Vivir de prestado cuando no puedes comprar una casa

La compra y el alquiler son las fórmulas más populares para disfrutar de una vivienda. El 77% de los hogares se forma en torno a una en propiedad, y el 17%, en una casa arrendada. Pero no son las únicas. Y, entre ellas, la herencia y la cesión gratuita ganan terreno. Tienen en común, junto con la donación, que no hay que pagar una letra mensual al banco o una renta al propietario. De hecho, la casa saldría gratis, aunque la fiscalidad puede ser asfixiante en algunos casos.

En cuanto a las herencias, han supuesto casi el 20% de las transmisiones de viviendas durante 2018. El pasado año sumaron 177.000 las casas heredadas, un 4% más que en 2017. Y un 45% más respecto a 10 años antes, según datos del INE. Por lo que se refiere a las donaciones de viviendas, el pasado año se realizaron 16.144 transmisiones, casi un 2% más que en 2017.

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Y, aunque las cesiones gratuitas solo tienen un 6% de peso en la formación de los hogares españoles, llama la atención el aumento de los constituidos por menores de 29 años gracias a la cesión gratuita de un inmueble. En una década (2008-2017), el porcentaje ha pasado de menos del 9% a superar el 21% en esta franja de edad, según recoge la encuesta de condiciones de vida que publica el INE.

Esta forma de acceder a un hogar por medio de viviendas cedidas por parientes, más frecuente para los jóvenes, puede ser con o sin limitaciones. "La cesión gratuita del uso de una vivienda que el propietario no ocupa ni tiene arrendada es una manifestación de solidaridad y suele ser sin ninguna condición, 'te la dejo mientras te encuentres en esa situación', pero también puede ser en comodato", explica el notario honorario José Ignacio Navas Olóriz. Este es un tipo de contrato contemplado en el Código Civil: la vivienda se presta gratuitamente, pero solo hasta determinada fecha. El coste es mínimo porque solo hay que pagar el arancel notarial.

El comodato —que es el contrato habitual en el caso de la venta de una vivienda, cuando el vendedor quiera permanecer en ella durante un tiempo— aporta seguridad. "Con el comodato se tiene la certeza de que en el momento en que finalice el plazo tendrá que abandonar la vivienda prestada y, en el supuesto de que se niegue, es de fácil resolución. Sin él, habría que ir a un desahucio, lo que supone gastos e incomodidad", anota Navas Olóriz.

Este tipo de cesión de una segunda residencia no tiene ninguna repercusión fiscal. El propietario declara en el IRPF lo mismo que si la mantuviera desocupada. "Al no haber contraprestación, ni tener que llevarse al registro, tampoco hay que pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD)", puntualiza Rubén Gimeno, director del Servicio de Estudios del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF).

Con contraprestación

Las cosas cambian cuando se trata del propio hogar. La que cede suele ser una persona mayor. "Otra fórmula de cesión es la que utilizan los mayores que prefieren seguir en su vivienda habitual y alojan a sus cuidadores con ellos, cediéndoles la nuda propiedad", explica el notario. El caso más usual es el del soltero o viudo sin hijos, o bien desatendido por estos, y con una empleada de hogar que, al cabo del tiempo, se traslada a vivir, sola o con su familia, para cuidar y acompañar a la persona mayor durante las 24 horas del día. El propietario del inmueble cede, a su fallecimiento, la propiedad de la vivienda, condicionada a recibir esos cuidados. Advierte el notario que "esta fórmula debe ser utilizada con toda clase de precauciones y condicionando la cesión a una condición resolutoria en el contrato". Si no hay cuidados, no hay propiedad.

Navas Olóriz explica que se puede optar por firmar un contrato de compraventa, con pago en especie: en lugar de dinero, se recibirían cuidados. Desde el punto de vista fiscal está sujeta al pago del ITP, como cualquier compraventa. "Dependiendo de la comunidad autónoma donde esté el inmueble, hay que pagar entre un 6% y un 11%, en función del valor de la venta", aclara Gimeno, pero cita varios casos en los que la fiscalidad es mucho más elevada.

Esta misma situación o similar, pero sin un contrato de por medio, recibe otro tratamiento fiscal: "Se considera que la propiedad de la vivienda sería el pago por la contraprestación (los cuidados), por lo que, cuando fallezca la persona mayor y el cuidador pase a ser propietario, tendrá que declarar por rendimiento de trabajo en el IRPF. Si hablamos de un inmueble de 200.000 euros, por ejemplo, tendrá que declarar el 45% de esta cantidad", según el director del Servicio de Estudios del REAF.

Hay un tercer supuesto: en el mismo caso que el anterior, cuando un tercero se instala en la vivienda habitual del mayor y, mediante testamento, este le deja como heredero de su vivienda, pero no hay ningún tipo de contraprestación. En este caso, cuando reciba la herencia tributará por el impuesto sobre sucesiones y donaciones, y, si no hay parentesco, siguiendo con el ejemplo de la vivienda de 200.000 euros, la factura fiscal puede llegar hasta el 68% del valor. Baja ese porcentaje hasta el 54% en caso de que se tratase, por ejemplo, de un sobrino. La existencia o no de parentesco y su grado es determinante para modular la fiscalidad, tanto en caso de herencias como de donaciones.