Se abre la guerra hipotecaria

Los datos apuntan en una dirección clara: el mercado inmobiliario se está recuperando y el hipotecario empieza a despegar. “La inversión residencial retorna a tasas positivas, tras siete años de caídas. El empleo en la construcción se recupera”, según afirmaba José Luis Malo de Molina, director general del Servicio de Estudios del Banco de España la semana pasada, a la vista de las compras de vivienda por parte de extranjeros y del repunte del mercado nacional. Un alza que se salda con un crecimiento interanual del 29,2% en el volumen de hipotecas constituidas el pasado febrero (21.298, según los últimos datos oficiales), con lo que “el capital prestado para financiar viviendas alcanza este mes los 2.331,8 millones, con un aumento anual del 37,1%”, con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin embargo, la mejoría es aún lenta y merece ser tomada con precaución: “La elevada tasa de paro, el alto endeudamiento de las familias (a pesar de su disminución) y, a más largo plazo, los factores demográficos podrían limitar el aumento de la demanda de viviendas. Además, la recuperación de la actividad constructora estará condicionada por el grado de absorción del exceso de oferta de vivienda”, añadía la máxima autoridad monetaria.

“Es cierto que el euríbor, principal referencia de las hipotecas variables que se firman en España está en mínimos –en abril se ha situado de media del 0,18%–, que los diferenciales que aplican sobre él las entidades financieras se están rebajando –mayoritariamente se colocan entre el 1% y el 1,5%–, y que está aumentando la competencia pero… también lo es que los bancos siguen imponiendo fuertes vinculaciones y limitando el acceso a estos préstamos solo a los clientes más solventes”, reconocen expertos del sector.

Rebajas

La cuestión es que los particulares que empiezan a poder satisfacer las exigencias financieras de bancos y cajas, y con ello ofrecer las garantías suficientes para firmar hipotecas, aumentan por dos vías directas. Por un lado, porque son las propias entidades las que han entrado en una “guerra” de ofertas. En los préstamos a tipo variable, han ido rebajando los diferenciales que aplican sobre el euríbor hasta el 1% (caso de CajaSur, Kutxabank, Bankoa) o al 1,5% (Ibercaja, Ing Direct, Banco Popular, Santander, Triodos Bank…). Por otro, porque el euríbor por sí solo ha pasado de negociarse por encima del 0,6% hace un año (frente al 1,4 de hace tres ejercicios) a no llegar al 0,2% actualmente. El efecto de ambas cosas produce que una misma hipoteca de 120.000 euros a 22 años sea ahora unos 70 euros al mes más barata que en 2014.

En su contienda particular los bancos han suavizado algunas de las condiciones de sus hipotecas: los ingresos mínimos exigidos son menores que hace unos meses (aunque en ocasiones siguen pidiendo rentas de más de 2.000 euros al mes), los seguros están algo más limitados a los del hogar y vida… pero mantienen otras “a rajatabla”. Estos préstamos se conceden como máximo por el 80% del valor de tasación de la vivienda o el de mercado, el menor de los dos. Y, si se trata de segundas residencias, el porcentaje baja hasta el 60%. Por tanto, es necesario contar con ahorro previo para pagar ese 20% restante y todos los gastos de notaría, registro, tasación, impuestos… El plazo es otra de esas condiciones estrictas: no más de 30 años en la mayoría de los casos. Incluso en las más “atractivas”, que en estos meses están resultando ser las suscritas a tipo fijo, éste queda limitado a 20 años.

Vuelta al fijo

Efectivamente, la banca está apostando con más fuerza que antes por las hipotecas a tipo fijo. Al menos media docena de entidades ha rebajo sus tipos de interés hasta colocarlos incluso por debajo del 3% (Ibercaja, Kutxabank, Sabadell Atlántico). Tal y como señalan desde el portal Kelisto.com: “De hecho, la hipoteca más económica del mercado –la que generaría menos intereses– sería en la actualidad un préstamo a tipo fijo: En un plazo de 16 años, quien decidiera contratar un préstamo de 104.950 euros tendría que abonar unos intereses de unos 22.493,46 euros. Esta cifra supondría un ahorro de 3.650 euros (228 euros al año) con respecto a los intereses que habría que pagar con las siguientes ofertas más baratas del mercado entre las que están a tipo variable con diferenciales del 1%”.

Aunque parezca más sencillo y “barato” hipotecarse hoy, los expertos advierten que antes de hacerlo hay que tener presentes los riesgos que se asumen: los plazos son muy largos y la situación laboral o personal puede cambiar; los tipos de interés están ahora bajo mínimos y en algún momento subirán, por lo que también se elevarán las cuotas mensuales; el mercado inmobiliario ha demostrado ser inestable y sus precios pueden bajar…