Despertar inmobiliario

Generalmente señalado —con todo merecimiento— como el principal causante de la crisis iniciada hace siete años, el sector inmobiliario muestra claros síntomas de recuperación, tras un intenso y duradero ajuste de actividad y precios.

Algunas cifras pueden ilustrar la magnitud del ajuste registrado en dicho sector, desde su punto álgido en 2007 hasta el mínimo registrado en 2014, que marca un punto de inflexión. Los precios de la vivienda han acumulado en dicho periodo un descenso en torno al 40% en media, con un rango que puede oscilar entre 20% en las zonas menos castigadas, y más del 70% en ámbitos más deprimidos. Sin menoscabo de dichos descensos en precios, la compraventa de viviendas se reducía a menos de la cuarta parte, hasta niveles similares a los registrados a principios de los años ochenta del siglo XX (8 unidades al año por cada 1.000 habitantes).

En paralelo con dicho descenso de compraventas, y desde la existencia de un stock de viviendas terminadas sin vender que en algún momento llegó a superar las 750.000, la actividad de construcción residencial ha sido virtualmente cero en los tres últimos años (unas 30.000 viviendas al año, es decir un 5% de su nivel en los años de burbuja), con una evidente e inmediata repercusión en el empleo. De los casi cuatro millones de empleos destruidos en España, la mitad estaban relacionados directa o indirectamente con el sector inmobiliario.

Unos niveles de actividad tan deprimidos provocan que, el despertar que desde hace unos meses comenzó a atisbarse en el sector, rápidamente se traduce en porcentajes muy elevados de variación. A modo de ejemplo, frente a las escasas 30.000 viviendas iniciadas en 2014, el presente año puede superar las 40.000, cifra que, aun siendo muy reducida todavía, es más de un 30% superior a la del pasado año.

Ello se va a traducir en que, por primera vez desde el inicio de la crisis, el sector inmobiliario va a contribuir positivamente al crecimiento del Producto Interior Bruto ya desde el inicio de 2015 —de hecho, ya lo hizo en la segunda mitad de 2014, aunque no en el año completo—.

Esa positiva tendencia iniciada, en todo caso, no devolverá al sector inmobiliario a los niveles de actividad registrados en sus años de mayor esplendor económico, ni sería razonable que así fuese. En este nuevo contexto emerge un nuevo sector inmobiliario que será, probablemente, mucho más reducido que en el momento previo a la crisis, pero también más profesionalizado y competitivo, y con un equilibrio financiero que no repita los errores del pasado, que no solo ahogaron a una mayoría de empresas del mismo, sino que arrastraron también en su caída a una buena parte del sistema bancario español.

Esa definición estratégica del nuevo sector inmobiliario, junto con una necesaria mejora en su reputación, y todo ello en el marco de unas políticas públicas de vivienda más equilibradas —entre propiedad y alquiler— pero también más estables, constituyen los nuevos retos para el sector ante el despertar de una nueva era.

Ángel Berges y María Romero son profesores de AFI Escuela de Finanzas