El Banco de España plantea aumentar los alquileres sociales como una de las vías para frenar los precios

Que algo no marcha bien en el mercado de alquileres español es un hecho. Basta ver los incrementos de renta de los últimos años “por encima de los aumentos de las rentas del trabajo” para entender que una situación así es, a la larga, insostenible. Entre otros riesgos, el alto precio de los alquileres “aumenta tanto la proporción de los hogares cuya capacidad de gasto en otros bienes y servicios se puede encontrar significativamente restringida, como la fracción de la población en riesgo de exclusión social”. Y, en última instancia acarrea “potenciales implicaciones negativas para la tasa de fertilidad”, ya que los jóvenes forman hogares cada vez más tarde. Esa es la descripción de una de las ineficiencias que los investigadores del Banco de España han encontrado en el estudio El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019. En las conclusiones del trabajo, se plantea la intervención pública, en colaboración con el sector privado, para aumentar el parque de arrendamientos (particularmente el dedicado a colectivos vulnerables) como la solución más efectiva, frente a otras que plantean “incertidumbres” como poner topes a los alquileres.

Según la descripción de los investigadores, la situación del alquiler en España genera un círculo vicioso que interfiere en todo el mercado inmobiliario, en la medida en que la relación entre los precios de compra y la rentabilidad del alquiler “introduce un posible canal de aceleración abrupta del precio de la vivienda”. En otras palabras, si los alquileres son más altos, más están dispuestos a pagar por un piso los inversores que buscan sacarle rentabilidad arrendándolo. Y, a la vez, si el precio que se paga por un piso es más alto, más se cobrará luego por el alquiler.

Pese a la opacidad que acompaña al mercado -los propios autores del estudio destacan el páramo estadístico oficial- los datos publicados por los portales inmobiliarios “evidencian un fuerte incremento de los precios de oferta desde el inicio de la recuperación económica en 2014”. Un aumento “incluso a un ritmo superior al observado en el mercado de compraventa”. Más sencillo es ver las consecuencias de ello sobre los hogares, gracias a la Encuesta Financiera de las Familias que elabora el propio organismo. De 2011 a 2017, el porcentaje de hogares con un cabeza de familia menor de 35 años que vivían de alquiler pasó del 24% al 43%. Y en esos mismos años, en un contexto de deterioro de las condiciones laborales (incluyendo el salario) especialmente entre los más jóvenes, el porcentaje de esos hogares que tenían que dedicar más del 30% de su renta a pagar el alquiler pasó del 6% al 14%.

Desequilibrio demográfico

Si los españoles no eran significativamente más ricos, ¿qué es lo que hizo aumentar tanto el precio de los alquileres? El estudio publicado este viernes por el Banco de España apunta como causa fundamental una respuesta clásica de la economía: el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Y lo explica: el endurecimiento de las condiciones de crédito a raíz de la Gran Recesión, que requiere un mayor esfuerzo inicial para comprar una vivienda, junto con el deterioro de las condiciones laborales aboca a muchos colectivos sin capacidad de ahorro, y particularmente a los jóvenes, a alquilar como única solución para formar un hogar. En favor de ello, aparece otra evidencia. No en todas partes han subido con la misma intensidad los arrendamientos y “buena parte de esta disparidad entre regiones (...) se puede atribuir a las diferencias geográficas en el crecimiento poblacional". Es decir, que donde más población se ha concentrado, como Madrid o Barcelona, más han subido los precios.

Pero, nuevamente, el problema no es solo que los jóvenes no puedan acceder pronto a una vivienda en propiedad, algo que acercaría a España a la situación de países de su entorno como Francia o Alemania. Los más preocupante de la situación, y ahí empiezan a aparecer diferencias con otros países, es que en la medida en que esa incapacidad para el ahorro se mantiene invariable para una parte de la población, porque la renta del alquiler se come buena parte del presupuesto familiar, “puede llevar a incrementos en la desigualdad de la riqueza”.

Para tratar de buscar salida al atolladero, los investigadores buscan en la literatura internacional las soluciones aplicadas en otros mercados. Y a grandes rasgos identifican tres líneas de trabajo. La primera de ellas es el aumento de la oferta disponible, una actuación que el Banco de España recomienda. “Entre las distintas medidas, las que parecen más efectivas para este fin son aquellas que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables”, señala el estudio en sus conclusiones. Estas políticas, añade, “suelen instrumentarse a través de una combinación de estímulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisión pública de vivienda de alquiler”. Es decir, colaboración público-privada para aumentar el parque de viviendas de alquiler asequible. A ello se unen “políticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas”, lo que podría traducirse en más suelo disponible y licencias más ágiles para construir más rápido.

Limites de precios

La segunda gran linea de actuación, que ya no aparece como recomendada en las conclusiones, es poner límites a los precios. En este punto, los investigadores admiten que la medida “presenta el atractivo de dirigirse de forma inmediata a los problemas de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos y, en principio, no requiere nuevos recursos presupuestarios”. Pero también alertan de que “no atajan la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho, podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas”, especialmente si se mantienen mucho tiempo en vigor.

Por último, se encuentran las medidas encaminadas a aumentar la seguridad jurídica de los propietarios, en la medida en que esta y el marco regulatorio de los alquileres “inciden en el volumen de oferta privada de alquiler de vivienda”. En este punto, el Banco de España recuerda que la duración de los alquileres en España es una de las mayores entre los países de su entorno (cinco años cuando el propietario es un particular y siete si es una empresa) y destaca también la relación de este tipo de políticas con la “movilización del ahorro” de grandes inversores institucionales.

El estudio ve la entrada de estos en el mercado de arrendamientos como deseable porque ayuda a una “reducción de los costes de gestión y búsqueda de viviendas en alquiler” y además tienen más posibilidades de “diversificar el riesgo de impago” que los pequeños ahorradores. Por último, y aunque dejan claro que el objeto analizado es previo a la epidemia de covid-19, los investigadores sugieren que las medidas excepcionales aprobadas para aliviar la situación de muchos arrendatarios -como las moratorias de pago, la prolongación automática de contratos o la suspensión de los desahucios- son efectivas en el corto plazo pero no más allá: “Conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta”, concluyen los autores.