Ofertas de alquiler que pueden salir muy caras

Hay chollos que resultan no serlo. Eso es lo que sucede con muchos anuncios de alquileres de vivienda. Bajo la apariencia de grandes ofertas comerciales esconden cláusulas contractuales que pueden acabar saliendo muy caras para los inquilinos. Leer bien el contrato, conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o consultar con un profesional son las recomendaciones más obvias para evitar sorpresas desagradables. La mayoría, alertan los expertos legales, se camuflan en la parte de gastos que debe pagar el arrendatario, tales como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o las cuotas de la comunidad.

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (una empresa privada que media arrendamientos), pone el foco sobre ofertas que “recogen una renta bastante atractiva durante un tiempo, pero luego imputan una serie de gastos que al inquilino con el paso del tiempo le fuerzan a irse”. Como ejemplo pone un contrato real, que un cliente llevó a la compañía y comparte anonimizado, en el que se ofrecía una bonificación de los gastos de IBI y comunidad durante tres años. Eso significa que el inquilino pagará durante los primeros 36 meses 550 euros, con los incrementos anuales correspondientes de IPC en el segundo y tercer año. Pero luego la renta subiría más de 186 euros cada mes. Es decir, un 33% más que el precio inicial.

“Es una práctica muy habitual y puede ser un fraude de ley”, alerta Zurdo, quien cita una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 2007 que anulaba una cláusula que duplicaba la renta a partir del tercer año de contrato. Esa posibilidad ya fue vetada en las sucesivas reformas de la LAU (la renta solo puede subir lo que suba el IPC) y por eso en la Agencia Negociadora del Alquiler creen que algunos caseros aprovechan ahora los gastos como vía para subir el importe de las casas y acortar la duración de los contratos. Para el directivo se trata de una situación análoga y considera que “la barrera es que el precio que se ofrezca sea un precio de mercado”.

Si con la rebaja, el alquiler está dentro de los importes de la zona, Zurdo recomienda firmarlo y recoger evidencias como el precio medio de los inmuebles de esa calle (una información que ofrecen algunos portales) u otros anuncios de casas cercanas. Cuando llegue el aumento del precio, considera que el arrendatario puede negarse a pagarlo explicitando que se trata de una cláusula abusiva. “Seguramente nunca llegue una demanda”, valora, “la ley tiene normas que son imperativas, que son las del título segundo [donde se regulan los contratos], y todo lo que sea alterarlas no se puede pactar si va contra el interés del inquilino”.

“Publicidad engañosa”

Sin embargo, para Celestino Fernández, abogado de Legálitas, la solución no es tan sencilla. Coincide en que esta situación “prevalece sobre todo en grandes propietarios”, que son los que suelen realizar ofertas imaginativas para atraer clientes. Un vistazo a los portales inmobiliarios deja numerosas muestras: campañas especiales como las del pasado Black Friday, exenciones de pago de la renta durante los primeros meses, descuentos, eliminación de comisiones o las consabidas bonificaciones de los gastos durante una parte del contrato forman parte del menú. Pero Fernández recuerda que “tanto el IBI, como el impuesto de recogida de residuos, como los gastos de comunidad son repercutibles siempre que se ponga en el contrato y se especifique su importe”.

El abogado de Legálitas cree que resulta “muy difícil” demostrar el presunto fraude de ley porque “no hay un precio de mercado que sea exigible poner en el contrato”. La renta, dice la LAU, es la que libremente pactan las partes y luego solo puede subir conforme al coste de la vida. Sin embargo, los caseros se cuidan mucho de establecerlo en los documentos no como una subida, lo que hacen es ofrecerlo como un descuento en los primeros años. En cuanto a cómo lo anuncian, “tendría que ver más con una publicidad engañosa en el ámbito del consumo”, valora Fernández.

En lo que sí coinciden ambos es en las señales de alerta a las que deben estar atentos quienes buscan casa. Legalmente, el casero puede hacer pagar por algunos impuestos, gastos de comunidad e incluso pequeñas reparaciones. Pero lo habitual es que simplemente se cobre la renta y los suministros individuales (luz, agua, gas, internet…). “Si hay más cosas además de eso, que se busque otro alquiler”, aconseja el experto de Legálitas. Respecto a las obras y reparaciones, señala que la fórmula más frecuente es poner que se satisfará “lo que corresponda por ley”. La norma ya es suficientemente protectora con los inquilinos, que deben desconfiar de otras cláusulas. “No demos la opción de que haya que ir a discutirlo al contrato”, concluye el abogado, “no dejemos que el arrendador ponga párrafos largos”.