El frenesí inversor en el ladrillo español se relaja

La inversión inmobiliaria en España ha vivido una fiesta durante los últimos dos años. Solo en 2015 alcanzó la cifra récord de 13.000 millones de euros, indica Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España. En 2016 ha llegado cierta resaca, aunque no es de las peores. La escasez de productos de calidad que ha dejado tras de sí la frenética actividad de los últimos dos años (no vista desde la época precrisis) y la subida de precios consecuencia de este desequilibrio entre oferta y demanda, ha llevado a los inversores a estudiar las operaciones con más calma.

Aún así, el año ha tenido hitos de inversión importantes. “Este año se han registrado operaciones muy relevantes, como la compra del centro comercial Diagonal Mar de Barcelona por Deutsche Bank por casi 500 millones de euros, o la adquisición de la madrileña Torre Cepsa por Pontegadea —de Amancio Ortega, de Inditex— por un importe cercano a los 500 millones de euros”, explica Ramírez-Escudero. Y, sobre todo, la venta del Parque Empresarial Adequa (también en Madrid) por parte de Lonestar por cerca de 400 millones de euros el pasado septiembre.

A falta de dos meses para el cierre del ejercicio, los expertos prevén un volumen de inversión que se va a mover entre los 8.000 y 9.000 millones de euros. La consultora JLL vaticina que estará en torno a los 8.000 millones de euros, lo cual, si bien supondría una caída de alrededor del 15% frente al año anterior, “sigue siendo una cifra muy positiva que da muestras del gran interés de los inversores por seguir comprando en España”, explica Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL.

Lo que ocurre es que los inversores han dejado los deberes para final de año. Hay muchas operaciones que se cerrarán, o ya se han cerrado, en el último trimestre. Por ejemplo, “el sale&leaseback [vender la propiedad para seguir como inquilino] de las oficinas de Gas Natural Fenosa en Madrid, la venta en igual formato de una cartera de activos logísticos de El Corte Inglés repartidos por toda España o la formalización de la compra del edificio España de Madrid por parte del Grupo Baraka, cuyo uso principal será el hotelero. Solo estos activos superan los 1.500 millones de euros”, explican en CBRE España. Según esta consultora, el año cerrará con un volumen de entre 8.500 y 9.000 millones de euros y eso “sin contar la operación de fusión entre Merlin y Metrovacesa, compañía esta última con activos valorados en unos 4.000 millones de euros”, precisa su presidente.

El mercado se caracteriza ahora por la escasez de producto de calidad

Esa escasez de producto que caracteriza el mercado de inversión actual es un barrera para atraer al inversor de perfil más institucional que busca activos core en zonas principales de ciudades como Madrid o Barcelona. “Sin embargo, aquel inversor que esté dispuesto a asumir más riesgo en busca de mayor rentabilidad puede encontrar aún producto, sobre todo en ciudades secundarias. Además, aquí entra en juego el papel del inversor que está dispuesto a comprar un activo con el objetivo de invertir en su reforma y reposicionamiento, de modo que pueda obtener más rentabilidad a largo plazo”, advierte Ortega. A su juicio, durante 2017 y 2018 saldrá al mercado producto que ha sido gestionado por estos inversores.

Por sectores, aunque las oficinas siguen siendo un mercado atractivo, la falta de oferta ha hecho que, con una caída del 77% en el tercer trimestre, sea el sector que más ha retrocedido. En cambio, el retail (comercio), aunque la inversión ha descendido un 26%, se sitúa como el primer sector en volumen, con un 38% del total.

A pesar del agotamiento de Madrid, se sigue perfilando como la ciudad que concentra el mayor volumen de inversión inmobiliaria de España, con 5.229 millones de euros durante el primer semestre de 2016, situándose en la 36ª posición de la clasificación global por delante de Las Vegas, Dublín o Viena, según el informe de Cushman & Wakefield. Ortega afirma que eso se debe a que la capital aún sigue ofreciendo precios más atractivos que otras capitales europeas como Londres.

Por eso, la inversión extranjera continuará siendo el pilar de la recuperación. Y junto a la hegemonía de los fondos norteamericanos, tendrán más protagonismo los fondos alemanes y los inversores provenientes de Asia. No en vano, España es el segundo país con mayor participación de inversión internacional, con 2.217 millones de euros de procedencia extranjera en la primera mitad del año, según la consultora Savills.