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Propietarios que maltratan sus edificios

La escasa cultura del mantenimiento de los vecinos, unida a la escasez de recursos económicos, acelera el deterioro del parque

Derribo de un bloque muy deteriorado en Badalona.  
Derribo de un bloque muy deteriorado en Badalona.  

Las cicatrices se adueñan de muchos edificios de viviendas. El paso del tiempo y las desatenciones no perdonan. Otros inmuebles simplemente se caen a pedazos. La rehabilitación del parque edificatorio es uno de los grandes retos en España, pero la falta de recursos económicos y la nula cultura del mantenimiento de los propietarios españoles son dos realidades nefastas para tal propósito. Y eso que las comunidades de propietarios acometieron más obras de reforma y rehabilitación en sus edificios de viviendas el pasado año. Hasta noviembre, y a falta del cierre del año, se contabilizaron 26.481 actuaciones, frente a las 25.963 fechadas en 2018, según los datos del Ministerio de Fomento. Pero siguen sin ser suficientes.

“La falta de inversiones preventivas para conservar los edificios residenciales españoles han provocado que el parque edificado se encuentre en una situación problemática, que se agrava con el envejecimiento natural”, explica Borja Ribas, director de operaciones de Sensedi, filial de Mutua de Propietarios. Más de 2,9 millones de edificios de viviendas tienen más de 50 años y 2,5 millones entre 30 y 49 años, de acuerdo con el INE.

Es un mal común a casi todas las comunidades de vecinos españolas, y eso que un mantenimiento programado no es caro y evita problemas mayores en el futuro. “Prácticamente nadie mantiene su piso sin renovar durante 20 o 30 años, plazo muy frecuente para pintar unas escaleras o un garaje. Además, suele verse el mantenimiento como un gasto y no como una inversión. Debemos ser capaces de cambiar esta mentalidad, porque invertir en mantenimiento siempre aumenta el valor del inmueble”, advierte Salvador Díez, presidente del Consejo de Colegios Profesionales de Administradores de Fincas de España.

Una encuesta del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España sobre los factores que influyen en la decisión de compra de una vivienda revela que el 60% de los entrevistados no estarían dispuestos a realizar una inversión para mantener y mejorar las condiciones del edificio. “Hay una gran mayoría de ciudadanos que apuestan por una cultura del mantenimiento correctivo, solo invierten en reparar aquello que se ha estropeado o abordar reparaciones obligadas por las inspecciones o la normativa”, dice Alfredo Sanz, presidente del Consejo.

Ni conciencia ni dinero. Sin financiación, los propietarios no pueden acometer las actuaciones más costosas. Y por eso, los administradores de fincas colegiados proponen la creación de un fondo de liquidez para comunidades de propietarios, gestionado por el ICO o por entidades financieras.

Más leña al fuego. Los exámenes periódicos —la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y el Informe de Evaluación de Edificios (IEE)— se realizan cada 10 años. “La revisión de ciertos elementos de fachadas y cubiertas debería hacerse en plazos más cortos, evitando peligros por desprendimientos”, afirma Enrique Fernández, asesor de arquitectura del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Y, lo que es peor, “según nuestros estudios, casi un 57% de los entrevistados no conoce la ITE y el 65% desconoce el IEE, obligatorio para inmuebles con una antigüedad de más de 50 años”, precisa Juan López, responsable del gabinete técnico del Consejo General de la Arquitectura Técnica.

De cubiertas a pocería

Las fachadas, medianeras, cubiertas, instalaciones y estructuras de los edificios de viviendas son los elementos que presentan más deficiencias, según un informe del Colegio de Aparejadores de Barcelona para Sensedi. En algunos casos acaban causando daños personales. “Cada día se producen dos accidentes relacionados con el desprendimiento de fachadas o cornisas”, de acuerdo con el cornisómetro, un trabajo de recopilación de accidentes que en dos años constató más de 1.500.

Las deficiencias más habituales son las humedades, que se producen por fallos en las instalaciones del edificio o por deficiencias en las redes de suministro de las ciudades. Le siguen desprendimientos menores potencialmente peligrosos para las personas, dice Alfredo Sanz. Los edificios de zonas costeras suelen sufrir la erosión de la brisa marina, la oxidación de elementos metálicos o el envejecimiento acelerado de materiales y estructuras.

En cuanto a las redes de saneamiento, “es muy difícil que una comunidad de propietarios ejecute unas obras de pocería que, a la vista, no tienen resultados visibles. Estos problemas podrían ser evitados o minimizados con inspecciones periódicas y limpiezas de las redes de saneamiento”, señala Enrique Fernández.

Y no hay que olvidar la existencia de materiales que no solo aceleran el envejecimiento del edificio, sino que también provocan graves consecuencias para la salud. Los arquitectos técnicos han detectado plomo y aluminio en las conducciones de agua, amianto (solo es peligroso cuando se manipula y se inhalan las partículas) y creosota (recubrimiento para proteger las maderas de la intemperie). “Aproximadamente el 85% del parque edificado residencial en España dispone de algún producto fabricado con amianto”, señala Jordi Marrot, responsable de la Unidad de Rehabilitación y Medio Ambiente del Colegio de Aparejadores de Barcelona.

A examen

Los propietarios tienen la obligación de superar un examen que se realiza cada 10 años y que certifique el estado de conservación y seguridad de los edificios con más de 50 años —las conocidas ITE (Inspección Técnica de Edificios) o IEE (Informe de Evaluación de Edificios)—.

La ITE solo inspecciona temas relacionados con la seguridad del edificio, mientras que la IEE engloba, además, la certificación energética, la accesibilidad y pueden incluir voluntariamente un informe de protección frente al ruido, indica Juan López Asiain.

Este año cerca de tres millones de edificios de viviendas deberán pasar la inspección, tanto de elementos constructivos (fachadas, cubiertas, patios interiores, balcones…) como de instalaciones (agua, gas y electricidad). Muchas no lo harán. No existe un registro central público, pero “los últimos datos oficiales son de 2015, cuando el 51% de las ITE no se realizaron”, comentan desde Certicalia. Las multas pueden ser de hasta 90.000 euros y, por supuesto, se cierran la puerta a optar a cualquier subvención.

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