Baleares, Canarias y Madrid se llevan lo peor del frenazo inmobiliario en 2023

El frenazo del sector inmobiliario en 2023 ya cuenta con estadísticas que permiten medir la magnitud de la caída. Fue un buen ejercicio en términos globales, con más de 640.000 compraventas, pero el festín que se dio el mercado en 2021 y 2022 anunció claramente su fin. Las operaciones cayeron un 11,2% respecto al año anterior (el mejor desde los tiempos de la burbuja) y todavía se desplomó más la concesión de hipotecas, según los datos difundidos este jueves por el Consejo General del Notariado. Pese a ello, y a abultados retrocesos en algunas comunidades autónomas, los precios no cedieron. En el conjunto del año, las casas fueron de media un 1,5% más caras que en el ejercicio precedente. Y a finales de año, los importes aceleraron.

La estadística notarial es una de las dos grandes fuentes de datos públicos para seguir la marcha del mercado inmobiliario en España. A diferencia de la del INE, que bebe de los registros y se dará a conocer dentro de dos semanas, se considera que recoge con mayor inmediatez las tendencias del sector. De ahí que captara muy rápidamente el auge inmobiliario que arrancó en 2021 y se prolongó durante 2022. Y que ahora sitúe a 2023, un año de claro declive, por debajo de los dos ejercicios previos. No obstante, son datos buenos si se miran los últimos tiempos. Desde que la burbuja inmobiliaria de principios de siglo estallase en 2008, los tres últimos ejercicios han sido los de mayores ventas, con especial protagonismo de los pisos de segunda mano.

El descalabro de operaciones en 2023 fue generalizado, pero no homogéneo. Una comunidad autónoma se libró, Asturias, donde las operaciones crecieron ligeramente (1,4%) respecto al año anterior. En todas las demás cambiaron de manos menos casas. Y los mayores descensos se dieron en zonas tradicionalmente calientes como Baleares (-19,9%), Canarias (-16,8%) y Madrid (-16,2%). En el caso de los territorios insulares, se trata de mercados con un fuerte componente de segundas residencias y compra de extranjeros. Se da la circunstancia, además, de que Canarias había sido en 2022 la comunidad donde más había crecido el sector (las operaciones subieron un 27,2%), por lo que el año pasado vivió una de las correcciones más severas. En el caso de Madrid, sin embargo, es el segundo ejercicio consecutivo de retrocesos, porque su ciclo expansivo empezó antes y en 2022 ya registró una leve bajada del 1,4%.

Desde el punto de vista de los precios, el batacazo de Baleares en operaciones se correspondió con un abaratamiento de las casas, aunque mucho más comedido. El importe por metro cuadrado retrocedió en el conjunto del año un 0,4%. Otra comunidad, Aragón, vio también bajar el precio de la vivienda (-0,3%). En todas las demás subió, con especial tirón en Navarra (13,7%), Castilla-La Mancha (8,3%) y La Rioja (7,3%). Tanto la Comunidad Valenciana como Madrid se acercaron a crecimientos del 5%.

Para el conjunto de España, el importe medio quedó en 1.640 euros por metro cuadrado, un 1,5% más que en 2022. Pero ese leve aumento puede resultar engañoso para quienes tengan contacto con el mercado hoy en día. Porque pese a que este fue frenando en operaciones (y sigue haciéndolo, según los últimos datos), los precios fueron acelerando. De hecho, la estadística notarial recuerda que en el primer trimestre de 2023 los importes crecían apenas un 0,2%, mientras que en el cuarto trimestre lo hacían a un ritmo del 2,7%. Y si se mira solo diciembre, cuyos datos también se han publicado este jueves, la subida interanual se acerca al 6%.

Pese a la relajación del mercado en Baleares, esta volvió a ser la comunidad con el precio más elevado por metro cuadrado, con 3.186 euros. Otros cuatro territorios superaron la media nacional: Madrid (2.774 euros), País Vasco (2.573 euros), Cataluña (2.012 euros) y Canarias (1.821 euros). Las casas más baratas volvieron a ser las de Extremadura, con una media de 616 euros por metro cuadrado. Otras dos comunidades, Castilla-La Mancha (751 euros) y Castilla y León (850 euros) se quedaron por debajo de los 1.000 euros por metro cuadrado.

Batacazo hipotecario

Si el panorama se puso gris en las compraventas, la peor parte se la llevó el mercado hipotecario. La firma de hipotecas retrocedió hasta el entorno de las 366.000. Excluyendo 2020, cuando el mercado hipotecario sufrió un frenazo por la pandemia de covid, fue el peor ejercicio desde 2017. El batacazo respecto al ejercicio previo se acercó al 21%, y superó ese porcentaje si se miran solo las hipotecas que tenían como finalidad comprar una casa (unas 280.000, ya que los notarios contabilizan también otros préstamos que ponen un inmueble como aval, pero se usan para otros fines). El importe medio de las hipotecas subió en línea con los precios (186.333 euros, un 1,3% más que en 2022), pero si se miran solo los préstamos para comprar una casa, se produjo un descenso (148.592 euros, un 3,1% menos).

Las comunidades con precios más elevados fueron también las que lideraron la estadística hipotecaria. Aunque en este caso Madrid (302.815 euros de media, un 2,9% más que el año anterior) se adelantó a Baleares (292.721 euros, un 3,6% más). Y en un contexto de fuerte subida de los tipos de interés, todas las comunidades registraron caídas en la concesión de préstamos de doble dígito. Un signo de que el encarecimiento de la financiación ha provocado que haya más casas que se compran al contado, bien como inversión o bien por tratarse de viviendas de reposición (personas que venden su piso y compran otro). Por tipologías, la estadística notarial recoge caídas más acusadas en el segmento de unifamiliares, que vivió un fuerte impulso durante la pandemia, que en el de los pisos en bloques comunitarios.

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