Políticas de vivienda basadas en la evidencia
“La investigación económica no dará votos, pero nos librará de otra burbuja inmobiliaria”. Esta era una de las frases que podía leerse no hace mucho por las calles de Valencia, con motivo de la entrega de los Premios Rey Jaume I de economía.
Traigo precisamente a colación la burbuja inmobiliaria porque en los últimos meses ha irrumpido en el debate público la gestación de una burbuja en el mercado de alquiler de vivienda de algunas de las grandes ciudades españolas (principalmente, Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca), así como la necesidad de aplicar las medidas de política económica más adecuadas para contenerla en aras de evitar los excesos cometidos en el pasado reciente, así como las negativas consecuencias que acarreó.
Una de las medidas anunciadas (pero no aplicadas hasta la fecha) es el establecimiento de un límite máximo al precio del alquiler de vivienda. Una medida que, a juzgar por los resultados obtenidos en otras plazas europeas (Berlín), no ha contenido el precio del mercado libre, sino más bien todo lo contrario. La limitación de las expectativas de rentabilidad provoca un efecto expulsión de los inversores que, en este caso, se materializa en la retirada de las viviendas del mercado de alquiler (reducción de la oferta) y, como consecuencia, en la presión al alza el precio de alquiler.
Y, sin embargo, han pasado desapercibidas otras medidas de política económica que han demostrado una mayor efectividad como, por ejemplo, el aumento del parque de vivienda pública en alquiler y su papel de contrapeso en la báscula del precio de alquiler de vivienda (Viena). La disponibilidad de un parque relevante de vivienda pública en alquiler (prácticamente irrelevante en el caso español) puede equilibrar el precio medio, mediante la mayor o menor disposición de vivienda pública en el mercado protegido, cuando en el mercado libre se producen desajustes.
El reciente acuerdo de formación de Gobierno contempla, aunque de forma velada, iniciativas políticas de contención del precio de la vivienda en alquiler que parecen apuntar en la dirección del establecimiento de límites máximos en los precios.
Esta medida podría llegar tarde, ya que lo que estamos observando más recientemente es que los precios han moderado significativamente su ritmo de crecimiento, cuando no han comenzado a disminuir, en las zonas donde más habían crecido. Es más, es previsible que en los próximos meses esta tendencia hacia la contención se mantenga. Así lo sugieren las perspectivas de los principales determinantes del precio de la vivienda en alquiler, que la investigación económica coincide en señalar:
- La ralentización del crecimiento de la actividad económica, más acentuada en la segunda mitad del año, se mantendrá en los próximos meses. El último panel de previsiones de la economía española que publicó Funcas[1], correspondiente al 13 de noviembre de 2019, apunta a un crecimiento del PIB del 1,6% en 2020, cuatro décimas inferiores a lo que se espera que crezca este año 2019.
- Las medidas de accesibilidad a la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, no parece que se vayan a deteriorar en los próximos meses, a juzgar, principalmente, por la evolución prevista de los tipos de interés. De hecho, el enfriamiento de la actividad económica ha retrasado el incremento previsto por el mercado del Euribor a 12 meses, principal índice de referencia de las hipotecas y prácticamente de la rentabilidad relativa de cualquier tipo de activo (real o financiero).
- El mercado de vivienda en propiedad y alquiler está próximo a su equilibrio, como así lo sugiere la ratio que relaciona los incrementos de los precios de ambos mercados, es decir, el valor de los activos sustitutivos está evolucionando de forma similar y se espera que lo siga haciendo en los próximos meses.
No tendremos la “bola de cristal”, pero lo que sí sabemos es que los precios de la vivienda en alquiler están moderando su incremento y, gracias a la investigación económica, sabemos que no es esperable que se mantenga esta presión alcista en los próximos meses.
Ahora bien, la importante atomización del mercado inmobiliario residencial, puede evidenciar problemas en ciertos territorios. Es por ello que la afirmación anterior no exime para que en aquellos en los que se constate un importante desequilibrio del precio, se pongan los “cortafuegos” que hayan demostrado su eficacia en el pasado. La implementación de políticas de vivienda basadas en la evidencia no sólo permitirá corregir los problemas que surjan en el futuro, sino que también maximizará el bienestar de los ciudadanos, sin duda, el principal objetivo a satisfacer por los responsables políticos.
[1] Para más información, consultar el siguiente enlace: https://www.funcas.es/indicadores/indicadores.aspx?file=4
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