El Banco de España dice que controlar el precio del alquiler ayuda pero tiene efectos adversos

El Banco de España considera que los controles de precios en el mercado del alquiler atacan de forma directa el problema de las subidas de rentas a corto plazo. No suponen unas enormes cantidades de recursos como crear un parque público. Y ayudan a las familias jóvenes a planificar y tomar decisiones sabiendo que el coste de la vivienda no se disparará. Sin embargo, en un informe en el que hace el esfuerzo de recopilar toda la evidencia existente a la hora de intentar atajar el encarecimiento del alquiler, señala que este mecanismo también ha provocado “efectos adversos significativos”, sobre todo cuando se ha aplicado de forma prolongada y parcial. El organismo constata que se ha elevado el precio en las zonas aledañas, creando una división entre los que se benefician y los que se quedan fuera.

A medio plazo, se ha terminado reduciendo la oferta de manera que el problema de fondo no se erradica. Se dejan de hacer inversiones en las viviendas, lo que supone un deterioro de la calidad y del distrito. Además, al redirigirse las inversiones hacia otras áreas puede acabar provocando procesos de gentrificación, esto es: barrios en deterioro que se rehabilitan y se vuelven caros expulsando a los que allí residían. Incluso, según advierte el banco, puede causar “una segmentación de la población según sus condiciones económicas”. O sea: también propicia guetos. Hasta puede desincentivar la movilidad laboral al no quererse perder un arrendamiento a precio bajo.

El supervisor español subraya que los alquileres se están disparando en los lugares donde tiende a concentrarse la actividad económica, creando un problema de accesibilidad a la vivienda y limitando el consumo de los hogares jóvenes y con menores recursos. Ante este creciente problema de todas las grandes urbes, ha vuelto el debate sobre qué medidas tomar. Y el banco hace una exhaustiva recopilación de todas las políticas desarrolladas y los trabajos académicos realizados sobre estas. No da recetas. Simplemente enumera los pros y contras que se han encontrado en la literatura en torno a tres tipos de medidas: controles de precios; oferta pública de alquiler y otras iniciativas fiscales, regulatorias y de urbanismo.

Los controles de precios han existido desde siempre. Con la inflación rampante de los setenta, tomaron de nuevo fuerza congelando las rentas. Pero “sus problemas asociados explican el retroceso de esta política”, apunta el informe. Hasta ahora, que vuelven a estar sobre la mesa. Si bien ya no consisten en congelar precios. Más bien se trata de limitar temporalmente el ritmo de aumento de los alquileres. En Estados Unidos se están fijando por lo general límites superiores a la inflación que permitan al arrendador obtener una rentabilidad.

El acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos contempla que se ponga techo a las subidas abusivas del alquiler en zonas tensionadas. Y Alemania parece ahora el caso más cercano —Francia ha intentado ampliar su esquema de controles, pero se lo tumbó la justicia por discriminatorio—. “A pesar de este mecanismo diseñado para limitar el crecimiento de los precios, los problemas de acceso a la vivienda de alquiler persisten en algunas de las ciudades más dinámicas de Alemania”, afirma el documento del supervisor. Por eso, Berlín ha reforzado el sistema recurriendo incluso a la congelación de rentas durante cinco años y endureciendo el control y las sanciones. “Esto contrasta con el menor control efectivo de la regulación aplicada en el conjunto de Alemania, cuyo cumplimiento descansa en el derecho civil y no se encuentra sujeto a un proceso administrativo de cumplimiento y sanción como introduce Berlín”.

O lo que es lo mismo, como destaca el Banco de España, este modelo se enfrenta a serios retos a la hora de ponerlo en marcha, sobre todo de control. Lo cual implica que hay que desarrollar un aparato administrativo para asegurarse de que funciona. En Alemania se ha dado un aumento de la litigiosidad entre inquilinos y arrendadores. “Se requieren sistemas judiciales o de arbitraje eficaces para un correcto funcionamiento del mercado”, concluye la institución que dirige Pablo Hernández de Cos.

En el caso de San Francisco en los noventa, aunque “en el corto plazo se redujo el desplazamiento de los hogares de menor renta”, a medio y largo plazo se ha detectado “una reducción de la oferta de alquiler para los hogares de renta más baja”, y “un incremento de la construcción de viviendas dirigidas a familias con mayor poder adquisitivo”, dice el documento. Y en Alemania se ha dado una dinámica similar a la de San Francisco: según el organismo, los controles de precios supusieron “una reducción del precio del alquiler en el segmento regulado, mientras que causaron un incremento sustancial de los precios del alquiler en los segmentos no regulados”. Es decir, como no se ataja el problema de fondo de la escasez de oferta para una población en aumento, se crea un mercado dual en el que hay una parte que permanece protegida y otra que sufre el desbordamiento de los precios.

En cuanto a la oferta pública de vivienda de alquiler, hay ciudades como Viena que tienen más de la mitad del parque bajo este régimen porque se erigió al reconstruir tras la guerra. Pero España dispone de muy poca y es en propiedad. El coste de levantar ahora un parque de cero sería muy elevado. Así que el Banco de España sugiere aprovechar al sector privado incentivándolo, igual que se hace en Estados Unidos. Esto exige que la concesión se diseñe de forma eficiente, para evitar que se beneficie a alguien en un momento y luego, años más tarde, siga disfrutando de la casa aunque en realidad no la necesite. También habría que minimizar la concentración de bolsas de exclusión social. 

Mejorar la protección del propietario contribuye a fomentar la vivienda en alquiler, asegura el Banco de España. Aunque añade que debe compaginarse con una cierta protección al inquilino que le dé estabilidad. La casuística de Estados Unidos demuestra que limitar la construcción obviamente restringe la oferta. Y la poca evidencia que existe sobre penalizar la vivienda vacía apunta que ayudaría algo a movilizar pisos para el mercado del alquiler. Los subsidios directos o deducciones al inquilino corren el riesgo de trasladarse a los precios. Por otra parte, aunque con información limitada, parece que los pisos vacacionales estarían teniendo cierto impacto en las rentas, si bien acotado a las zonas turísticas.