Obama propone reducir el peso público en el sistema hipotecario

La serie veraniega de discursos económicos de Barack Obama le llevó al sector de la vivienda, que vuelve a mostrar signos de recuperación en EE UU tras una contracción que duró seis años y desplomó los precios más de un 30% de media. El presidente considera que el Gobierno debe seguir desempeñando un papel fundamental en el mercado hipotecario. Sin embargo, plantea cambios para que haya una mayor participación privada.

Obama habló esta tarde en Phoenix (Arizona), una de las regiones más castigadas por el colapso inmobiliario y recordó que esa localidad fue parte de la "zona cero del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008". El miércoles lo hará de nuevo utilizando el portal inmobiliario Zillow, que debutó hace justo dos años en el Nasdaq, cuando empezaban a estabilizarse el mercado.

"Debemos construir un sistema inmobiliario que perdure y sea justo y que premie a las futuras generaciones por su inversión", ha defendido Obama, El plan del demócrata aglutina viejas y nuevas ideas para reformar el sistema de financiación de la vivienda, en el que las hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac son un pilar fundamental.

Fannie y Freddie, que respaldan préstamos hipotecarios por valor de cinco billones de dólares, tuvieron que ser intervenidas hace cinco años para evitar un colapso de consecuencias impredecibles. El primer trimestre se anotaron ya los primeros beneficios y no piden ayudas públicas desde el segundo trimestre del pasado año, que restituyeron ya en su mayoría. Pero sus gestores dicen que sería un error si Washington se ve tentado a aparcar la reforma.

Los legisladores avanzan muy despacio en este asunto. Se busca a la vez reducir la impronta pública en el sistema de financiación —el Gobierno respalda el 90% de las nuevas hipotecas— y preservar aspectos como los tipos de interés fijos a 30 años. Obama considera que se pueden adoptar medidas a corto plazo que pueden contribuir a apuntalar el repunte que desde hace un año vive la industria, que será un motor clave para la recuperación económica.

Tener una vivienda, dirá Obama, es una de las bases para llegar y poder permanecer en la clase media. El discurso se entiende como la vuelta de la victoria, al ver los progresos del mercado inmobiliario en los últimos 12 meses. Sus anteriores iniciativas ayudaron a 2,6 millones de familias a conservar sus viviendas. Phoenix, además, se consideró como la zona cero de la crisis hipotecaria. Ahora los precios son ahí un 30% más altos que cuando se tocó fondo, aunque siguen un 41% por debajo del pico.

Shaun Donovan, secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, dio un anticipo de la idea. La prioridad del presidente es concentrarse en las comunidades más castigas por la crisis, facilitando a más familias en apuros nuevas vías para renegociar las hipotecas y aprovechar aún los bajos tipos de interés y simplificando el papeleo. Con la Reserva Federal pensando en reducir los estímulos, es una ventana de oportunidad que se cierra rápido.

Pero como repitió Donovan, el presidente dejará claro que “no se puede” mantener sin cambios el sistema que provocó la crisis. En este sentido, repetirá que se pongan el capital privado por delante del dinero del contribuyente. Tanto republicanos como demócratas están de acuerdo en que la reforma es necesaria. El problema, como admite la Casa Blanca, está al entrar en los detalles. Y la gran pregunta es cómo se puede sustituir a Fannie y Freddie.

Fannie y Freddie deben ser más pequeñas

El consenso en este momento es que la reforma del sistema debe resolverse antes que de hablar del futuro de las dos hipotecarias. Aunque como dijo Obama en el pasado, es evidente que las dos hipotecarias deberán reducir su tamaño y que el capital privado deberá participar más en el futuro sistema de financiación. Antes de que llegue la reforma, dirá el presidente, se puede limitar el volumen de préstamos que Fannie y Freddie respaldan.

En este sentido, a corto plazo se puede empezar restringiendo cada año las carteras de inversión de las dos compañías bajo tutela del Gobierno. La intención es que Fannie y Freddie se concentren en los propietarios que más necesitan su asistencia y que tiene más complicado conseguir un préstamo en un banco, mientras el sector privado pone más de su parte en las nuevas hipotecas. “Para eso hay que establecer reglas muy claras”, precisión Donovan.

“El modelo actual con el que operan Fannie y Freddie no tiene sentido”, insiste el responsable de Vivienda, “si las cosas van bien son ellos los que ganan pero si van mal es el contribuyente el que pierde”. Hace dos años, la Administración Obama presentó tres alternativas para proceder al cambio, pero desde eso momento optó dejar todo el trabajo de negociación de la reforma en manos del Congreso para no contaminar la discusión.

El gran temor en este momento en Wall Street es que con la desaparición total de Fannie y Freddie, los tipos de interés se disparen. Es algo que tiene en cuenta la Casa Blanca, por eso el presidente defenderá en su plan que se adopten garantías y se aproveche la tecnología para rebajar el coste de los préstamos. Pero insiste en que el sistema debe estar construido también para proteger al contribuyente frente a futuras crisis como la última.