El precio de la vivienda crece al menor ritmo desde 2015

Que la pandemia de covid-19 ha golpeado la economía y, con ello, ha frenado al sector inmobiliario es ya un hecho que admite poca discusión a estas alturas del año. Casi diariamente salen nuevas estadísticas que así lo confirman y que permiten hacer un balance más ajustado de los daños. Este jueves ha sido el turno del Índice de Precios de Vivienda del INE, que deja un titular redondo: el precio de las casas en España creció en el tercer trimestre de 2020 al menor ritmo en cinco años. Luego llega la letra pequeña, con muchos matices en función del tipo de inmueble y el territorio donde esté, y ésta en ocasiones deja también grandes titulares. Por ejemplo, que las viviendas de nueva construcción se encuentran en precios de récord histórico, nunca habían sido tan caras en la serie histórica, que arranca en 2007.

Los datos señalan que entre julio y septiembre comprar una casa en España fue un 1,7% más caro que en el mismo periodo de 2019. Ese 1,7% es el menor ritmo de subida desde principios de 2015, cuando el mercado apenas empezaba a crecer tras la Gran Recesión. Pero los datos del Instituto Nacional de Estadística también reflejan otras de las consecuencias de la actual crisis sobre el ladrillo. El mercado muestra asimetrías, con un buen número de compradores buscando inmuebles concretos —casas o bajos con parcela, áticos con terraza...— como consecuencia del confinamiento. Esto ha provocado que, desde hace meses, se observe una clara diferencia entre la evolución de la obra nueva y la de la segunda mano. La primera, en general asociada a viviendas mejor acondicionadas, es más buscada por los compradores (y también mucho más escasa), lo que se nota en los precios. En el tercer trimestre, este tipo de inmuebles se encarecieron un 7,5% interanual, el mayor ritmo desde principios de 2019. En otras palabras, la responsable de la contención de precios es la vivienda de segunda mano, mucho más abundante en el mercado y en general asociada a operaciones entre particulares. Esta, según los datos publicados este jueves, solo creció en el último año un 0,8%, el menor ritmo desde mediados de 2014.

No obstante, en ambos casos se sigue hablando de crecimiento, como muestra el Índice de Precios, un indicador que toma como base 100 lo que valía una vivienda en 2015 y que en el tercer trimestre se situó en 128,255 puntos. Eso significa que las casas son un 28% más caras que hace cinco años y que los importes son aproximadamente los mismos que a principios de 2011, aunque el mercado entonces estaba en un momento muy diferente y caía sin pausa desde el pico máximo de la época de la burbuja (más de 151 puntos alcanzó el índice en el tercer trimestre de 2007). El comportamiento de la segunda mano, puesto que es la mayoritaria y por tanto es la que más aportación hace al índice, es similar. Se sitúa en 126,580 puntos, similar a 2011 y muy por debajo del pico de 2007 (161 puntos).

Las casas nuevas, más caras que nunca

Pero en la obra nueva la situación es bien diferente. El índice en el tercer trimestre alcanzó los 139,400 puntos, lo que supone un máximo histórico. Hasta ahora el pico eran los 137 puntos del tercer trimestre de 2008, una barrera que casi se rozaba a principios de este año (136 puntos). La primera oleada de coronavirus, con el confinamiento estricto y la consiguiente paralización de la actividad económica, lo impidió en el segundo trimestre de este año (el indicador retrocedió a 133 puntos) pero finalmente no ha hecho más que retrasar tres meses lo que parecía inexorable: con el desconfinamiento y la reactivación del mercado, las casas a estrenar son más caras que nunca.

Otra perspectiva desde la que se puede analizar la evolución de precios es la territorial. Más allá de Ceuta y Melilla, ambas disparadas por encima del 4% interanual, destacan los crecimientos de Baleares (3,4%), Murcia (3%) y Asturias (2,7%). En el lado opuesto se encuentran Extremadura (0%), y La Rioja, Madrid y Andalucía (todas con un 1,2% de variación). Estas dos últimas muestran que hubo grandes diferencias entre los cuatro grandes mercados autonómicos al quedar por debajo de la media española. Cataluña calcó esa media (1,7%), mientras que la Comunidad Valenciana la superó (2%).

Por último, es también interesante el análisis de la variación trimestral; es decir, no comparando el comportamiento de los precios con el año anterior sino con el trimestre previo. En este caso, la estadística muestra una clara recuperación del mercado respecto al bache del segundo trimestre. En general, para toda España, la reactivación de precios fue del 1,1%. Es decir, que tras el estancamiento del 0,1% en el periodo abril-mayo-junio (que coincidió a grandes rasgos con el primer estado de alarma) los importes rebotaron vigorosamente. Aunque de nuevo se observan diferencias: la obra nueva se encareció un 4,4% respecto al trimestre previo, mientras que la segunda mano lo hizo solo un 0,6%.

“Es todavía temprano para hablar de un mercado normalizado, no influenciado por el estado de alarma y la pandemia”, valora José María Alfaro, de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. El coordinador general de la FAI también cree que “sin duda estos datos anticipan un probable escenario de descensos moderados en el número de operaciones inmobiliarias, así como en los precios medios, una vez se terminen de gestionar las operaciones que se han ido formalizando a partir del 1 de julio, lo que previsiblemente será a partir del próximo enero”. “La moderación en los precios seguirá durante el 2020 y es posible que en próximos trimestres el INE empiece a registrar las primeras caídas en los precios, al igual que las estadísticas de los portales inmobiliarios estamos empezando a registrar”, ha señalado en un comunicado remitido a los medios Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa.