Madrid quiere redibujar su ‘skyline’

Si todo sale según lo planeado, el skyline de Madrid cambiará en unos años y situará a la ciudad entre las principales capitales europeas. Y lo hará porque Distrito Castellana Norte (DCN), promotor de la Operación Chamartín, participada al 75,5% por el BBVA y al 24,5% por San José, ha anunciado esta semana la construcción de seis nuevas torres –una de ellas, la más alta de la Unión Europa con 70 plantas–, dentro del proyecto de prolongación del Paseo de la Castellana, al norte de Madrid.

A pesar de cargar con más de 20 años de trayectoria, contar con todas las autorizaciones y con 48 informes favorables de las tres Administraciones, sigue bloqueado por el Ayuntamiento de Manuela Carmena. No obstante, "el proyecto está más vivo que nunca, nunca estuvo más cerca el comienzo de las obras. Está pendiente exclusivamente de elevarlo a pleno para su aprobación definitiva y comenzará la transformación del norte de Madrid". Antonio Béjar, presidente de DCN , pronunciaba estas palabras durante la celebración esta semana del foro Urbanismo Sostenible, organizado por EL PAÍS y patrocinado por Distrito Castellana Norte y el BBVA, en el que arquitectos, urbanistas, empresas y representantes de diferentes instituciones arroparon el proyecto y aprovecharon para analizar cómo serán las ciudades del futuro. Unas urbes cada vez más masificadas que se enfrentan al reto de evitar desigualdades y conseguir ser sostenibles. "Hay más de 430 ciudades en todo el mundo que superan el millón de habitantes y 35 tienen más de 10 millones. Más de la mitad de la población mundial vive ya en áreas urbanas", señaló Martha Thorne, decana de IE School of Architecture and Design. "De los 3.500 millones de personas que vivimos en ciudades pasaremos a 7.000 en el año 2050", añadió Carmen Sánchez-Miranda, jefa de la oficina de ONU-Habitat en España. Un motivo de peso para apostar por un urbanismo de largo plazo que sea transformador.

De vuelta a Madrid y a la Operación Chamartín, esta actuación es mucho más que un nuevo distrito de negocios con seis torres. Se asienta sobre más de 300 hectáreas de terreno y el 80% (más de 1,3 millones de metros cuadrados) está destinado a espacios públicos y zonas verdes –se va a crear un gran corredor verde desde El Pardo–, mientras que el 20% se empleará en la construcción de unas 17.000 viviendas, comercios y oficinas. "No creemos en los barrios monocultivo, sino en los barrios mixtos en los que ser pueda vivir, trabajar o tomar algo en una terraza", recalcó en su intervención Flavio Tejada, responsable de planificación urbana de Arup Europa, que ha participado en el proyecto.

La Operación Chamartín propone un corredor verde desde El Pardo

Además de la prolongación del Paseo de la Castellana en más de cuatro kilómetros desde la estación de Chamartín hasta la M-40, incorporará a la ciudad unos terrenos ahora ocupados por los servicios ferroviarios y completará el tejido urbano de una zona obsoleta que a día de hoy supone una barrera, solucionará los problemas del Nudo Norte y de Fuencarral, creará 13 kilómetros de vías ciclistas, nuevas estaciones de cercanías y metro y potenciará el transporte intermodal. "Supone convertir a Chamartín en el eje que bascule la Alta Velocidad hacia el norte y crear el primer hub ferroviario de nivel mundial", apuntó Jorge Segrelles, director general de Servicios a Clientes y Patrimonio de Adif, propietario del grueso de los terrenos.

Según DCN, el proyecto cumple el marco legal y, de hecho, la edificabilidad es de 1,05 metros por cada metro cuadrado de superficie, muy inferior a los tres de Chamberí o a los dos de Paseo de la Castellana. "Conforma un entorno urbano equilibrado y sostenible", afirmó Béjar. Porque, "no es una barbaridad urbanística. Canary Wharf [complejo de negocios de Londres], tiene cinco veces más edificabilidad", defendió Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

El proyecto, que supondrá una inversión de 6.000 millones de euros, 120.000 puestos de trabajo y unos ingresos fiscales de 3.340 millones de euros para las arcas públicas, tiene como fecha clave para empezar a urbanizar finales de año. "No damos un ultimátum, pero no se puede pedir a nadie que invierta eternamente sin un resultado final", dijo Béjar en referencia al bloqueo municipal.

Precisamente Castellana Norte ejemplifica, según los expertos reunidos, los déficits del urbanismo madrileño. "Está politizado, judicializado y no hay una visión estratégica a largo plazo", argumentó Eduardo Fernández-Cuesta, presidente de RICS en España. Una reflexión a la que se añade la incertidumbre por la complejidad normativa y, sobre todo, por la falta de estimación de plazos, algo imprescindible "para que el sector privado invierta", según Alfonso Benavides, presidente de Urban Land Institute España. Y reiteró: "DCN es un proyecto transformador de Madrid y debería ser acicate de las Administraciones de cualquier ideología política para sentarse con los inversores y sacarlo adelante".

Otra queja compartida en el foro fue la de demonizar las ganancias económicas de los promotores privados, algo que no sucede en otras ciudades europeas como Londres, donde la preocupación de las autoridades es si esos proyectos son rentables para las empresas. "No hay urbanismo sin la necesaria rentabilidad económica de sus promotores", afirmó con rotundidad Fernández-Cuesta.Para Roger Cooke, presidente de la Cámara de Comercio Británica en España y asesor senior de EY, la sostenibilidad es la pieza clave de un proyecto urbanístico. Ahora bien, sin una visión a largo plazo es inviable. "Pensemos en Madrid en 2030 y no solo en lo que pueden pensar los votantes dentro de unos meses", añadió Ricardo Martí Fluxa, presidente de la Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria.

"El urbanismo madrileño está politizado y judicializado", según Fernández-Cuesta

Distrito Castellana Norte pondrá en el mercado nuevas viviendas y oficinas, algo que ya escasea en Madrid y que podría provocar subidas de los precios. Respecto al sector residencial, "si no se ponen en venta nuevas promociones de viviendas nuevas tenemos stock para solo 10 meses más", insistió Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación, que calcula que hay 5.300 viviendas sin vender. De hecho, el precio en la capital madrileña se ha encarecido un 7,5% y en la región un 7%, según Asprima. También está subiendo el precio del suelo ante la falta de materia prima. Aún así, en el foro se despejaron las dudas sobre una posible nueva burbuja inmobiliaria. "Estamos tranquilos porque la financiación en viviendas es muy baja. Aunque han subido un 35% en 2015 venimos de mínimos. En 2006 se concedieron más de 1,3 millones de hipotecas y ahora estamos en 280.000", aclaraba el director general de ST.

Respecto a las oficinas, preocupa la falta de calidad del stock existente, muy lejos de los estándares que buscan los ocupantes. "Menos del 2% de los edificios de oficinas, incluidas las Cuatro Torres, están calificados como grado A . Por eso, "la conexión de la Castellana es el crecimiento racional de Madrid", expuso Patricio Palomar, director de Asesoramiento e Inversiones Alternativas de CBRE. Más aún cuando en los próximos 10 años se van a absorber 200.000 metros cuadrados más por año que en el último lustro.