Asoma de nuevo el fantasma de los embargos de vivienda

La crisis económica provocada por el coronavirus traerá de vuelta un doloroso fantasma del pasado: el impago de hipotecas y los embargos de viviendas. El pago de la letra mensual empieza a ser un problema para demasiadas familias españolas. Nada menos que para 3,89 millones de parados y 3,3 millones de personas en situación de paro temporal.

Cierto es que cuentan con el paraguas de los ERTE, que se prolongan hasta finales de septiembre. También, de los préstamos del ICO, la moratoria de hipotecas, las ayudas al alquiler y la suspensión de desahucios. Y la renta básica universal, que beneficia a unas 850.000 familias. Sin olvidar las redes familiares, que vuelven como gran sustento temporal por la caída de ingresos.

Pero “esto es una ficción de corto plazo”, describe José García Montalvo, profesor de Economía en la Universidad Pompeu Fabra. El momento de la verdad, opina, llegará cuando muchos empleados no sean rescatados del ERTE. En el país de la OCDE donde se espera la mayor tasa de desempleo para 2020 y 2021, el repunte de embargos de viviendas -tras cinco años de caídas- se da por seguro. “El número de ejecuciones hipotecarias que están por llegar va a ser de calado; su volumen dependerá de cómo sea la recuperación económica del país”, declara Javier Rivas, profesor de EAE Business School. Además de por el paro, “la experiencia estadística nos muestra que un incremento de la deuda de los mercados da lugar a un aumento en la mora, por lo que previsiblemente las ejecuciones hipotecarias podrían crecer”, apunta Miguel Arimont, socio fundador de LEM Loan eMarket.

Los impagos llegarán primero a las segundas residencias que sus propietarios pagaban gracias al alquiler vacacional y después a las residencias habituales de quienes han perdido su empleo, cree Manuel González, fundador de Subasta Fácil. La cuestión más temida es si se alcanzarán los niveles de la anterior crisis (93.622 ejecuciones hipotecarias en 2010). Los expertos creen que de ninguna manera. “A la banca no le interesan estos impagos. Es un balazo directo al balance de las entidades, por no hablar del daño reputacional, por lo que la mediación será una solución explorable antes de tomar una solución drástica”, expone Vicenç Hernández, director general de Tecnotramit.

Las diferencias con la carnicería del pinchazo de la burbuja inmobiliaria son significativas. “Lo primero que se ha hecho es pensar en mecanismos para aquellas familias que tendrían problemas para pagar la hipoteca o el alquiler y una moratoria de desahucios para familias vulnerables. En la anterior crisis pasaron cinco años”, argumenta García Montalvo.

La banca recuerda que la mayoría de entidades han adoptado el código de buenas prácticas y que, a diferencia de crisis anteriores, “los bancos y la Administración trabajan conjuntamente para reducir su impacto en la economía y adoptarán medidas para que se puedan afrontar las deudas de forma razonable”, comenta José Luis Martínez, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB). Dice estar preparada ante un aumento de la morosidad: “Los bancos tienen recursos para gestionar los impagos y flexibilidad para atender ese tipo de situaciones. De hecho, la tasa de mora se ha reducido en unos nueve puntos porcentuales desde que en 2013 alcanzara su máximo, hasta situarse en el 4,8% en el primer trimestre de 2020. En ese mismo periodo, las refinanciaciones han reducido su peso en el activo en nueve puntos porcentuales”, analiza Martínez.

El aumento de impagos y ejecuciones hipotecarias por la covid-19 no saldrá a la luz ni hoy ni mañana. Se reflejará en las estadísticas de 2021. “Antes de la reforma hipotecaria el banco podía iniciar el proceso a los tres meses de que el deudor entrase en mora. Ahora [desde julio de 2019] ese periodo se ha alargado a los 12 meses, por lo que los registros tardarán más en mostrarse”, explica Arimont.

Por tanto, los embargos actuales son de procedimientos judiciales anteriores al coronavirus. Solo en Cataluña, el fin del estado de alarma ha reactivado 800 desahucios que se habían paralizado. Esta misma semana, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ha pedido al Gobierno que se alargue seis meses más la prórroga actual de ejecución de desahucios de familias vulnerables y contratos de alquiler.

Así, la acumulación de expedientes de estos meses se traducirá en un aumento de las ejecuciones hipotecarias. “En el tercer trimestre de este año aumentarán en torno al 25%”, calcula el profesor Javier Rivas. En cualquier caso y como digestivo, sirva un dato: de enero a marzo hubo 1.668 embargos de casas, “muy lejos de los 9.500 que se producían a principios de 2014”, expone Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com.

Más subastas

Lo que será inevitable es que buena parte de estas casas embargadas acaben en una subasta judicial. “Parece muy claro que en los próximos meses van a salir más pujas de viviendas”, advierten en la compañía Alerta Subastas. El mercado en España, que movió 1.422 millones de euros el pasado año, se activó el pasado 4 de junio con las pujas que no se llegaron a publicar por el estado de alarma.

Fondos de inversión y pequeños ahorradores volverán a encontrar en este mercado oportunidades de compra. “El precio de tasación para subasta no bajará, pero sí lo hará el importe pujado”, indica Manuel González. “Será una buena oportunidad en el caso de disponer de capital previo”, añade Font.

La subasta es una opción. Pero hay otra salida para no llegar al proceso de ejecución hipotecaria y subasta: vender la deuda a un inversor. “El inversor cancela la deuda directamente con el banco, no con el deudor, por lo que inmediatamente se convierte en el banco. Teniendo propiedad de la deuda, tienes que negociar con el deudor para que te transmita la vivienda, con algún coste o sin coste según el valor del inmueble y las expectativas del deudor”, explican desde LEM Loan eMarket, especializada en localizar y presentar estas oportunidades de inversión.