Las novedades en vivienda requieren pedagogía

La idea es sencilla. Necesitamos oferta de viviendas a precio asequible allí donde el mercado libre no es capaz de proporcionarla. Desde la burbuja financiero inmobiliaria, los precios de la vivienda se han alejado alarmantemente de la capacidad de pago de las familias, lo que ha acarreado fenómenos preocupantes: agudización en el retraso de la emancipación de los jóvenes, inseguridad y pérdida de la vivienda en cantidades insospechadas de familias que se han encontrado sin trabajo o con ingresos insuficientes (370.000, entre 2008 y 2017).

Pero no es fácil resolver los problemas de vivienda en un país que ha confiado en la eficiencia del mercado como regulador del ajuste entre demanda y oferta. Desde la Grecia clásica sabemos que la suma de comportamientos racionales individuales no es necesariamente sinónimo de racionalidad colectiva; que la agregación de beneficios privados no sólo no es garantía, sino que puede alejarnos de la obtención del beneficio común. Y que en muchos ámbitos, y el de la vivienda es paradigmáticamente uno de ellos, el bien general, común, no se consigue sin establecer algunas limitaciones al interés privado de algunos.

Por esta razón, las diversas regulaciones urbanísticas que se han introducido en nuestro país con el objetivo de conseguir suelo a precios limitados donde poder promover viviendas a precios asequibles han respondido a esta idea: 15% de aprovechamiento para vivienda pública, reservas de suelo privado para vivienda protegida. Del mismo modo lo recoge la Constitución del 78 cuando, en su artículo 47, relativo al derecho a la vivienda, dice: “Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.

La actuación sobre la ciudad ya construida constituye una novedad tanto como reflexión teórica como en su traslación a la práctica, ya que venimos de una historia de políticas de vivienda planteadas sobre nuevos crecimientos urbanos. Pero allí donde estos crecimientos dan mucho menos de sí, e incluso son puestos bajo tela de juicio desde la perspectiva de la sostenibilidad, las propuestas de futuro de la política de vivienda deberán enfocarse hacia el patrimonio ya edificado y sobre el suelo urbano.

Y es dentro de esta nueva estrategia que se sitúan los instrumentos que hoy están siendo considerados en Cataluña, partiendo de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, que van a ser determinantes en la filosofía futura de las ciudades: a) reservas de suelo y edificación para la vivienda asequible, protegida o social, dentro de la ciudad ya construida, b) tanteo y retracto público sobre las operaciones de compraventa de viviendas.

Un paso fundamental fue el dado ayer por parte de la Subcomisión de Urbanismo de la Generalitat al aprobar la medida del Ayuntamiento de Barcelona de destinar el 30% de las nuevas viviendas que se vayan a construir en promociones o grandes rehabilitaciones en el suelo urbano consolidado, a vivienda de protección. Propuesta que va a ser seguida, si no en exactos, en parecidos términos por otros municipios que adolecen de las mismas problemáticas de dar respuesta a las necesidades que se amontonan en sus servicios sociales y en sus oficinas de vivienda.

Ojalá que estas nuevas medidas, junto con el resto de instrumental ya existente, nos ayuden a avanzar hacia la consecución del derecho a la vivienda para todos.

Carme Trilla es presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda.