El promotor que vuelve de la crisis

Las promotoras siguen ajenas al proceso de refundación de l sector inmobiliario. Muchas de las empresas que en su día lideraron el negocio han desaparecido, y las que quedan en el tablero están tratando de purgar los excesos en los que incurrieron durante la burbuja. Juan Antonio Gómez-Pintado es un caso atípico dentro del sector. En abril de 2007, cuando el mercado de la vivienda ya daba síntomas de agotamiento, vendió la promotora Agofer a Grupo Sando por 220 millones de euros tras un proceso en el que hubo hasta diez pretendientes. Hoy pilota Vía Célere, una de las pocas empresas que está siendo capaz de comprar suelo e invertir en nuevos edificios residenciales. En 2015 tiene previsto levantar 868 viviendas en Madrid y Barcelona.

Vía Célere regresó a España a finales de 2010. Era un momento delicado, en plena reestructuración del sector financiero y con el crédito cerrado a cal y canto para el sector promotor. Sin embargo, la empresa halló una oportunidad en las necesidades de los bancos. “La situación económica era bastante mala, pero las entidades financieras estaban asumiendo activos inmobiliarios y tenían una escasa capacidad de ponerlos en valor. Nosotros éramos una empresa atípica dentro del inmobiliario: saneada, sin contaminación del pasado, con el pedigrí de haber salido a tiempo, con liquidez y con un equipo con mucha experiencia”, afirma Gómez-Pintado.

Cuando regresó a España, la compañía empezó a hacerse con suelos urbanos mediante permutas con las entidades financieras, en concreto con CatalunyaCaixa, Bankia y Banco Sabadell. No fue fácil convencerlas, puesto que además se requería de su financiación. “¿Qué asumíamos nosotros? La experiencia y la capacidad de poner un proyecto en marcha”, sostiene Gómez-Pintado. Esas operaciones le permitieron realizar adquisiciones de terrenos a buen precio. “Entre el ajuste del suelo y el del proceso productivo pudimos ser muy competitivos en precio y asumir las bajadas medias del 40% que se han producido en el mercado”, añade el promotor.

Hoy la empresa ya efectúa compras directas de suelo, sobre todo a entidades financieras y a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). Vía Célere ha adquirido, por ejemplo, el solar que ocupaba la antigua sede de Revlon en Barcelona a Sareb por 10,5 millones de euros para una promoción en la que invertirá 20 millones de euros. La última gran operación es de mayor envergadura: construirá 170 viviendas en Can Batlló, un antiguo recinto fabril de Barcelona cuyo desarrollo urbanístico quedó pendiente por la crisis.

El principal obstáculo de los promotores es el acceso al crédito. “Está habiendo un cambio radical en las entidades financieras”, explica Gómez-Pintado. La banca española ha acusado a lo largo de la crisis tres problemas: la solvencia, la credibilidad y la rentabilidad. El presidente de Vía Célere considera que los dos primeros ya están prácticamente resueltos, como lo demuestran las últimas pruebas de resistencia de la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés). “Durante estos años la banca ha sido rentable con los retornos de la deuda pública, pero el Banco Central Europeo ahora ha limitado esa posibilidad, de modo que solo tienen una salida: dedicarse a su negocio tradicional, que es prestar dinero”, asegura.

El clic en los departamentos de riesgo se produjo a comienzos de año, cuando empezaban a analizar operaciones de préstamos hipotecarios para compradores. Aun así, la financiación del sector promotor sigue surtiendo a cuentagotas. Las entidades financieras tratan de zafarse de los préstamos para actividades inmobiliarias en sus balances, cuya morosidad está descendiendo, pero de forma muy lenta. Según el Banco de España, en octubre los créditos morosos de los promotores suponían el 37,4% de todos los préstamos, frente al 37,8% de marzo.

Aun así, Gómez-Pintado asegura que también el sector promotor ha notado algún cambio. “Los bancos estudian proyectos bien localizados, bien gestionados y con buena experiencia del promotor”, afirma. No hay muchas empresas que estén en esa situación, pero cuando vuelvan al mercado se hallarán con unas condiciones totalmente distintas a las que estaban acostumbrados antes de la crisis. Para empezar, deberán aportar fondos propios para sus proyectos porque la banca no financia la compra de suelo ni tampoco el 100% del coste de las obras. “Antes llegaban a cubrir el 116% del proyecto, es decir, incluso el IVA. Eso no era una estructura empresarial sana. Ahora el nivel de endeudamiento es del 65% de la inversión, lo cual es correcto”, apunta.

Las entidades también exigen que las compañías estén profesionalizadas. “Se tienen que creer el proyecto, lo cual requiere de planes de mercadotecnia. Y lo fundamental, exigen que haya preventas”, afirma. Ahí también ha habido una cierta relajación: al principio las entidades reclamaban que casi el 100% de la promoción estuviera ya comprometida con clientes. Ese listón ha bajado ahora al 30% de las viviendas.

En un mercado con un stock de viviendas nuevas que supera el medio millón de unidades, las promotoras se verán obligadas a competir por precio. Sin embargo, Gómez-Pintado sostiene que el producto también debe ser diferente al que se levantaba hace diez años. “Hemos centrado mucho la empresa en la innovación”, señala. El valor añadido que aporta Vía Célere está en los servicios de los que dispone la comunidad de vecinos y de las calificaciones energéticas de los inmuebles. “En las promociones se puede ver desde salas gourmet hasta cines o gimnasios... Pero, además, 2020 está a la vuelta de la esquina y España debe hacer los deberes en materia energética. Nuestros edificios ya tienen las calificaciones requeridas por la Comisión Europea y los garajes, por ejemplo, tienen recarga eléctrica de coche individualizada por propietario”, asegura. Los números salen, puesto que la caída de costes del proceso constructivo permite asumir todos esos gastos.