: también las casas suben el precio de venta si hay quien las compra pensando en sacarles más rentabilidad alquilándolas a turistas. Además, el catedrático señala que, independientemente de su incidencia, “si el sector de las viviendas de uso turístico no está regulado, habrá que hacerlo como sucede con cualquier sector económico”. Algo en lo que coincide el estudio del Observatorio del Alquiler, que apuesta por “regular y no intervenir el mercado”, y se muestra partidarios de “crear registros para aportar más datos y transparencia”. El Gobierno anunció a finales de mayo que adelantaría a 2025 la obligación que impone la normativa europea de implementar un registro único de pisos que se anuncian en plataformas digitales para alquileres inferiores a un año, una medida con la que espera aumentar el control sobre este tipo de viviendas, aunque las competencias regulatorias recaen sobre comunidades y ayuntamientos.

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Sobre la firma

José Luis Aranda
Es redactor de la sección de Economía de EL PAÍS, diario donde entró a trabajar en 2008. Escribe habitualmente sobre temas de vivienda y referentes al sector inmobiliario. Es licenciado en Historia por la Universitat de València y Máster de Periodismo de EL PAÍS.
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