De proyecto urbanístico a “enorme” negocio inmobiliario: Madrid Nuevo Norte se acerca a su punto de inflexión

Madrid Nuevo Norte ya es una realidad incipiente. Lo pueden ver quienes entran o salen de la estación de Chamartín por el túnel que atraviesa la capital. En los escasos metros donde todavía se aprecia cielo, han brotado decenas de gruesas coincidiendo con las obras de adecuación de la estación. Pero, más que con esta, tienen que ver con lo que vendrá: están esperando un techo que, cuando llegue, se convertirá a su vez en suelo urbano, una parte de los 400.000 metros cuadrados de nuevas zonas verdes que ganará la ciudad. Nadie se atreve a poner fecha a eso todavía. Lo más seguro es que pasen años. Pero tras dos décadas de vaivenes, ocho propuestas de ordenamiento y dos ocasiones en las que el proyecto estuvo a punto de fraguar y naufragó, la histórica Operación Chamartín ha echado a andar. Y sus primeros pasos marcan también el pistoletazo de salida para un inmenso negocio inmobiliario.

En el centro de todas las miradas se encuentra Crea Madrid Nuevo Norte (CMNN), la empresa que promueve la actuación. Dedicada hasta ahora a sacar adelante el planeamiento, cuanto más avanza este más se acerca a un momento crucial: el de decidir que hará con los 1,5 millones de metros cuadrados de suelos que recibirá de Adif (el gestor público de infraestructuras ferroviarias) y Renfe (la operadora estatal). En total, calculan fuentes del sector, a la compañía le corresponde la mitad de toda la edificabilidad prevista, que supera los 2,6 millones de metros cuadrados. Y podría optar por desarrollarlos sola, venderlos o colaborar con terceros. “Es lo que todos queremos saber, en qué se va a convertir”, describe una profesional del sector que pide el anonimato para proteger a la firma en la que trabaja. A estas alturas ya es difícil encontrar quien no haya hecho negocios con CMNN. O no piense en hacerlos: “Todos estamos llamando a su puerta a ver qué tipo de capital van a necesitar”, añade esta directiva.

Para CMNN es un tabú hablar sobre cualquier plan de negocio que vaya más allá de su papel actual. Cualquier pregunta rebota contra un muro. Los esfuerzos, repiten en la compañía, se centran en arrancar los trabajos de adecuación del suelo cuanto antes. “Se acaba de presentar la primera iniciativa de ejecución de Madrid Nuevo Norte correspondiente al ámbito de Las Tablas Oeste”, indica un portavoz, “se estima que las primeras obras de urbanización en esta zona podrían iniciarse aproximadamente a mediados del año 2025 y, en ese caso, la construcción de las primeras viviendas podría arrancar a lo largo de 2027″.

Pero en el calendario también están marcadas en rojo otras fechas más cercanas. En la primera semana de octubre, las compañías públicas de ferrocarriles y CMNN anunciaron una prórroga de un año para la transmisión de las 151 fincas que Adif, Adif Alta Velocidad, Renfe Operadora y Renfe Mantenimiento van a vender a la compañía privada. Según adelantó Cinco Días, esta última desembolsará por esas parcelas más de 1.245 millones de euros a lo largo de 20 años. La prórroga, que formalmente no se ha aprobado aún según fuentes de Adif, es un plazo prudencial. Las partes esperan cerrar antes la operación, pendiente de algunos trámites registrales. Para evitar que estos retrasen la urbanización del suelo, fue la propia Adif quien presentó la iniciativa de ejecución de Las Tablas Oeste, una de las tres áreas principales en que se ha dividido el proyecto (la cuarta es la propia estación). En definitiva, la cuenta atrás corre también para el inicio de los trabajos.

La elección de Las Tablas Oeste no parece casual. Ahí se agrupan los terrenos al este de la playa de vías del norte de la capital. Como es dónde más terrenos ferroviarios se concentran, será donde mayor predominio tendrá CMNN. Casi un 70% de toda la superficie, según la memoria general. Con los primeros papeles presentados, arranca el camino para constituir la junta de compensación. “En estas, el que es mayoritario tiene más peso y puede fijar preferencias”, explica María Dolores Fernández, directora de Suelo y Urbanismo en el área de Valoraciones de la consultora CBRE. La experta añade que “lo normal es que te asignen edificabilidad por el criterio de localización, en la zona aproximada a la finca aportada, pero la Junta puede establecer otros criterios” en función de los intereses de los distintos propietarios.

La constitución de la junta servirá por tanto para empezar a poner ciertas cartas boca arriba, aunque Las Tablas Oeste es el ámbito más pequeño: 211.000 metros edificables de los que unos 73.000 son de viviendas, 124.000 para edificios de oficinas y 14.000 para espacios comerciales. Frente a ello, en el Centro de Negocios de Chamartín se prevén 1,3 millones de metros cuadrados —mayoritariamente oficinas, incluyendo un rascacielos de 300 metros que se convertiría en el nuevo techo de España— y el área de Malmea-San Roque-Tres Olivos se acerca al millón de metros edificable, con predominio del residencial —allí irán la mayoría de las 10.500 viviendas, un 38% de ellas con protección oficial, que se proyectan—. CMNN tendrá un 59% de los terrenos en el primero y algo más de un 25% en el segundo. Y no quiere esperar mucho más para ponerlos en marcha: sucederá “durante el primer semestre de 2024″, dicen en la firma.

Precios elevados

Aunque el segundo mayor propietario del proyecto serán varias Administraciones (principalmente, el Ayuntamiento de Madrid), otras empresas también han movido ficha. En los últimos años han trascendido operaciones de grandes promotoras de viviendas para comprar terrenos en la zona. Las parcelas, indican fuentes del mercado, cuestan desde 800 euros por metro cuadrado, pese a no ser aún urbanizables. “Por ese dinero, en otras ciudades puedes tener suelo finalista [listo para construir]”, señalan. Pero en Madrid Nuevo Norte no hay números pequeños: la inversión estimada para todo el desarrollo supera los 25.000 millones, por lo que un estudio de impacto presentado en 2021 preveía la creación de más de 200.000 empleos solo en la fase de construcción, con una duración prevista de 24 años.

En suma, un “negocio enorme”, recuerda otra fuente del sector, que destaca la posición de la firma impulsora del proyecto. En otros desarrollos similares en Madrid, todos ellos en el sureste y muy centrados en vivienda, cuesta encontrar una promotora que en alguno concentre 400.000 metros cuadrados de parcelas, prácticamente una cuarta parte de lo que va a recibir CMNN. Aunque es la peculiar historia de la Operación Chamartín la que en parte explica esa diferencia.

Conocida antes con otros nombres, CMNN tiene su origen en el concurso que Renfe sacó en 1993 para enterrar las vías de Chamartín y que ganaron Constructora San José y Argentaria. Como BBVA compró este último (de ahí le viene la última sigla) tiene más de un 75% de las acciones. Grupo San José conserva un 10% tras vender más de un 14% a la inmobiliaria patrimonialista Merlin. Pero hasta ahora la empresa solo tenía por objeto impulsar el desarrollo. En 2022 perdió más de 4 millones y en 15 años acumula pérdidas por 32 millones. Ahora inicia el siguiente reto: la urbanización tendrá costes elevados (entre los compromisos que han trascendido, se comprometió a pagar 141 millones en obras de Metro de Madrid, que ganará tres estaciones ya que el proyecto se basa en el transporte público), pero también se acerca al momento de poder hacer caja con los miles de viviendas, oficinas y espacios comerciales que van a brotar en el norte de la capital.

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