España da la espalda a la vivienda protegida

Si hay una vivienda que saca los colores y avergüenza a España es la protegida. Y cada año es peor. De enero a septiembre de 2018 tan solo se han finalizado 2.504 viviendas protegidas en venta y alquiler en España, según los datos del Ministerio de Fomento. A falta de conocer el último trimestre, es fácil adivinar que ni siquiera se alcanzarán las 3.500 casas. Hay comunidades en las que no se ha entregado ni una sola vivienda con algún tipo de protección estatal o autonómica. Es el caso de Andalucía, Aragón, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha y La Rioja. Madrid ha salvado el tipo. Es la región que ha acumulado casi la mitad de la producción. Las otras dos con mayor cuantía han sido País Vasco (452) y Cataluña (378). Los gallegos se han consolado con seis viviendas protegidas y los asturianos con 26.

Además, detrás de su construcción está el sector privado (2.141 unidades), frente a las 363 de promotores públicos. “El sector público, con una cuota de participación escasa en comparación con otros países, desempeña un papel testimonial”, dice Carme Trilla, economista y presidenta del Observatorio de Vivienda de Barcelona.

En plena recuperación inmobiliaria, la protegida se ha desdibujado: en 2017 se calificaron de forma definitiva 4.938 unidades, en 2016 fueron 7.118 y en 2015 se terminaron 7.931 casas. No hace tanto, en 2008, se entregaron las llaves de 63.292 inmuebles, un 96% más que en 2018. El volumen de pisos construidos es el más bajo desde la década de 1950. El preocupante balance ha hecho saltar todas las alarmas, sobre todo si se tiene en cuenta que en España existen 1,5 millones de demandantes de vivienda protegida cuyos ingresos no les permiten acceder al mercado libre, según un estudio realizado por Trilla y el arquitecto Jordi Bosch para la Fundación Alternativas y Fundipax. Para 2030 serán 2,65 millones de personas.

El año 2018 ha sido especialmente devastador con la vivienda protegida, que está en mínimos históricos. Y pone negro sobre blanco la existencia de una grave crisis que, además, está afectando a otros mercados, como el del alquiler. “El demandante se ha tenido que ir a la vivienda de alquiler y eso ha afectado al alza de los precios”, considera Trilla. Y, además, “se ha dejado de ejercer el papel de regulador del precio del mercado libre que se conseguía cuando las tasas de protección oficial eran elevadas”, prosigue. “La existencia de un menor parque de vivienda de precio limitado provoca una mayor tensión de precios de venta y alquiler”, sostiene Roberto Boluda Martínez, director de Prygesa, empresa del grupo Pryconsa dedicada a la gestión de cooperativas. Y es que durante 30 años se han producido en España entre 60.000 y 100.000 viviendas protegidas anuales. “El que eso se haya perdido, que era un estabilizador del mercado, ha provocado tensiones en los precios, sobre todo en el alquiler”, opina Carolina Roca, directora general de Grupo Roca.

De seguir así, la protegida está abocada a desaparecer por completo y “nada hace pensar que la situación vaya a revertirse a corto plazo, sino todo lo contrario porque el actual Plan de Vivienda 2018-2021 no prevé medidas de fomento para su construcción”, apunta Trilla. Ni este ni los anteriores. “Se ha dejado de hacer política de vivienda, hay una dejación absoluta, sea del partido político que sea”, denuncia Roca. También se ha desplomado el gasto público: ha caído desde los 2.500 millones de euros anuales del plan 2009-2012 hasta los 360 millones anuales actuales. “La parte destinada a desarrollar vivienda pública es casi inexistente. Tenemos unas comunidades y ayuntamientos supuestamente encargados de desarrollar vivienda pública, pero absolutamente infradotados”, dice Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinos de Barcelona, quien no ve claro que el aumento de la oferta de vivienda pública reduzca los precios, a no ser que se trate de parques públicos muy elevados.

La crisis de la protegida arranca en 2011, cuando el Gobierno elimina las ayudas que se concedían a promotores y compradores. La puntilla fue la caída del precio de las casas libres durante los años de crisis, de forma que salía más caro comprar una vivienda protegida. Ahora, ha vuelto a ser atractiva al bolsillo, al menos al del comprador. A nivel nacional el metro cuadrado se vende por 1.112 euros frente a los 1.589 de la libre. En la Comunidad de Madrid la brecha es mayor: 1.355 euros de la protegida frente a 2.496 euros de la libre.

Casas no rentables

Pero el problema ahora es que ha dejado de ser rentable para los promotores privados. “No se trata de encarecer el precio del módulo porque la gente no podría pagarlo, ni de dar las ayudas que eliminaron. Se trata de que la Administración ayude a reducir los costes de producción y recorte la fiscalidad”, reclama Roca, que dice vender por debajo del precio del módulo desde 2011. “Los actuales costes de construcción no permiten al promotor tener el margen razonable, por esa razón la tendencia es que las viviendas protegidas sean desarrolladas por cooperativas”, señala Boluda, de Prygesa. “Nos estamos limitando a provincias donde los precios de módulo aún permiten soportar los elevados costes de construcción y donde los requisitos permiten acceder a interesados más solventes”, añade.

Otro problema es que durante décadas la producción se ha hecho para su venta y no para su alquiler. El año pasado, apenas se calificaron 152 viviendas protegidas de alquiler en toda España. “Se ha permitido que pudieran ser descalificadas e incorporadas de nuevo en el mercado libre a precios de mercado. Un sinfín de propietarios pudieron apropiarse y especular con los recursos públicos”, dice Carme Trilla. Además, algunas Administraciones han privatizado sus parques públicos. El caso más sangrante es la venta por parte del IVIMA y la EMVS de más de 4.700 pisos en 2013. En cambio, si todas las viviendas protegidas construidas hubieran permanecido bajo control público “hoy tendríamos un parque protegido de cerca de siete millones de casas”, casi el 40% del parque actual.

El enfermo agoniza y los expertos piden llevar a cabo un profundo replanteamiento de la política de vivienda. Carme Trilla propone que la vivienda asequible que se promueva mantenga su carácter social durante toda la vida útil del inmueble y que no existan ingresos mínimos para el comprador. En Prygesa añaden ayudas reales para los promotores, IVA superreducido para la destinada al alquiler y desbloquear los suelos de la Administración mediante cesión de uso, lo que le permitiría poner un importante parque inmobiliario sin despatrimonializarse.