El coronavirus abarata la vivienda, pero también la hace más inaccesible

La pandemia de coronavirus provocará que en 2021 las casas bajen de precio en muchos países, incluyendo España, pero ese abaratamiento no se va a traducir en mayores facilidades para acceder a la vivienda. Ese es el pronóstico de Moody’s, que este lunes ha presentado un informe sobre la evolución del sector en Europa. La agencia de calificación destaca que este año los precios se están manteniendo en gran parte por las políticas de estímulo aprobadas por muchos Gobiernos, pero el mercado acabará cediendo a la lógica de una economía dañada por el virus y los importes retrocederán en el sur del continente y en el Reino Unido el año próximo. La bajada de precios no compensará, sin embargo, los menores ingresos de los hogares, también impactados por la crisis. Esa circunstancia será particularmente lesiva para los sectores sociales más vulnerables ante la pandemia: los jóvenes y los trabajadores de bajos ingresos.

La razón principal es que se trata de colectivos que con más frecuencia se emplean en hostelería, comercio y turismo —tres sectores económicos particularmente agraviados por la covid-19— y eso los convierte en “más propensos que otros grupos de población a perder el trabajo o ingresos”, según el informe. Este recuerda que, “incluso antes de la pandemia”, la accesibilidad de la vivienda estaba empeorando en Europa y comprar casa era cada vez más difícil. El problema ahora se agravará porque la concesión de préstamos se verá sometida a requisitos más estrictos, particularmente para autónomos o trabajadores con contratos temporales. Según los últimos datos del Banco Central Europeo, en el tercer trimestre del año los bancos han rechazado un 8% de las solicitudes de hipoteca, frente a un 4% en el trimestre anterior.

Aunque el endurecimiento de las condiciones de los préstamos tendrá un efecto positivo sobre la calidad del crédito concedido, los bancos también avistan dificultades relacionadas con el sector inmobiliario. Moody’s espera que los créditos dudosos (aquellos en los que el prestamista ve dificultades para recuperar el capital cedido) dupliquen en 2022 los niveles de 2019 en los principales mercados europeos, algo a lo que contribuirá el menor valor de las casas. En España, su previsión es que el crédito dudoso supere el 6% del total dentro de dos años. El porcentaje se queda muy por detrás de Italia, líder entre las grandes economías europeas con casi un 12%, pero está por encima de las estimaciones para Francia y el Reino Unido (ambas en torno al 4%) y, sobre todo, Alemania (3%).

Más demanda de vivienda social

No obstante, la agencia destaca que “las robustas reservas de capital de los bancos europeos mitigarán ese riesgo”, aunque también advierte a aquellas entidades con poca rentabilidad derivada del negocio estrictamente bancario o que están particularmente expuestas a sectores golpeados por la pandemia. El análisis se basa en el supuesto de una caída de precios solo a corto plazo, mientras que si esa tendencia se mantuviera en el medio plazo “las consecuencias negativas sobre el crédito serían más graves”.

En general, Moody’s no espera que la bajada de precios se alargue más allá del próximo año. Y tampoco será igual en todas partes: en Alemania y los países del norte de Europa el pronóstico es más bien el de un estancamiento. Sí se verá afectada España, como todos los países del sur del continente, por su particular exposición al turismo. El informe vaticina un abaratamiento de las casas del 2% el año que viene, lo mismo que Italia y Francia. Solo se espera un retroceso mayor en el Reino Unido, donde a la pandemia se unen las consecuencias económicas del Brexit.

Para este año, se espera que los precios de la vivienda resistan en España y terminen con un crecimiento medio del 2,5%. “El promedio del año va a crecer porque en la primera parte del año creció, pero el mercado ha empezado a estancarse ya”, advierte Rodrigo Conde, uno de los analistas de Moody’s que han participado en la presentación del informe. El impacto, además, no será igual en todas las comunidades autónomas. “Así como hablamos de distintos niveles de riesgo en Europa, aquí la situación es la misma: no es lo mismo una zona costera que el norte de España o que Madrid y sus alrededores”, explica el analista al teléfono.

Conde señala a los territorios de costeros del sur y el este de España como los más afectados porque es donde se da “una combinación de efectos”. “Hay menos demanda de casas porque hay menos ingresos y, por otro lado, son zonas con mucha inversión en los últimos años y esa demanda hoy no está”, apunta el experto. Además, “no parece que esa demanda vaya a volver muy rápido, al menos al mismo nivel de antes”.

En la línea de lo que señala el estudio presentado este lunes, Conde destaca que, para que el mercado inmobiliario vuelva a niveles de actividad prepandemia, antes “se tiene que recuperar la economía”. Mientras tanto, lo que sí se espera es un crecimiento considerable de la demanda de vivienda social entre los colectivos más afectados por la crisis, que tendrán más difícil acceder al alquiler convencional. Se trata de un efecto que pilla en mala situación a los Estados, cuyos presupuestos y márgenes fiscales se ven mermados por la crisis. El resultado es que no podrán responder al mismo ritmo al que van a crecer las necesidades de vivienda social, lo que provocará una mayor escasez de este tipo de casas.

En contrapartida, Moody’s apunta que una respuesta esperable por parte de los Gobiernos será endurecer las legislaciones del alquiler. La agencia señala que varios países han aprobado leyes al respecto en los últimos meses —en el caso de España, cita el decreto para evitar los desahucios de personas vulnerables, pero no hace referencia a la intención de regular topes a las rentas—. El informe apunta que incluso en Alemania, que tiene uno de los mercados de alquiler más regulados, se observaba esa tendencia ya antes de la irrupción del coronavirus. Por eso ve previsible que en los próximos tiempos muchos países continúen en ese camino que busca “ayudar a los inquilinos con las secuelas de la pandemia, como algunos ya hicieron tras la crisis financiera de 2008″.