Todo lo que de verdad pagas cuando contratas una hipoteca

El Gobierno aseguró este jueves que “velará” para que los bancos no repercutan el coste del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) en el precio de las hipotecas. Será responsabilidad de la autoridad de defensa del cliente bancario, de próxima creación, que vigilará que no haya abusos, señaló. ¿Tiene el Gobierno herramientas para evitar que las entidades compensen a través de la subida de otros cargos vinculados tener que asumir el impuesto?

No será fácil realizar esa vigilancia, porque para cumplir esa misión no basta con mirar el diferencial sobre el euríbor que los bancos anuncian con gran tipografía y en carteles de más de un metro en las oficinas. Estas tasas actúan como un reclamo, pero el coste real del préstamo será mayor si el banco establece comisiones y vinculaciones, en donde tiene un margen financiero relevante.

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Las comisiones, de apertura o cancelación, son fáciles de advertir y son un elemento de negociación habitual al firmar el crédito. Sin embargo, las vinculaciones son más difíciles de cuantificar. Por eso, las asociaciones de consumidores y los comparadores, aconsejan rebajar estos compromisos, que son una forma de venta cruzada de productos.

Lo peor, los seguros de vida y ahorro

Las vinculaciones más habituales son los seguros de vida y los del hogar, la domiciliación de la nómina, contratación de tarjetas, así como mantener un plan de pensiones con un mínimo de aportaciones anuales. Hasta hace poco, las entidades podían mezclar en el precio de la hipoteca el coste de esos productos. Tras la última modificación legal, deben separar la tasa fija o variable del coste de los productos, pero eso no ha terminado con el problema.

El mayor inconveniente está habitualmente en los seguros, sobre todo de vida. Bankinter, una de las entidades que más vinculaciones requiere para obtener un buen precio, solicita la firma de un seguro de vida por el 100% del importe de la hipoteca con Bankinter Seguros de Vida.

El cliente firma un precio el primer año, pero la prima irá subiendo en las próximas renovaciones. Esta situación se vuelve perversa cuando el cliente no está conforme con el precio que le ofrece su entidad. Con la aparición de los comparadores por Internet, es fácil averiguar los precios de otras aseguradoras. Si son menores que los de su banco, es decir, que la aseguradora de su entidad, el cliente entra en un conflicto difícil de resolver. Si no suscribe el seguro, la hipoteca subirá de media 0,60 puntos —una cantidad muy relevante en los primeros años del préstamo— y, si firma el seguro, puede estar pagando más de lo que otras aseguradoras ofrecen en el mercado.

Algo similar puede ocurrir con el seguro de hogar, con una cobertura de un contenido mínimo que establece el banco y un capital por el continente equivalente a la tasación del inmueble. Esta prima también puede elevarse con el tiempo hasta que el banco exija un precio fuera de mercado. No hay que olvidar que las filiales de seguros son importantes fuentes de beneficios de la banca.