‘Crowdfunding’ inmobiliario: un Monopoly real donde conviene saber las reglas

Miguel Ángel López ha invertido parte de sus ahorros en ocho proyectos de crowdfunding inmobiliario. No concreta el dato, pero son varios miles de euros. Empezó en 2019 con alguna pequeña inversión y en octubre del año pasado aportó dinero para financiar una promoción de trasteros en Arturo Soria (Madrid). “Se trata de un préstamo a un promotor con un interés del 15% a 12 meses”, detalla convencido de su inversión, realizada a través de la plataforma de financiación participativa Urbanitae. En junio, dice, “está previsto que recupere el capital más los intereses de dos proyectos”. López, de 49 años, tiene conocimientos financieros suficientes para embarcarse en estos proyectos. No es una condición. La puerta está abierta a cualquier ahorrador, aunque tiene riesgos, los propios del mercado de deuda y del sector inmobiliario, como se desgranará más adelante.

El crowdfunding inmobiliario está ganando terreno en España. Estuvo en un limbo legal hasta 2015, cuando se promulgó la Ley de Fomento de Financiación Empresarial. Desde entonces, la CNMV es la encargada de autorizar, supervisar, inspeccionar y multar a las plataformas de financiación participativa, que son las intermediarias, las que seleccionan cada proyecto y agrupan a los ahorradores a través de un marketplace online (plataforma digital).

El crecimiento del mercado “casi ha triplicado su volumen de financiación desde el inicio, pasando de 17 millones de euros en 2016 a 40 millones en 2019”, según Rafael Merry del Val, cofundador y consejero delegado de Wecity. Y añade: “No hemos visto nada del volumen real donde nos moveremos en los próximos años”.

El mercado se sustenta en los cientos de ahorradores que están dispuestos a aportar pequeñas cantidades —desde 50 euros— a cambio de una rentabilidad que suele rondar los dos dígitos, según anuncian las plataformas. Permite al ahorrador diversificar sus inversiones, algo que estaba reservado a grandes patrimonios y capitales. “Une las nuevas tecnologías con la inversión más tradicional en ladrillo. No son criptomonedas”, dice Diego Bestard, consejero delegado de Urbanitae.

Los ahorradores no acreditados (sin formación financiera) tienen un límite de inversión de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros anuales en todas las plataformas. Los acreditados pueden operar sin límite. Ambos tienen dos formas de invertir: vía capital o vía préstamo. En el primer caso (crowdequity), el inversor participa en el capital de la compañía. En el segundo (crowdlending), presta su dinero a un tipo de interés determinado.

El promotor inmobiliario consigue así financiación, al margen o complementaria de la bancaria, cada vez más complicada. Es una forma rápida de reunir capital para promover viviendas o para comprar y reformar un inmueble en renta o vacío (casas, locales comerciales...). Aunque los costes financieros de esta fórmula son bastante más altos que los bancarios, evita la extrema dependencia que tiene el sector de la banca. Y por eso cada vez más promotores la tienen en su radar. Aunque aquí también hay límites: no pueden participar con más de un proyecto por plataforma y el importe máximo es de cinco millones.

Algunas empresas ya han probado suerte, como Gestilar y la cotizada Metrovacesa, que en 2019 apostó por el crowdfunding en una promoción en Valencia. El tique medio invertido por 71 ahorradores fue de 2.800 euros, con una aportación mínima de 500 euros, con los que se financiaron 199.600 euros. Han probado incluso promotoras de lujo como Caledonian que, a través de Urbanitae, ha llevado a cabo una ronda de inversión de 867.000 euros para financiar la construcción de una primera villa en Finca Cortesín (Casares, Málaga). Un total de 271 inversores esperan una rentabilidad del 31% en un plazo de 26 a 28 meses. Uno de ellos es Miguel Ángel López, en cuya opinión “el riesgo está muy controlado”.

El pasado abril, Urbanitae recaudó 1,85 millones de euros del bolsillo de 536 pequeños y medianos inversores. Su destino: un préstamo a tipo fijo al promotor Azur Estate para que ejecute la opción de compra y termine de construir la promoción —edificada al 42%—, que quedó inacabada hace una década en Menorca. Según la plataforma, la rentabilidad neta estimada es del 27% en 18 meses. Urbanitae, con un volumen financiado de seis millones en el primer trimestre del año, está focalizada en “financiar grandes proyectos, nuestro perfil es más financiero que inmobiliario”, dice Bestard. La cantidad mínima que se puede transferir es de 500 euros para evitar “que la gente invierta por impulso”, explica.

En cambio, en la plataforma Wecity, con casi cuatro millones de euros financiados hasta diciembre, el tique mínimo es de 250 euros. Entre sus proyectos de inversión está la transformación de un local en cinco viviendas en el distrito de Salamanca (Madrid). El beneficio después de impuestos se estima en el 13% en un plazo de ocho meses. “No aceptamos promotores que no pongan ni un duro”, dice Merry del Val. En este caso, Evermark Property Group 79, el promotor, aporta 800.410 euros.

En España operan 27 plataformas inscritas en la CNMV. Su papel es esencial, puesto que del análisis que hagan de cada proyecto depende que la inversión sea un éxito o una ruina. Cobran comisiones por proyecto financiado, pero dicen ser muy exigentes al comprobar que los mismos son realistas. “El 83% de las oportunidades son rechazadas”, cuentan en StockCrowd, que ha financiado 50 proyectos por 12,8 millones.

Riesgos que pueden salir caros

Pero toda inversión conlleva riesgos y esta no es una excepción. Puede ocurrir que no se cumpla el plazo estimado de la inversión ni la rentabilidad del plan de negocio debido a desviaciones de obra y de precios de ventas. El ahorrador debe tener en cuenta que los proyectos no son autorizados ni supervisados por la CNMV y que el capital no está asegurado. El inversor es el único responsable.

Las plataformas insisten en que la estrategia principal es la de proteger al inversor bajo la tutela de sus comités de expertos. Desde la CNMV apoyan que “la norma proporciona medidas de protección al inversor para poder mitigar y gestionar los riesgos, como los límites al volumen que cada proyecto puede captar, los límites a la inversión máxima que un inversor no acreditado puede realizar y las obligaciones de información para que toda decisión de inversión haya podido ser debidamente razonada”. Y recuerda que la regulación del crowdfunding está en proceso de adaptación en el ámbito europeo.

Sin embargo, ya hay personas que se declaran afectadas por una de estas plataformas. La asociación Afectados Housers, que dice reunir a 135 socios que aportaron 1,525 millones de euros no devueltos, ha emprendido acciones legales contra la firma Housers. Su abogado, Manuel Merino, habla de “distintos trucos que esta plataforma ha usado para atraer a los inversores” y lo califica de “fraude”. Dice que “hay 40 millones de euros impagados al vencimiento o con retrasos”. Merino desconoce el funcionamiento de todas las plataformas y no generaliza, pero sí lanza algunas recomendaciones a los ahorradores: “No es una inversión perfecta y huya de rentabilidades desproporcionadas, lea la letra pequeña, sepa que la CNMV no está detrás de cada uno de los proyectos y que las plataformas son meros intermediarios que no se responsabilizan”.

En Housers —que fue sancionada en 2019 con 215.000 euros por la CNMV por varias infracciones— se defienden diciendo que los promotores a veces se retrasan en la devolución y “no por eso somos estafadores”. “Lo único que podemos hacer es llevarlo a recobro porque solo somos plataformas de intermediación”, apunta Juan Antonio Balcázar, consejero delegado de Housers, con 125.000 usuarios que han invertido más de 122 millones de euros. Según Balcázar, “los promotores ya han devuelto más de 54 millones de euros a los inversores entre devolución de capital, beneficios e intereses habiéndose cerrado ya 105 proyectos completando las devoluciones”. La inversión mínima es de 100 euros en forma de préstamo al promotor. “Es exactamente igual a un préstamo bancario”, dice.