El nuevo impuesto de plusvalía gravará menos a los que compraron piso en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria

El Consejo de Ministros dio este lunes luz verde al nuevo sistema de cálculo del impuesto de plusvalía municipal, que fue tumbado a finales de octubre por el Tribunal Constitucional y que debe abonar quien venda un inmueble, lo herede o lo reciba en donación. La modificación, aprobada por decreto ley, cierra así el vacío legal que había puesto en alarma a los ayuntamientos, y permite al contribuyente elegir la fórmula que más le beneficie entre dos distintas opciones.

La primera supone calcular la base imponible a través de la ganancia procedente de la operación; la segunda se asemeja al método empleado hasta ahora, basado en la aplicación de unos coeficientes al valor catastral del terreno. Con la diferencia de que los nuevos multiplicadores atienden a la evolución del mercado inmobiliario y así, por ejemplo, se gravará menos a quienes vendan un piso comprado en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Eso se desprende de la información proporcionada este lunes por el Ministerio de Hacienda, responsable del rediseño del tributo, a la espera de conocer la letra pequeña de la norma pendiente de publicación en el Boletín Oficial del Estado. Los nuevos coeficientes determinados por el departamento de María Jesús Montero son unos valores máximos que los ayuntamientos podrán corregir a la baja, y que el Gobierno modificará cada año según la evolución del mercado inmobiliario.

Estos porcentajes varían en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble hasta su enajenación, al igual que el método objetivo empleado hasta ahora. Lo que cambia es su valor: a partir de ahora se gravarán menos las ventas de pisos comprados durante la crisis financiera —el factor más bajo se aplica a las compras realizadas entre 2008 y 2011, con un 0,08— y antes del pinchazo de la burbuja. Al contrario, se castigarán más las ventas a corto plazo, y los coeficientes serán inferiores a los previos a más años de tenencia del inmueble.

En esta misma línea, Hacienda ha fijado un coeficiente para las transmisiones que se llevan a cabo en menos de un año, que pueden tener una naturaleza más especulativa y que hasta ahora no estaban gravadas por este impuesto. A estas se aplicará una ligera penalización con un coeficiente de 0,14, superior a la establecida cuando el plazo entre la adquisición del inmueble y su venta es de entre uno y dos años. Los municipios, a su vez, tendrán capacidad para reducir el valor catastral del terreno hasta un 15% únicamente para este tributo.

En todo caso, los contribuyentes podrán optar por calcular la base imponible a partir del beneficio obtenido por la transmisión del inmueble, si les resulta más favorable. En este supuesto se tendrá en cuenta la diferencia entre el precio de venta y el de compra de la vivienda, pero el tipo impositivo —un máximo del 30%, que los municipios pueden rebajar— no se aplicará a toda la ganancia, sino a la proporción que se corresponde al valor catastral del suelo sobre el total. La nueva norma también pone negro sobre blanco que nunca se exigirá el impuesto a quienes hayan perdido dinero en la enajenación del inmueble, un punto sobre el cual el Constitucional ya se había pronunciado en anteriores sentencias.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el nombre oficial de la plusvalía municipal, grava la ganancia extra brindada por la revalorización de los terrenos donde radica el inmueble. El método hasta ahora empleado para calcularlo, basado en el valor catastral y los coeficientes fijos, suponía que el suelo se revalorizara cada año, un razonamiento que dejó de valer con el pinchazo de la burbuja.

El Constitucional ya había fallado en 2017 y 2019 en contra del tributo, estableciendo que no se podía exigir si la transmisión se había cerrado con pérdida y cuando el importe del impuesto superaba el beneficio real obtenido por el contribuyente. Con esta última sentencia ha anulado de facto el sistema de cálculo del gravamen, la figura municipal que más ingresos brinda a los municipios por detrás del IBI, “por ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica”. En concreto, concluyó que el método de los coeficientes no podía ser el único legalmente admitido.

Por esa razón, Hacienda no solo ha modificado el esquema anterior; también ha diseñado una fórmula alternativa, como exigía el tribunal. “Veo muy positivo que se ofrezca un doble sistema, aunque habrá que ver cómo se aplica a cada caso”, comenta José María Salcedo, abogado de Ático Jurídico. Los municipios tendrán seis meses para adaptar las ordenanzas fiscales a la nueva norma.