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El 10% de las hipotecas en 2016 todavía estaban infladas con respecto al precio de compra

Un estudio del Banco de España deja en evidencia las tasaciones en los años del boom inmobiliario

El Banco de España concluye en un estudio publicado este martes que entre 2004 y 2007 las tasaciones de vivienda se inflaron de forma muy considerable respecto a los precios de compraventa. A partir de 2010, estas empezaron a moderarse y alinearse más con los precios de transmisión de los inmuebles. Aun así, según los datos manejados por el supervisor, en 2016 todavía las tasaciones se situaban de media un 10% por encima de los importes a los que se vendían las casas. En principio, una tasación debería corresponderse con el precio de compraventa, ya que al elaborarse se ha de tener en cuenta varias transacciones de condiciones similares realizadas en la zona. Y el Banco de España no solo llama la atención sobre las valoraciones. También sobre cuánto crédito se brinda: en 2016 un 10% de las nuevas hipotecas concedidas aún superaba el precio de la operación, otra de las prácticas que condujo a un endeudamiento excesivo.

Hipotecas

El análisis del supervisor señala que entre 2004 y 2007 los préstamos hipotecarios concedidos alcanzaban el 70% del valor de tasación y el 107% del precio de transmisión. Es decir: unas tasaciones infladas permitían a los bancos prestar más de lo que realmente costaban las casas. En esos tiempos de burbuja, las expectativas eran que el precio del ladrillo nunca bajaría y justificaban valoraciones superiores, facilitando el proceso de sobreendeudamiento que llevó a la crisis.

En aquellos años las tasaciones crecieron a ritmos superiores a las subidas de precios, detecta el organismo que dirige Pablo Hernández de Cos. El supervisor busca tener así vigiladas estas ratios para que no se repitan los episodios de exuberancia vividos en la anterior década. Entonces los incentivos eran perversos: tanto las tasadoras como los empleados de banca ganaban más cuanto más se inflaban las valoraciones. Ahora la nueva legislación hipotecaria pretende romper con este circulo vicioso obligando a que los trabajadores de las entidades no cobren en función del número de hipotecas que conceden. Y, a través de una base de datos, el Banco de España ya vigila posibles desviaciones al alza en las valoraciones de las tasadoras. 

Hasta ahora existían muchas discrepancias en los datos debido a las distintas fuentes estadísticas. Sin embargo, para hallar estas conclusiones el Banco de España ha podido confeccionar una base de información individual, siguiendo los precios de las mismas viviendas a partir de los registros de constitución de hipotecas y de transmisión de bienes. La muestra equivale al 40% del total de compraventas firmadas al año y, por lo tanto, se considera bastante fiable.

El estudio concluye que entre 2004 y 2008 el precio al que se compraba la casa por metro cuadrado suponía aproximadamente el 65% del valor de tasación. Desde 2008 en adelante, las tasaciones empezaron a caer en valor y la brecha entre precios y valoraciones empezó a estrecharse, hasta el punto de que ahora el precio al que se adquiere la vivienda supone un 90% del valor de tasación. Y se ha estabilizado en esas cotas desde 2015, explica el documento del Banco de España. O lo que es mismo: aún hay una diferencia del 10% entre el precio de compra y la tasación. "En 2016 todavía existía un porcentaje importante de compraventas cuyo valor de tasación excedía el precio de transmisión", subraya el organismo supervisor.

En 2006 prácticamente la mitad de las hipotecas concedidas superaban el precio de compraventa declarado ante los registradores, otra de las ratios que a todas luces permitió el endeudamiento excesivo. En 2010 era el 25% de los nuevos créditos hipotecarios. Y en 2016 todavía ascendía al 10% de las hipotecas brindadas, según las cifras manejadas por el Banco de España. En buena medida, este último dato se ve en estos momentos influido porque los bancos están prestando el 100% del valor de la vivienda cuando se trata de activos adjudicados de los que quieren deshacerse.

Entre 2004 y 2008 el precio de compra de la casa suponía cerca del 65% del valor de tasación

En 2006 existía, además, mucha dispersión entre los valores de tasación y los precios de transmisión. Eso hacía que en una cuarta parte de las compraventas el precio fuese inferior a la mitad del valor de tasación. Por aquella época solo en una de cada diez operaciones el precio fue igual o superior a la tasación. Por el contrario, ya en 2010 se observa que solo una de cada siete compras tenía un precio inferior a la mitad de la tasación. Y en 2016 apenas hay adquisiciones con precios por debajo de la mitad del valor de tasación.

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