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El coloso sigue en la cuerda floja

Cinco años después de protagonizar el mayor concurso de acreedores de la historia de España, Martinsa Fadesa todavía no ha podido garantizar su viabilidad

El presidente de Martinsa Fadesa, Fernando Martín, abandona la sede de la compañía tras presentar concurso de acreedores.
El presidente de Martinsa Fadesa, Fernando Martín, abandona la sede de la compañía tras presentar concurso de acreedores.

Hoy hace cinco años, la quiebra de la inmobiliaria Martinsa Fadesa sobrecogía a más de 12.500 familias. El mayor concurso de acreedores de la historia de España, con un pasivo de 7.800 millones de euros, las dejaba en una suerte de corralito por la incertidumbre de lo que podría pasar con una casa que ya habían empezado a pagar, pero que todavía no les habían entregado. El concurso dio una solución a esos hogares, también los que nunca vieron ni un ladrillo, pero puso punto final al sueño de Fernando Martín de presidir la primera promotora europea, un coloso presente en 12 países del continente. Un lustro después, con una voluminosa deuda y unas pérdidas millonarias, fuentes del sector coinciden en que la compañía no tiene garantizada su viabilidad.

La inmobiliaria pide al Gobierno que siga con las reformas

Martinsa Fadesa fue el naipe que hizo que cayera todo el castillo. Su suerte fue la que corrió casi todo el sector. Solo que la inmobiliaria de Martín, que en 2007 había engullido la gallega Fadesa, tuvo la suerte de estar dentro del 5% de empresas que logran superar el concurso. Hoy, sus números están más cerca de una pyme que de una multinacional. La inmobiliaria factura 160 millones de euros, el 86% menos que cuando Martín levantó el imperio en 2007; tiene una cuota de mercado que no llega al 0,6%; ha pasado de tener una plantilla de 880 trabajadores a solo 69, y arroja unas pérdidas de 584 millones de euros.

La deuda, sin embargo, sigue siendo colosal y asciende a 5.735 millones. “La empresa, como la mayoría de las inmobiliarias, fue una yonqui del crédito”, dice gráficamente una fuente cercana a la compañía. En otra época, a Martinsa se le podría haber aplicado el too big to fail. Pero el sector da por hecho que la banca ya provisionó una deuda que, tras la solicitud de concurso en 2008, hizo que la morosidad del sistema financiero se disparara el 31% en solo un mes. Es más, la liquidación de la valenciana Llanera dio un aviso al sector: no habrá reparos en dejar caer ni a las grandes.

El convenio de acreedores firmado en enero de 2011 da a la inmobiliaria ocho años, prorrogables a 10, para saldar sus deudas con los acreedores. El plan fija que los primeros años se saldará alrededor del 0,5% de la deuda para concentrar la devolución del grueso en los últimos años. De momento, la compañía ha retornado 41 millones en dos años. “Hasta ahora nada que reprochar, cumple. Otra cosa es lo que prevemos, y eso nos preocupa”, dicen fuentes financieras. El principal obstáculo que tiene la inmobiliaria es el mercado, que lejos de subir vertiginosamente como previó Martín en 2007, no deja de deteriorarse. “Lo tienen muy complicado. El mercado no remontará hasta que mejore el empleo”, dicen otros acreedores.

El director general de Martinsa Fadesa, Antonio Gil Rabadán, concede que la “crisis está siendo mucho más profunda y larga de lo esperado”, pero recuerda que se está cumpliendo. “Es imprescindible que se acometan nuevas reformas y se profundicen en las ya puestas en marcha, porque esta situación de la economía y la falta de crédito no son sostenibles a largo plazo, ni para Martinsa Fadesa ni para casi ninguna empresa española”, sostiene.

El sector interpreta la liquidación de Llanera como un aviso a navegantes

Fuentes conocedoras del concurso explican que Martinsa pudo deshacerse de activos mediante daciones en pago por las que la banca debía abonar el IVA de la operación. Eso dio liquidez. Pero las daciones fueron un arma de doble filo: permitieron que soltara lastre, pero se quedó con los activos menos valiosos. Y, pese a reducirla a la mitad, aún tiene una de las mayores bolsas del activo menos líquido, el suelo, con 14,8 millones de metros cuadrados.

“Cumplen, y eso tranquiliza a los acreedores”, señala María Jesús Puga, de Iure Abogados. Ello no significa que no hayan tenido algún sobresalto. La memoria de 2012 recoge que la tesorería arrojó un saldo negativo de 16 millones, lo cual suponía incumplir el convenio. Eso se resolverá, según fuentes cercanas a Martinsa, mediante el canje de los intereses de la banca por capital. Pero Martinsa también debe resolver la situación de sus accionistas, atrapados por la suspensión de la acción en Bolsa desde julio de 2008. Su regreso depende, según fuentes del mercado, de que presente información relevante sobre algunas observaciones del auditor y a los resultados del primer trimestre.

La mayor tarea, no obstante, es la de volver a construir y vender con normalidad. Y eso no depende solo de la gestión de Martín, aunque motivos le sobran para cumplir con sus acreedores: una cláusula de su contrato contempla una recompensa de nueve millones de euros si en 2019 la compañía ha cumplido con el convenio. Un buen aliciente para sacar a la empresa del hoyo.

“La prioridad fue la paz social”

Cuando llegó a la administración concursal del que sigue siendo el mayor concurso de acreedores de la historia, mantener “la paz social” fue la primera preocupación Ángel Martín, socio responsable de Reestructuraciones para KPMG en Europa, Oriente Medio y África. Martinsa Fadesa tenía casas por hacer, a medio construir y por entregar en toda España. Así que mediante representantes se sentaron con todos los clientes para contarles que no se iban a quedar sin nada. Lo segundo, relata Martín, fue llamar a la puerta de las entidades financieras para que garantizaran el dinero necesario para no dejar en la estacada a esos clientes. “Y en efecto, empezaron a terminar las casas”, recuerda.

Para que ello fuera posible, se requería una tercera condición: “Mantener viva la sociedad”. Era lo más complejo, sobre todo en un momento en el que la parálisis del sector era absoluta. “Hicimos un plan a 100 días de ahorro de costes que aplicamos a toda velocidad a los contratos, la seguridad, la mercadotecnia... Y luego vino un plan de reestructuración de plantilla”, explica Martín. Los dos Expedientes de Regulación de Empleo (ERE) mermaron los efectivos de la empresa de 880 a 192 empleados.

Una vez el funcionamiento estaba garantizado, los administradores decidieron poner orden en la casa, simplificando la estructura en cuatro direcciones: financiera, administrativa, de suelo e internacional. Pero además, Martinsa tenía una fenomenal madeja de filiales, de las cuales había que preservar el valor en muchos casos y venderlas al socio mayoritario de esa participada en otros. Y por último, había que garantizar que la caja no estuviera vacía, para lo que tuvieron que venderse activos. Martín opina que el concurso fue un “éxito”: la compañía salió de concurso, se mantuvo la paz social y los clientes recibieron sus casas o un plan para recuperar su dinero.

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