Las ventas de viviendas mejoran en septiembre, pero encadenan ya siete meses en negativo

Las compraventas de vivienda no acaban de levantar cabeza en la estadística oficial. Según los datos difundidos este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el pasado septiembre se registraron 37.839 casas vendidas, lo que supone una caída del 1,1% con respecto al mismo mes de 2019. Es un descenso mínimo y, por la evolución que lleva el mercado respecto a julio y agosto, da la impresión de que está al borde de volver a crecer. Pero aun así es una caída y van ya siete meses, todos desde que la pandemia de coronavirus llegó a España, con cifras negativas.

Si a ello se le suma que en enero el INE también registró un retroceso de las compraventas y en febrero el crecimiento fue por la mínima (0,1%), el panorama general de 2020 es desolador. En los nueve primeros meses del año se han vendido 302.381 viviendas, lo que supone un 22,1% menos que entre enero y septiembre del año pasado. En otras palabras, más de una de cada cinco operaciones se han esfumado.

Pese a todo, septiembre deja algún signo para la esperanza. El primero, el hecho de que la caída del 1,1% es irrisoria en comparación con lo que el sector venía arrastrando. En agosto el retroceso interanual fue del 12,1% y en julio del 32,4%, la evolución por tanto es positiva. De hecho, si se compara septiembre con agosto, las operaciones crecieron en un mes algo más de un 20%, lo que es un signo de reactivación. De hecho, para la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), las cifras “muestran un mercado inmobiliario en fase de normalización tras el periodo inicial de confinamiento”. Aunque esa misma organización, que reúne a cerca de 900 agencias con 4.000 profesionales de toda España, advierte en su valoración de que “la progresiva desaceleración de la demanda, ante un contexto económico de incertidumbre, está provocando una ampliación del tiempo medio de venta de los inmuebles y se aprecian ya reajustes de precios en torno al 5%”.

El efecto de un sector en un punto de inflexión entre el crecimiento y el decrecimiento se observa también en la diferente evolución de las comunidades autónomas. En el noveno mes, 10 registraron más compraventas que en septiembre de 2019 y siete registraron menos. En el segundo grupo aparecen los principales mercados autonómicos y también aquellos en los que los compradores extranjeros tienen mayor protagonismo (con la excepción de Andalucía, donde las compraventas crecieron un 6,5%). Extremadura (53,3%), Asturias (46,9%) y La Rioja (38,6%) fueron los territorios con mayores subidas interanuales, mientras que País Vasco (-23,8%), Baleares (-15,1%) y Navarra (-15%) tuvieron las mayores caídas.

La vivienda nueva, disparada

Otros indicadores positivos aparecen al diferenciar la tipología de inmuebles. La vivienda libre, que es la que protagoniza mayoritariamente el mercado, retrocedió un 0,6%, frente al descenso del 6,4% de la vivienda protegida. Desde el punto de vista de la antigüedad de las casas, destaca una vez más el extraordinario crecimiento de la vivienda nueva, cuyas ventas suben un 29,2% respecto a septiembre de 2019. Es un efecto que se observa desde que arrancó el primer desconfinamiento y responde seguramente a la mayor urgencia de promotoras y particulares por cerrar este tipo de operaciones y al embolsamiento de las mismas que se produjo en el estado de alarma de marzo a junio. Por el contrario, las casas de segunda mano, que son las mayoritarias en el mercado, siguieron en septiembre un 7,4% por debajo de los niveles de 2019.

La estadística oficial no recoge en su serie de compraventas otras características de las viviendas. Este miércoles los notarios dieron a conocer sus datos y apuntaban también a una enorme divergencia entre las ventas de unifamiliares, que están disparadas, y las de pisos en bloques. En esa serie el mercado la venta de viviendas sí crecía un 5,4% en septiembre, lo que es un buen augurio para la evolución futura del INE. La divergencia entre las cifras de unos y otros se deben a que el INE bebe como fuente de los registros, por lo que refleja el momento en el que una escritura es elevada a registro público, frente a los notarios que lo que computan es cuándo se produce la firma. Como consecuencia de ello, los expertos consideran que la estadística notarial muestra con entre uno y dos meses de adelanto lo que luego se verá en la serie oficial, por lo que es de esperar que las cifras del INE sigan mejorando en meses sucesivos pese al nuevo rebrote de la enfermedad. No obstante, será en todo caso una mejora leve, ya que nadie espera un rebote significativo del mercado ni los notarios lo han percibido así.

Anaïs López, jefa de Comunicación del portal Fotocasa, señala que “la leve caída de este mes de septiembre nos puede hacer pensar que en breve podamos empezar a recoger datos positivos”. En el portal Idealista coinciden en que “los datos muestras la fortaleza con la que recibió el mercado el proceso de desescalada”. Pero en el comunicado que han remitido a los medios también aseguran que “no es prudente lanzar un mensaje de normalización del número de operaciones ya que el mes de septiembre de 2019 aún estaba afectado por la errante entrada en vigor de la Ley Hipotecaria”. En efecto, en junio del año pasado arrancó una nueva regulación de los préstamos que lastró el mercado un par de meses por problemas técnicos. Esa caída, por el desfase de la estadística oficial, se reflejó en los datos de agosto y septiembre, por lo que la comparación de este año se realiza sobre un mes con un nivel inferior de ventas a lo que sería habitual.

Los datos del INE presentados este jueves también reflejan un crecimiento de las ventas del resto de activos inmobiliarios. De hecho, la vivienda es la única categoría que descendió en septiembre, mientras que el resto de fincas urbanas (donde caben solares, locales y hasta garajes o trasteros) subieron un 1,6% interanual. Mayor fue el salto de las fincas rústicas, cuyas compraventas se dispararon un 30%. Desde el punto de vista de las modalidades de transmisión (además de las compraventas, la estadística contempla todas las demás posibilidades para que un inmueble cambie de manos), destacan la evolución positiva de las permutas (27,3%) y donaciones (25,1%). También las herencias (10,3%) crecieron más que el conjunto de las compraventas (del 5,4% para todo el conjunto de inmuebles y no solo las viviendas).