El Banco de España advierte que el acceso a la vivienda de los jóvenes se complica por la precariedad laboral

En el mercado de la vivienda, el alquiler no deja de ganar cuota en España. En términos generales y en comparación con el resto de Europa, todavía es muy reducido: en torno al 17% de la población, según la Encuesta de condiciones de vida (Instituto Nacional de Estadística). Pero los grupos de población que están tirando de ese porcentaje hacia arriba en los últimos años son sobre todo jóvenes entre 16 y 29 años y el siguiente segmento de edad, entre 30 y 44 años. Así lo señala el Banco de España en su informe Evolución reciente del mercado de la vivienda en España, en el que apunta los factores por los que se avanza hacia un país con más inquilinos y menos propietarios.

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Sin descartar "factores sociológicos ligados al impacto de la crisis económica", el informe asegura que la evolución se explica también por factores económicos. Y entre ellos destaca "el impacto que la recesión ha tenido sobre las condiciones del mercado laboral, en especial de los jóvenes". El supervisor nacional repasa la caída de ingresos que han sufrido los jóvenes entre 2008 y 2016 (un 15% para personas de 20 a 24 años y un 9% para los que están entre 25 y 29 años), la elevada tasa de paro juvenil (que llegó al 42,4% en 2013), la alta incidencia del paro de larga duración (52,1% en 2014) y la temporalidad (del 57,4% en 2017). El informe señala también que todos esos indicadores, especialmente los vinculados al paro, ya eran mejores en 2018 —aunque la tasa de temporalidad apenas bajó hasta un 56,3%—. Además, menciona la influencia que ha podido tener la supresión de las ayudas fiscales a la compra de vivienda. 

En ese contexto, el estudio recuerda que los precios de los alquileres "han mostrado un incremento significativo en el periodo más reciente" y señala que, aunque el mercado también varía mucho de unas zonas de España a otras, la oscilación es menor que en el caso de los precios de venta. De los mercados de Madrid y Barcelona, dos de los más tensionados según otros estudios, los investigadores del Banco de España destacan que "el precio del alquiler fue mucho más estable que el de la venta durante el periodo de recesión y que, además, empezó a recuperarse antes tras dicho periodo". El resultado es que las rentas han superado las de los máximos precrisis en ambas ciudades, a diferencia de los precios de venta. Si bien ya percibe un pequeño retroceso en los alquileres de Barcelona. 

Por su parte, los precios de venta han crecido pero no se han recuperado: suben un 27% desde los mínimos de 2014 pero se habían desplomado antes un 37% desde el estallido de la burbuja. De nuevo, hay grandes diferencias territoriales, ya que mientras que en Madrid han crecido un 49% y en Cataluña o Baleares lo han hecho casi un 40%, en Extremadura y Castilla-La Mancha el repunte ha sido del 8%. 

"Relajación" en las hipotecas

El Banco de España también analiza la evolución de la financiación para la compra de vivienda y señala que hace seis años que no varía el porcentaje del valor de la vivienda que los bancos conceden en la hipoteca (un 80% como mediana). Este se elevó "después de haberse reducido con intensidad durante la crisis", pero se mantiene estable desde 2012. Además, el informe asegura que la última Encuesta de préstamos bancarios, elaborada por el organismo, "evidencia una relajación de los criterios de aprobación aplicados a estos préstamos en los últimos años" debido a la mejora de la economía y la competencia entre entidades. También observa un descenso en los tipos de interés y unos menores márgenes de las entidades desde que empezó la recuperación económica.

La recuperación de la demanda en los últimos años "se ha reflejado en un crecimiento continuado del volumen de las nuevas operaciones de crédito". En suma, se conceden más préstamos porque aumenta el volumen de compraventas, aunque a la vez se está reduciendo el volumen total de deuda. Esto es así, según señalan los autores del estudio, "por la aceleración de las amortizaciones". 

Mientras que la inversión empresarial ya ha superado los niveles previos a la crisis, la inversión en vivienda se sitúa todavía en la mitad. Ha alcanzado el 5,5% del PIB frente al 12% que representó antes de la Gran Recesión. En 2018, se habrían registrado unas 550.000 compraventas de vivienda, por debajo de las 885.000 que se vendían de media al año entre 2004 y 2007. Y "el nivel de iniciación de viviendas sigue siendo reducido en términos históricos", subraya. Es decir, todavía se estaría lejos de una situación de calentamiento del mercado. 

El informe recalca que el stock de viviendas sin vender alcanza el medio millón de unidades. Semejante acumulación está teniendo, no obstante, una corrección "lenta", "reflejando un cierto desajuste entre las características de las viviendas demandadas, entre las que estaría la localización, y las de viviendas disponibles a la venta", dice el documento. O lo que es lo mismo: las viviendas por vender no se encuentran mayoritariamente donde se demandan. O tendrían unas condiciones que no son las que buscan los compradores.