“Habrá actividad en la reforma de oficinas, la mayoría están obsoletas”

Ismael Clemente (Valencia del Mombuey, Badajoz, 1970) es prototipo del directivo inmobiliario del siglo XXI, un profesional tan desenvuelto en la city de Londres como en Madrid. Su carta de presentación son 18 años de apretada experiencia en la gestión de hoteles, como el Arts de Barcelona, la reestructuración y venta de empresas como Filo o Renta Inmobiliaria, el asesoramiento sobre el patrimonio inmobiliario de multinacionales (Telefónica o Suez Lyonnaise des Eaux, entre otras), la venta con leaseback (cuando el antiguo propietario se queda como inquilino) de las oficinas de Dragados y de parte de la red de oficinas del BBVA, o la compra de viviendas sociales en alquiler al Ayuntamiento de Madrid, FCC, SAREB, Martinsa y Bankia para Blackstone Group.

Ha llegado al inmobiliario tras licenciarse en Derecho y Administración de Empresas por ICADE. Forma tándem con Miguel Ollero, su amigo de la infancia, curtido en FCC, Andersen y otras empresas, que equilibra su velocidad. Tiene un cohesionado equipo, cuajado en el departamento inmobiliario de Deutsche Bank, el germen de Merlin, la Socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) que preside. Es locuaz y con sentido del humor.

Pregunta. Usted ha dicho que la llegada del rey Felipe VI coincidía con el cambio generacional español. ¿También en el inmobiliario?

Respuesta. La gente que tiene de 60 a 80 años está saliendo de los puestos de decisión, y entra la generación de 40 a 50 años. Son universitarios, hablan idiomas, se desenvuelven bien fuera de España, tienen experiencia en multinacionales, y son más ejecutivos y menos cortesanos del poder político que las generaciones anteriores. Sucede igual en el inmobiliario, donde la crisis ha dejado fuera del mercado a directivos que gestionaban grandes promociones residenciales pero no sabían leer un balance. El cambio generacional disociará el sector inmobiliario del pelotazo (especulación). Desaparecerá el 'y yo cuanto saco de esto'.

P. ¿No habrá especulación ni en las grandes promociones?

R. No habrá grandes promociones. La construcción residencial será de reemplazo durante años. Hay un inventario de 27 millones de viviendas para 46 millones de habitantes, unos 1,6 millones de viviendas están vacías y solo una parte es vacacional. La vivienda sin entregar y el suelo que queda en manos de la banca y las promotoras daría para entregar de nueve a 11 millones de viviendas nuevas que no se necesitan ahora ni en el futuro. En España, apenas hay 1,3 nacimientos por mujer, no salen las cuentas.

P. ¿Cómo quedará el sector?

“Quedarán cuatro o cinco constructoras dedicadas al reemplazo o a construcción especializada”

R. Habrá cuatro o cinco empresas que desarrollarán una sana actividad de construcción por reemplazo o en mercados específicos. Una vivienda en el interior de la M-30 madrileña, por ejemplo, te la quitan de las manos porque no hay suelo. Se harán promociones de 15 viviendas en un sitio y 30 en otro, todo muy repartido, como sucede en Londres o París. Se edificará en la costa para un mercado potencial de 400 millones de europeos, pero quien diga que se volverán a construir más de 250.000 viviendas al año de forma sostenida miente. El último año del boom se hicieron 825.000 viviendas, la misma cantidad que en Alemania, Italia, Reino Unido y Francia juntos. Ahora se construyen 50.000 viviendas en España al año, y en los próximos decenios podremos llegar a hacer 150.000 anuales.

P. ¿Cómo se ajustarán los precios?

R. En España sobra suelo, y los precios están influidos por la escasez artificial creada por la Administración pública. Los precios se ajustarán a la demanda, seguirán bajando en muchos sitios, pero en zonas céntricas o en primera línea de playa de Mallorca, por ejemplo, serán más caros.

P. ¿Volverá la construcción al sector terciario?

R. Apenas se harán centros comerciales porque hay una cierta saturación. Habrá mucha actividad en la construcción y reforma de oficinas. Hay edificios que incumplen las ordenanzas municipales, imposibles de renovar... Habrá que tirarlos. Además, hay oficinas-patera realizadas en céntricos edificios residenciales que incumplen todas las regulaciones, incluso las de evacuación. Solo en Madrid, están mal más de la mitad de los 14 millones de metros cuadrados de oficinas, y solo se puede reformar una parte.

P. España se vende, ¿eso es bueno?

R. Es buenísimo que entre liquidez porque la recesión ha hundido muchas empresas inmobiliarias. Los fondos de inversión de todo el mundo dan vueltas por España desde 2012, y hay exceso de dinero porque se han terminado las gangas. Se empezó comprando con un 70% de descuento en residencial, y hoy se compra al 30-50%. En terciario se ha pasado del 50% al 20-30% de descuento. Los fondos más oportunistas se van porque no les sale a cuenta el retorno, más de un 20% anual. Al final se quedarán los core (conservadores), como Deka, Axa, Tiaa-Cref o CPPIB, un fondo de pensiones canadiense que ha comprado el centro comercial Parque Principado (Asturias) para rentabilizarlo a largo plazo.

P. ¿Qué edificios emblemáticos quedan por vender?

R. Pocos. El hotel Ritz de Madrid es un activo inmobiliario trofeo que se venderá. Algún día, el Ministerio de Defensa venderá sus céntricos cuarteles de Madrid, y los militares se irán fuera de la ciudad. El cuartel de Vitruvio, el cuartel general del Ejército de Tierra de Cibeles y el cuartel general de la Armada del Paseo del Prado se convertirán en hoteles u oficinas.

P. ¿Hay capital latinoamericano invirtiendo en el inmobiliario español?

“<span>Se ha invertido el flujo de la inversión entre España y Latinoamérica</span></span><span>”

R. Sí, se ha invertido el flujo de la inversión entre España y Latinoamérica. Vienen gestores de grandes fortunas e inversores institucionales. México es el mayor inversor en España, tras la Unión Europea. También vemos fortunas brasileñas y colombianas. Buscan edificios para comprar en Madrid, sobre todo, y alguno se siente atraído por el fenómeno de marketing de Barcelona en hoteles y comercio de calle. Realizan compras con rentabilidad (edificios alquilados), están acostumbrados a retornos mucho más volátiles y extremos en sus países. Hay muchos ejemplos, Finaccess ha comprado el edificio de 47.000 metros cuadrados que IBM tiene alquilado en Madrid. El inversor mexicano Moisés El-Mann ha adquirido, junto con familiares y amigos, casi 300 oficinas de Banco Sabadell. El centro comercial Avenida M-40 es ahora de Sambil, venezolanos...

P. Merlin invirtió 700 millones de euros al comprar las oficinas del BBVA de los 1.300 millones que levantó en su salida a Bolsa, con el resto comprará oficinas y centros logísticos, igual que otras Socimi. ¿Habrá para todos?

R. Sí, en la península hay unos 200.000 millones de producto inmobiliario terciario de calidad. Solo en oficinas hay unos 25 millones de metros cuadrados, más de la mitad están en Madrid. Daremos el primer dividendo en 2016, y una rentabilidad del 4%-6% al año en efectivo, al menos, como indicábamos en nuestro folleto de salida a Bolsa.