Un millón y medio de familias en el limbo inmobiliario de Evergrande

Zhao Lijun (nombre supuesto) había conseguido ahorrar el año pasado un dinerillo en su trabajo en el sector de la maquinaria. Como la inmensa mayoría de los ciudadanos chinos con algo de sueldo disponible, tenía claro a qué quería destinarlo: a la compra de un apartamento. Como muchos de sus compatriotas, Zhao estaba convencido de que la suya era una inversión segura. Que los precios inmobiliarios nunca bajarían, pese a lo que pudieran decir cada tanto tiempo analistas agoreros. Investigó un poco acerca de los pisos disponibles en su ciudad, Ningbo (uno de los grandes puertos de China), y encontró uno sobre plano que le pareció perfecto. La constructora, pensaba él, era toda una garantía. La segunda mayor del país: Evergrande.

“Lo elegí porque está en buena zona, los alrededores son muy agradables y el precio era muy bueno”, cuenta Zhao sobre su piso. Pagó 600.000 yuanes (79.000 euros) por un modelo de dos dormitorios y 83 metros cuadrados. Ya era propietario de otro apartamento, pero lo ocupan sus padres. “Compré este para vivir yo, pero también me pareció una excelente inversión”. La fecha de entrega era 2023. Todo iba bien. pero este año la construcción se paralizó. “El piso está ya casi acabado. Las estructuras principales ya estaban completadas, solo queda terminar el interior y poner los elementos decorativos”, se lamenta el hombre.

Ahora Zhao, como centenares de miles de compradores, no sabe cuándo acabará recibiendo las llaves de su hogar. La fecha de entrega de cerca de 1,5 millones de viviendas construidas por Evergrande en toda China ha saltado por los aires. El gigante tenía los pies de barro: durante la década pasada, como muchos otros conglomerados chinos que crecieron a la velocidad del rayo, recurrieron a la deuda para financiar una expansión tan ambiciosa como desordenada. Evergrande entró en los seguros, en la sanidad, en los parques temáticos, en el agua potable, en el fútbol, en los vehículos eléctricos, en los productos de gestión de riqueza...

Hoy es la inmobiliaria más endeudada del mundo, con unas obligaciones de 305.000 millones de dólares (unos 260.000 millones euros, casi una cuarta parte del PIB español de 2020). Su crisis de liquidez, la que le ha forzado a detener tantos proyectos y le impide reembolsar a numerosos contratistas, inversores o compradores, tiene en vilo a los mercados mundiales y mantiene muy pendientes a las autoridades chinas, aunque de momento guardan silencio público. La quiebra, que ya se da por descontada, puede contagiar al sector y amenaza con dejar importantes secuelas en el crecimiento, ya de por sí más debilitado, de la segunda potencia mundial (y, por tanto, también podría impactar en la economía global). Y puede generar problemas de estabilidad social, el gran anatema para Pekín.

Manifestaciones ante la sede

Desde hace semanas, a medida que se agravaba la incertidumbre sobre el futuro de la compañía, se han ido produciendo manifestaciones a las puertas de la sede de Evergrande en Shenzhen, compradores y contratistas que exigen que se les devuelva su dinero. Muchos habían invertido en los productos de gestión de riqueza del grupo, que en lo que va de año ha perdido más del 84% de su valor en Bolsa. El nerviosismo, que provocó este lunes el pánico en los mercados mundiales, ha vuelto a aumentar tras unos días de calma a partir de este viernes, cuando quedó claro que Evergrande no había podido hacer frente al pago de 84 millones de dólares en intereses por un bono extranjero.

Los ojos están puestos ahora en cómo gestionará la situación el Gobierno chino. Los reguladores se enfrentan a un doble objetivo. Por un lado, “enseñar una lección: que endeudarse tanto y tomar malas decisiones empresariales tiene un coste”, apunta Julian Evans-Pritchard, de la consultora Capital Economics. “Creo que ya han mandado señales claras de que no habrá un rescate para la compañía o quienes le dieron crédito”, añade. Por otro, evitar el posible desplome del sector inmobiliario, algo que sería una completa calamidad para la segunda economía del mundo. Esta industria representa más de una quinta parte del PIB chino y acumula más del 70% de la riqueza urbana del gigante asiático.

A lo largo de las últimas tres décadas, y especialmente la última, la compañía fundada en 1996 por Xu Jiayin se labró una “reputación de contar con una ingeniería financiera muy creativa”, recuerda Dinny McMahon, de la consultora Trivium. Incluso dentro de un sector tan adicto a los créditos como es el inmobiliario en China, donde las deudas suman en torno a los cinco billones de yuanes, Evergrande superaba a los demás. Pero se toleró: el ladrillo generaba riqueza, servía de motor de la economía y nutría las arcas de los gobiernos locales gracias a la recaudación de impuestos procedentes de la venta de terrenos. Y, además, la compañía seguía siendo solvente, gracias a la obtención de más créditos y a las ventas de productos para la gestión de riqueza, en los que prometía a los inversores generosos intereses, hasta del 9%.

El detonante de la crisis llegó en agosto pasado, de una decisión política. Inquieto por una nueva escalada de los precios de la vivienda —la enésima, en un país donde el ladrillo es la inversión preferente de las familias—, el Gobierno chino comenzó a tomar cartas en el asunto para reducir, precisamente, el nivel de endeudamiento en ese sector e impuso las llamadas “tres líneas rojas” de proporción de deuda con respecto al efectivo de las compañías, sus activos y sus ganancias. Evergrande las violaba todas.

Como consecuencia, al gigante se le cerró el grifo para acceder a nuevos créditos. Solo podía depender de sus ingresos para cubrir sus obligaciones. Y comenzó a rodar una bola de nieve que, a lo largo de los meses, se ha hecho más y más grande pese a los intentos del grupo por deshacerse de inversiones o vender pisos a precio de saldo para conseguir liquidez. Ya este verano quedaba claro que estaba teniendo problemas para pagar a algunos proveedores.

“La gente va a ver la obra”

“Empezamos a oír en junio que había problemas. Y cada vez había más noticias al respecto”, cuenta la señora Li, una comerciante autónoma de 39 años que el año pasado compró a tocateja y sobre plano un apartamento de 114 metros cuadrados en una promoción de Evergrande en la ciudad de Zhenjiang, a orillas del Yangtsé, en el este de China. “La urbanización en la que compré fue la más vendida el año pasado en nuestra ciudad. Pero ahora cada día salen cosas nuevas sobre Evergrande. La gente va a la obra a comprobar cómo van los pisos. La última fase de la urbanización está detenida. La nuestra no está totalmente parada, pero sí avanza ahora a un ritmo mucho más lento que antes, y ojalá que no acabe parando también. Se suponía que nos entregaban los apartamentos a finales de este año, pero no sé si lo van a conseguir”, se lamenta.

Aunque el futuro de Evergrande es incierto, todos los analistas dan por seguro que los pisos por construir se terminarán, bien sea a manos de esta promotora o de otras rivales que se queden con sus proyectos. “Al final, las autoridades intervendrán para impedir que haya una crisis sistémica, y para garantizar que las familias reciben las viviendas que tenían prometidas”, señala Evans-Pritchard.

De otro modo, el país se arriesgaría a turbulencias sociales. Los proyectos inmobiliarios de Evergrande “no solo son una fuente de crecimiento económico, sino que terminarlos es un factor clave para mantener la estabilidad social en China”, apunta McMahon. La prioridad será, por tanto, garantizar que en una debacle de Evergrande, quienes estén más protegidos sean los pequeños inversores y los compradores de vivienda. Y que no se produzca un desplome de los precios inmobiliarios por la desconfianza del público a la hora de adquirir pisos.

El Gobierno central ya ha dado instrucciones a gobiernos locales para que estén listos a hacer frente a las “posibles tormentas” resultantes de la caída del grupo, según publicaba esta semana The Wall Street Journal. Estas autoridades tendrán que crear grupos de expertos para analizar las cuentas de la inmobiliaria en sus respectivos territorios, tratar con las inmobiliarias locales para que se hagan cargo de los proyectos de Evergrande y establecer equipos de fuerzas del orden que supervisen “incidentes de masas” (protestas) y el descontento público, informaba el periódico.

Zhao tiene fe en que las autoridades solucionarán de algún modo el problema de su piso. “Hay tiempo. Mi apartamento no me lo tienen que entregar hasta 2023 y, en cualquier caso, el gobierno local tiene experiencia en la reestructuración de empresas. Estoy seguro de que, aunque Evergrande se vaya al garete, mi urbanización se puede vender a otros y terminarse”.