El Empire State quiere alzarse también en Bolsa

Anthony Malkin dice que al empezar la reforma, el Empire State Building era un viejo rascacielos de 77 años. Durante esas casi ocho décadas no se tocó nada. Cinco años después, el gestor del edificio asegura que es “82 años más joven”. “Y le quedan 40 más de juventud por delante”. No tiene otra opción para competir en el mercado inmobiliario en Manhattan, donde tras el paréntesis de la crisis financiera se levantan torres más modernas.

La aguja que se alza al sur de Midtown, en la esquina de la calle 34 con la Quinta Avenida, trata de recuperar ahora su grandeza pasada, esa que se ve nada más entrar al vestíbulo que lleva a uno de sus 73 ascensores, revestido de mármol Hauteville y decorado al estilo Art Deco. Como otros edificios de preguerra, podría haberlo echado abajo y darle un aire más a tienda de Apple.

No tenía sentido destruir esa joya, que en su día fue un símbolo de modernidad, de hasta donde puede llegar la ambición capitalista y de superación en plena Gran Depresión. El abuelo de Malkin compró el edificio de 102 pisos en 1961, tres décadas después de inaugurarse. “Se mantuvo, pero no se mejoró”. Ahora espera que la remodelación sirva de réplica para otras estructuras antiguas.

El objetivo es volver a posicionar la marca. Pese a su ilustre historia, el rascacielos no lo tuvo fácil para hacerse con inquilinos, hasta el punto de que tener el sobrenombre de Empty State Building. Ahora se ve como un edificio de oficinas secundario. Su principal fuente de ingresos es el observatorio, que visitan 4,2 millones de turistas al año y le generó 92 millones de dólares (67,8 millones de euros).

El rascacielos está valorado en unos 2.500 millones de dólares (1.843 millones de euros). Solo el observatorio se estima en 1.450 millones. Es la atracción turística de pago más visitada en Nueva York, superando incluso los 3,5 millones de la Estatua de la Libertad, y doblando las visitas del Chrysler Building.

En un año, el Empire State Building tendrá como rival la Torre Uno en el World Trade Center, que contará con un imponente observatorio, que se abrirá al público en 2015. Aunque la vista desde el rascacielos Art Deco será superior, eso podría hacerle daño a sus ingresos. Por eso la compañía que controla la familia Malkin necesita potenciar la parte del negocio de oficinas para compensar la posible caída del turismo.

El discreto estreno bursátil el pasado miércoles de la sociedad dueña del rascacielos y de otra veintena de propiedades comerciales en Nueva York servirá para recomponer la estructura accionarial. El dinero recaudado con la colocación del 35% del capital, unos 930 millones de dólares (685 millones de euros), servirá de paso para pagar deudas y disponer de más dinero a mano para completar la reforma.

Por fuera, todo sigue igual. Sin embargo, como explica Anthony Malkin, lo que se está haciendo por dentro es clave para conseguir ahorrar en costes operativos y así convertir el Empire State en uno de los edificios más eficientes de la ciudad. Empezando por sus 6.500 ventanas, se logró reutilizar el 96% del material para conseguir que amortiguara mejor los cambios de temperatura.

Algo similar se hizo con el sistema de calefacción y de aire acondicionado. Como en el vestíbulo, no tenía sentido ponerlo todo nuevo cuando se podía mejorar su rendimiento cambiando algunas partes que quedaron desfasadas, explica Malkin. Además, al tener un mejor control de la temperatura interna, las viejas máquinas pueden funcionar ahora más lento.

El siguiente paso es hacer el Empire State un edificio más inteligente en el consumo de energía, para llevar el frío y el calor donde se necesita. La modernización de la torre está a mitad de camino. El plan, presupuestado en 550 millones, incluye desde el cambio de enchufes, ventiladores y cables, hasta nuevos sistemas de seguridad y ascensores, pasando por la apertura de un restaurante, un gimnasio y centros de conferencias.

El Empire State es un pequeño barrio en sí mismo, con 30.000 habitantes. Con la nueva configuración, esta obra maestra en el mundo de la arquitectura pretende convertirse en uno de esos campus corporativos que se ven en Silicon Valley, pero este en pleno corazón de la ciudad más frenética e influyente en el mundo de los negocios. Su proximidad al transporte público y a servicios elevan su atractivo.

Hace justo un año, la ocupación del Empire State era del 67%. Este verano, se acercaba al 80% frente al 90% de media en Manhattan. La reforma va acompañada por un cambio de los vecinos. Cientos de pequeños ocupantes están siendo sustituidos por grandes corporaciones. De tener más de 600 ocupantes en 2006, los ha reducido a poco más de 170 compañías. Entre los nuevos inquilinos se encuentra LinkedIn.

La red de contactos profesionales lleva algo más de dos años en el emblemático edificio y acaba de ampliar su oficina en la planta 25, incorporándole una parte de la 24. También están Lufthansa, Skanska y Li & Fung. El alquiler medio pasó entre tanto de 26 dólares el pie cuadrado antes de la crisis, unos 235 dólares el metro cuadrado, a 42 dólares, muy cerca de lo que se paga en Midtown.

Coty también acaba de ampliar el espacio que ocupa en el Empire State hasta doblarlo prácticamente, como el grupo textil mexicano Kaltex. El holding no parece estar muy interesado en alquilar a empresas emergentes, que suelen ocupar espacios tipo loft al sur de la isla. Quieren compañías maduras y grandes, ricas en efectivo y con un perfil de crédito alto.

Las plantas tres hasta la 19 están ocupadas ahora por tres inquilinos. “Se vaciaron por completo y se demolieron 193 pequeñas oficinas ocupadas por doctores, dentistas, abogados, agencias de viaje y de empleo y salas de exposiciones y ventas”, explica Malkin, señalando “esto indica claramente lo que estamos haciendo por todo el edificio”.