Las comunidades de propietarios pueden prohibir los pisos turísticos frente a futuros dueños

Las comunidades de propietarios pueden prohibir la comercialización de viviendas vacacionales, aunque no haya unanimidad al respecto, y afectando la decisión a futuros dueños. Así lo ha establecido la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública al resolver un recurso de una comunidad de vecinos contra la calificación de una registradora de la propiedad de Santa Cruz de Tenerife.

En concreto, la registradora se había negado a inscribir una nueva norma estatutaria, según la cual “se prohíbe expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales”. Y ello porque entendía que debían prestar su consentimiento a la modificación de los estatutos quienes figuraban en el Registro como propietarios ya que no coincidían los titulares registrales con todos los dueños.

Además, la registradora se había opuesto porque determinados propietarios habían inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción del acuerdo, y no se había acreditado que hubieran aprobado dicha modificación estatutaria.

Sin embargo, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha fallado que no se exige la unanimidad para adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de lo que se conoce como “alquiler o explotación turística de las viviendas”, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad de propietarios.

En estos casos rige la excepción introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que aprobó el Gobierno en 2019. Esta norma reduce la mayoría al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo.

Inscripción del acuerdo

A juicio de José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores de España, se trata de una “resolución correcta”, aunque llama la atención sobre dos cuestiones. La primera tiene que ver con “los derechos adquiridos”. Y es que, si un propietario ya tiene una vivienda turística con la licencia administrativa correspondiente y ha hecho constar esa circunstancia en el registro, “podríamos tener una discusión” sobre si el resto de vecinos puede prohibir las viviendas para uso turístico.

Pero dejando esta cuestión al margen, el jurista explica que una vez que los propietarios acuerdan la modificación de los estatutos y proceden a su inscripción en el registro, los posteriores compradores sí se verían afectados por la prohibición. No obstante, si no llevan a cabo la inscripción, el acuerdo solo vincularía a los vecinos, pero no a los terceros adquirentes, que podrían alegar que no tenían conocimiento del acuerdo y que, por tanto, no les vincula.

La segunda cuestión que destaca el vicedecano se refiere a cómo se obtiene la mayoría de tres quintos. Y es que, si el acuerdo se adopta “sin los requisitos formales” que exige la legislación puede decaer, con la consecuencia de ser necesaria una nueva votación al respecto.

En este sentido, Inmaculada Vivas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad de Sevilla, explica que cuando no asisten todos los propietarios a la junta en la que se vetan los arrendamientos turísticos, “el secretario debe remitir copia del acta a los ausentes de forma que quede constancia de su recepción y, además, conozcan si se han alcanzado los 3/5”.

Si en el plazo de 30 días naturales no manifiestan su discrepancia al secretario, se computan como votos favorables, de forma que si se alcanza el cuórum legalmente establecido de los 3/5 con los asistentes a la junta, el acuerdo sería “válido”, señala Vivas.

En todo caso, “una vez transcurrido el plazo de los 30 días, es necesario elevar a escritura pública el acuerdo comunitario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea oponible frente a terceros adquirentes”, señala la catedrática.