Cómo se compra una vivienda cuando el propietario es un banco

La vivienda de segunda mano sigue siendo la reina del sector inmobiliario. A ella se debe casi todo el crecimiento de la compra de vivienda registrado en 2018, que alcanzó el 10,1%, el nivel más alto en la última década. Las vías que los potenciales compradores emprenden para llegar a este tipo de inmueble suelen ser dos: contactan directamente (o a través de un portal de anuncios) con el propietario de la casa para negociar la compraventa; o interactúan en primera instancia con una agencia inmobiliaria. Pero no siempre detrás de un anuncio de venta de una vivienda elaborado por una agencia está un particular, ya que también los pisos que bancos y fondos se quedan tras la ejecución de una hipoteca pueden tener como escaparate una inmobiliaria. ¿En qué deberá fijarse el usuario si quiere adquirir uno de estos pisos?

Antes de todo, hay que saber que “las viviendas de los bancos —que, a su vez, los venden a los fondos— y la Sareb [una sociedad de gestión de fondos procedentes de la reestructuración bancaria] siempre están gestionadas por comercializadoras”, explica Ricardo Gulias, experto en finanzas del comparador bancario iAhorro. Se trata de compañías muy grandes, como Altamira, Sílvia, Servhabitat o Haya. Ya que su volumen de productos es ingente, “estas utilizan otras comercializadoras más pequeñas”, señala. El último anillo de la cadena, al que confían sus pisos las comercializadoras pequeñas, son las inmobiliarias tradicionales.

Más información

Así van a ser las hipotecas con la nueva ley de crédito inmobiliario

¿Planeas comprar una vivienda de obra nueva? Así evitarás sorpresas

Si quieres comprar casa, ¿mejor entre particulares o a través de una agencia?

Cautelas

Las precauciones serán entonces las típicas que hay que emplear cuando se quiere pasar por una agencia en el proceso de compra. Sobre todo, se averiguará que la inmobiliaria entregue la nota simple actual (un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre quién es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas asociadas y las limitaciones de uso), una copia del catastro, el estado de la comunidad de propietarios, si hay o no derramas, el certificado energético, la cédula de habitabilidad (en las Comunidades Autónomas donde está prevista), la información sobre si la ITE está pasada o no, y cuánto se paga de comunidad.

De todas formas, según Gulias es difícil que el piso de un banco o de un fondo se venda a través de una inmobiliaria poco seria. “Las comercializadoras no trabajan durante mucho tiempo con aquellas que no venden o no son capaces de solucionar los problemas que puedan surgir”, destaca.

Este experto indica que la compraventa de un piso cuyo propietario es un banco o un fondo suele ser una operación “más lenta” de lo habitual y “nada ágil”. El hecho es que, antes de llegar a la firma, es obligatorio someterse a un estricto protocolo de prevención de blanqueo de capitales y, en algunos casos, que haya transcurrido el plazo para el derecho de tanteo y retracto que tienen algunas administraciones locales sobre este tipo de vivienda. “Pero compensa, porque el piso suele ser barato y bueno”, asegura Gulias.

Garantías

Como en el caso de una compraventa entre particulares, “se aplicará la normativa civil de protección al comprador”, afirma la portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu. Lo que se traduce en la posibilidad de reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses. No hay que olvidar tampoco que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) prevé unas garantías, cuyos plazos, sin embargo, empiezan a contar desde el certificado de fin de obra de la vivienda y no de la firma de la compraventa. De esta manera, y aunque sea difícil que una vivienda de segunda mano recaiga todavía en estos plazos, la LOE cubre 10 años para fallos estructurales, tres, para defectos de habitabilidad, y uno, para desperfectos en el acabado.

Por lo general, Izverniceanu se refiere a la venta individual de viviendas, ya que las entidades financieras no se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles como parte de su negocio habitual. No obstante, puede darse el caso de que un banco o un fondo vendan toda una promoción de decenas o centenares de viviendas a otros tantos compradores, a través de contratos de adhesión. En este caso, “el comprador también estaría cubierto por las normas de protección ante cláusulas abusivas, así como lo estaría si el banco le vende una hipoteca junto con la vivienda”, concluye la portavoz.