Demasiado título para tanta timidez

La reciente ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, tiene como número de orden el 1 y su publicación ha sido en mayo. Estos datos sugieren una reposada labor legislativa ya que han transcurrido casi cinco meses sin haberse promulgado ley alguna, pero desgraciadamente no es así. No se legisla menos, se hace con poca calidad, y el recurso al Real Decreto Ley es constante.

La ley 1/2013 además de confundir conceptos y expresiones (exclusión por excusión - beneficio que la ley atribuye al fiador-, desahucio por lanzamiento) resuelve algunas disfunciones y abusos, lo que supone un avance, creando otros nuevos, y además, paradójicamente, lo hace al tratar de resolver otros antiguos.

Avances son el hecho mismo de haber reconocido y haberse abordado el problema mediante la publicación de una ley; la limitación de los intereses de demora en la hipoteca sobre la vivienda habitual; la suspensión de los mal llamados desahucios para ciertos deudores en riesgo de exclusión social; la condonación de parte de la deuda restó tras la ejecución hipotecaria; la posible participación del deudor en la revalorización futura de la vivienda ejecutada; las posibilidades que ofrece para iniciar los procedimientos de alargamiento del plazo con períodos de carencia a un tipo de interés de euríbor más el 0,25 %, lo que supondrá un alivio considerable para un gran número de familias; la limitación de costas al 5% de la cantidad reclamada; la creación de una Comisión de Control para supervisar el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas de aplicación controvertida.

Pero es criticable desde un punto de vista estrictamente técnico. Las disfunciones en materia hipotecaria residen fundamentalmente en los procedimientos de ejecución y, dentro de estos, más concretamente, en la posibilidad legal de diferenciar entre: - tasación a efectos de valoración del bien hipotecado efectuada con arreglo a lo dispuesto en la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, y que marca el límite del préstamo o crédito que no debe superar el 80% de aquella, y  - tasación a efectos procesales o de subasta cuya existencia exige la Ley de Enjuiciamiento Civil y que marca el valor por el que el bien hipotecado saldría a subasta. Este valor debería de fijarse por acuerdo entre las partes, pero en la práctica lo señala unilateralmente la entidad prestamista.

Por más que me esfuerce, no encuentro razón válida alguna que justifique esa diferenciación, y es que solo encuentra una justificación de tipo económico: la mayor facilidad que encontrará el banco para deshacerse de un bien que le resulta incómodo y gravoso, pero a costa del menor valor obtenido que soportará el hipotecado.

La nueva ley 1/2013 sigue sin resolver ese problema. Es cierto que determina que este segundo valor no puede ser inferior al 75% del primero, pero el juego de porcentajes provocará que, por ejemplo, un bien tasado en 100.000 euros no pueda salir a subasta en menos de 75000 euros; pero como permite que en caso de quedar desierta la subasta sea adjudicado al acreedor por el 70%, resulta que en la práctica el acreedor se adjudicará el bien hipotecado por cerca del 50% de su valor real. ¿Qué les parece?

Respecto de los intereses de demora, la norma los limita sólo para la vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero, lo que hoy equivale al 12 %, pero lo regula en sede de aseguramiento hipotecario (Art 114 de la LH), por lo que surgen dudas acerca de si resultaría posible que aún no pudiendo garantizarse hipotecariamente por encima de ese límite, si se pudieran pactar intereses de demora superiores y exigirlos por vía obligacional. Dudas, no certezas; mala técnica legislativa. Además, para que los intereses de demora puedan ser limitados, es necesario que se hipoteque la misma vivienda habitual, lo que parece excluir el caso en que también se hipoteque otro inmueble en garantía. Además, se ha optado por un mal sistema de limitación –tres veces el interés legal del dinero-, lo que podría dar lugar a la paradoja de que los intereses de demora fuesen inferiores al interés ordinario o remuneratorio, cosa perfectamente posible con los tipos de interés hoy aplicables. Hubiera sido mejor aceptar la propuesta de limitar los intereses de demora a dos puntos por encima del remuneratorio.

Por otro lado, la ley señala como causa de vencimiento anticipado el impago de tres cuotas, lo que no representa ninguna novedad en la práctica, pues el Banco de España ya lo había recomendado hace tiempo. A este paso, la verdadera cláusula abusiva será la del vencimiento anticipado, por la regulación que se le da en nuestro sistema. ¿Por qué los intereses de demora se devengan sobre la cantidad pendiente de pago, si sólo se han dejado de pagar tres cuotas? ¿Por qué se devengan intereses de demora durante la sustanciación del procedimiento de ejecución, haciendo recaer los retrasos de un servicio público solamente sobre una de las partes. el hipotecado? Esto es también un reproche respecto de una medida de avance, como es la paralización de los lanzamientos, ¿Qué ocurrirá con los intereses de demora que se devenguen durante ese tiempo?

También resulta confusa y genera dudas la regulación de la tasación como posible requisito necesario para el control de legalidad notarial.

En fin, hay que ser posibilistas y celebrar esta ley y los avances que contiene, pero también hay que alertar acerca de la necesidad de depurar la técnica legislativa para impedir que sea el redactor del BOE el que sustituya al legislador.  Y, sobre todo, considerar esta norma como un paso conveniente hacia el equilibrio negociador, pero sin intoxicarse de soberbia, dando a entender que todo está resuelto. Quedan aún muchas cosas por hacer.

José Ignacio Navas Olóriz es notario. Miembro de la Comisión de Expertos designado por el PSOE.