La receta para comprar una vivienda sin ahorros

Ahorros. Esta palabra, maldita para el grueso de los jóvenes, es la llave maestra que abre la puerta de cualquier vivienda. Sin ahorros no hay compras. Pero tampoco hay ventas. Así que en esa encrucijada se han vuelto a encontrar los jóvenes que quieren acceder a la compra de su primera casa y las promotoras inmobiliarias y vendedores particulares que necesitan cerrar operaciones con celeridad, antes de que la crisis económica les estalle en las manos.

El mercado se está ensanchando para dar cabida a otras formas de vender casas a jóvenes que no tienen hucha, pero sí trabajo e ingresos suficientes como para hacer frente a la cuota hipotecaria mensual. Alguna es nueva y en ciernes, como la hipoteca sin ahorros avalada; otra es una vieja conocida, como el alquiler con opción a compra.

El cuello de botella se da porque las entidades, con unas políticas crediticias más prudentes tras la crisis de 2008, solo conceden el 80% de la financiación. Los jóvenes necesitan tener ahorrado el 20% del valor de tasación del piso para la entrada, más el 10% para pagar los impuestos. A veces, son 60.000 u 80.000 euros. Además, “se rechazan más solicitudes que antes de la pandemia, incluso de clientes que, en principio, presentan un buen perfil”, afirma Miquel Riera, especialista en hipotecas de HelpMyCash.com.

Es cierto que algunos bancos daban hipotecas de hasta el 90% o incluso el 100% antes de la llegada del virus, “pero había bajado notablemente. Según el Banco de España, el porcentaje de hipotecas de más del 80% fue del 9,4% durante el primer trimestre de 2020, mientras que en el mismo periodo de 2019 fue del 13,1%”, destaca Riera. El dar créditos de más del 80% es “una práctica muy puntual sobre viviendas que conforman el activo de los bancos”, añade Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Siendo así las cosas, hace poco más de un mes, Ana Botín, presidenta de Banco Santander, mostraba su interés en comercializar hipotecas para jóvenes sin ahorros en una entrevista en EL PAÍS, algo en lo que ya están trabajando. La medida para ayudar a comprar —una réplica del modelo help to buy británico— consiste en otorgar a los jóvenes hipotecas al 95% con un aval del Estado, a través del ICO, que cubriría entre el 15% y el 20% restante.

La Asociación Española de Banca (AEB) acuerda que tanto esta como otras iniciativas son importantes para pensar en la recuperación económica una vez se haya superado la crisis sanitaria. Además, “al Estado no le supondría ningún desembolso monetario directo. No se trataría de dar financiación sin restricciones, sino solo a aquellos que cuenten con unos ingresos sólidos, con expectativas de retorno”, argumenta Leyre López.

Sin embargo, no parece ser esta la prioridad del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital. Por esto, la patronal de los promotores cree que “la fórmula más factible es que el aval salga de las comunidades autónomas, porque “pueden centrar más el tiro que el ICO”, señala Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la APCEspaña. Baleares ya lo aplica (Programa Primera Hipoteca) y la Comunidad de Madrid dice estar estudiando el modelo. También puede ser el camino en la ciudad de Madrid. “El help to buy es una de las 57 medidas que ha planteado el comité de expertos con el que ha trabajado el área de Desarrollo Urbano para la reactivación de la ciudad”.

Mientras tanto, el alquiler con opción a compra —que tuvo su momento con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008— vuelve de la mano de la crisis económica generada por el coronavirus para enganchar a los mileniales. Los vendedores particulares empiezan a incluir esta opción en sus anuncios para no tener que bajar el precio de sus viviendas. El comprador —a la vez inquilino— se puede descontar las rentas mensuales, total o parcialmente, en el precio final y no pagar intereses, porque no hay deuda, durante el tiempo que dure la opción de compra.

“Debe disponer de una entrada y justificar trabajo estable e ingresos mensuales de, al menos, tres veces la renta mensual que va a tener que abonar durante ese tiempo”, narra José Antonio Montalbán, gerente de AOC Consultora, especializada en alquiler con opción a compra desde 2007 en el sur de Madrid y el norte de Toledo. “Ha vuelto el interés, cada vez hay más jóvenes que nos piden que les busquemos viviendas con esta opción; son solventes, pero no tienen ahorrado el 30% o 40%, incluidos los gastos de escrituración e impuestos”, comenta Montalbán.

También las pequeñas promotoras con problemas para vender su stock están recurriendo a este modelo. “Hemos preparado alguna oferta para varias promotoras con 10 o 15 viviendas en la zona”, indican en AOC. Sin embargo, a las grandes inmobiliarias, con miles de viviendas, la modalidad no les seduce por ahora. “Es otra fórmu­la más, pero creo que el mercado se va a centrar en la venta y en el alquiler puro y duro”, dice Gómez Pintado.

Mercado que despunta

Prueba del gancho de esta modalidad es la creación de empresas como Hola Lucas, plataforma tecnológica especializada en el alquiler con opción a compra, que nació en 2019 del ecosistema de emprendedores de ­BBVA. Está cerrando sus primeras operaciones y espera terminar el año con cerca de 50 clientes. Los jóvenes pueden acceder a una vivienda —de su elección o de la cartera de la firma— aportando el 5% de la entrada. Tienen opción de compra de la vivienda durante tres años a un precio definido desde el principio. “En ese tiempo, podrán llegar hasta el 20% de ahorro y conseguir una hipoteca”, indica Leticia de la Peña, de Hola Lucas. La firma, que espera operar con inversores bajo el formato de una socimi (sociedad que acerca el mercado inmobiliario a los pequeños inversores) después del verano, cobra el 1% al propietario de la vivienda, además de una cuota mensual por la gestión del alquiler.

La plataforma Vidoqui empezó su andadura en 2018 de la mano del venezolano Juan Manuel Bello de León. “Hemos visto una demanda muy grande por parte de compradores, ya que el principal problema no son los ingresos mensuales, sino el ahorro necesario para dar la entrada. Tener la posibilidad de vivir en el piso que te gusta mientras vas comprándolo poco a poco es muy atractivo para mucha gente”, explica Bello, cofundador y consejero delegado. Su funcionamiento es sencillo: el inquilino-comprador aporta un 5% del valor del piso que previamente ha adquirido Vidoqui; se determina una cuota mensual que representa alquiler y aportaciones para la compra; el inquilino tiene 10 años para ejercer la opción de compra.

Su principal cliente son parejas de profesionales de entre 30 y 34 años. Es el caso de Beatriz y Roberto, que tenían 25.000 euros ahorrados y querían comprar un piso en el distrito de Tetuán (Madrid) que costaba 220.000 euros. Necesitaban 62.000. Vidoqui compró el piso por 200.000 euros y Beatriz y Roberto aportaron 10.000, el 5%. Empezaron pagando la cuota mínima de alquiler, 900 euros, y ahora han decidido subirla a 1.150 euros para aumentar sus aportaciones para la compra.