No lo llames burbuja

Los datos son llamativos y han generado una enorme expectación: recientes informes de organismos oficiales muestran que la vivienda en España no solo se recupera sino que lo hace con fuerza, con tasas de dos dígitos. Tras ocho años dramáticos de malas noticias hay luz al final del túnel y esta vez parece no es otro tren que viene de frente.

A partir de 2007, la burbuja inmobiliaria negada durante años por presidentes de gobierno y de grandes bancos, ministros, economistas, promotores y la mayoría de actores del sector, explotó. En los últimos ocho años se han desplomado los precios, las transacciones, el crédito hipotecario, la construcción y solo el alquiler ha tenido un recorrido positivo en precios y en aumento de la oferta. Todo lo demás ofrecía un paisaje propio de un tsunami. Pero nunca llovió que no parara y por fin el sector inmobiliario muestra signos de clara mejoría. ¿Significa que estamos ante una nueva burbuja, que promete ser más larga y mayor que la anterior? En absoluto. Simplemente asistimos a la normalización del sector inmobiliario, pero que no llegará a todos los sitios por igual.

De los datos publicados recientemente por el INE, el incremento más llamativo es el registrado por el número de compraventas que han crecido un 13,9% en un año, pasando de 331.232 a 367.476 unidades vendidas. Un dato positivo pero lejos de las 955.000 casas que se vendieron en 2006, año del paroxismo total inmobiliario. Y la tendencia es de repunte significativo que podría llevarnos, en 2015, a superar las 400.000 casas vendidas en un año, ya que no hay que olvidar que entramos en la época en que tradicionalmente se cierran más operaciones: entre septiembre y diciembre se venden mensualmente un 20% más casas que entre enero y julio, según datos de idealista. Además, al estudiar al detalle los datos ofrecidos por el INE comprobamos que tienen un decalaje de entre dos y tres meses, lo que supone que las ventas de julio se produjeron en realidad durante la primavera, en un momento en el que la mejoría de la economía y de la confianza de los ciudadanos no era tan positiva como lo es ahora.

¿Si aumentan las compraventas subirán los precios?

El INE muestra que la vivienda se ha encarecido un 4% en el último año, un incremento que no se corresponde con las estadísticas que elaboramos en idealista, que aún muestran ligeras caídas interanuales a nivel nacional, aunque sólo es cuestión de pocos meses que se conviertan en ligeras subidas. Aún así, los datos generales pueden conducir al error de pensar en un mercado uniforme. Si bien durante el boom todos los productos subieron en todos los puntos de España -desde oficinas en Avilés a garajes en Guadalajara o viviendas en Cádiz- y durante los primeros años de crisis todos cayeron también con fuerza, la alegría de la recuperación no va a llegar a todas partes con la misma intensidad ni en el mismo momento.

Los grandes mercados como Madrid, Barcelona, las capitales vascas y algunos municipios costeros del levante y de Andalucía están experimentando subidas de precio desde hace algunos meses (6,2% interanual en Barcelona y un 3,3% en Madrid a cierre del segundo trimestre de 2015) debido a un stock cada vez más reducido y una demanda creciente. Por contra en otras zonas, donde el número de viviendas en venta sigue siendo muy elevado y la demanda se reduce, los propietarios no tendrán más remedio que seguir ajustando el precio de sus casas a la baja si quieren cerrar la operación.

Otro de los elementos que parecen descartar un rápido incremento de precios lo encontramos en la estadística de hipotecas, publicada también por el INE. Los últimos datos hechos públicos (referentes a junio de 2015) muestran que a pesar de aumentar un 26,3% el número de hipotecas concedidas, el importe medio de ellas se mantiene estable en un margen entre el 3% y el 5%, situándose en el entorno de los 100.000 euros por vivienda. Es decir, los bancos por fin abren el grifo crediticio pero no están volviéndose locos financiando a cualquier precio.

Y junto al comprador de vivienda por reposición -para vivir en ella- ha aparecido de nuevo a partir de 2013 el inversor inmobiliario. A diferencia del que actuó durante la burbuja entrando y saliendo del mercado buscando rentabilidades del 20%-30% ahora es un ahorrador pequeño o mediano más pausado, inteligente y tranquilo que busca en el alquiler de las viviendas que compra la rentabilidad que los bancos ya no ofrecen y que migra el patrimonio que hasta ahora tenía a plazo fijo al ladrillo. Los últimos datos de los que disponemos en idealista, referentes al segundo trimestre de 2015, muestran que la rentabilidad bruta de una vivienda al ponerla en el mercado del alquiler llega al 5,5%. Y la llegada de este nuevo inversor orientado al alquiler tiene un importante efecto positivo al mejorar el mercado con más viviendas, mejores, y a precios contenidos, favoreciendo el aumento de una opción, el alquiler, que durante años fue el “patito feo” del sector.

Los datos más recientes del INE, como los que publicamos desde idealista, muestran un sector que camina hacia su normalización, entendiendo como tal un mercado en el que no todo está sobrecalentado o todo se ha desplomado. Una normalización que tenga en cuenta la población española, la necesidad de los bancos por mantener su cartera de clientes y no perder margen facilitando el endeudamiento, la demanda embalsada que por fin se anima a comprar y el atractivo del ladrillo para el inversor. Y en este escenario, no sería descartable que el número de compraventas de viviendas suba, pasando de las 366.000 casas vendidas en 2014 a un 25%-30% más en los próximos 18-24 meses, pero sin aumento significativo de los precios.

Fernando Encinar es cofundador y jefe de estudios de Idealista.