Los activos inmobiliarios valen un 70% menos que en 2007

La progresiva pérdida de valor, sobre todo del suelo, y las operaciones de dación con las entidades financieras, que han ido reduciendo las abultadas carteras de antaño, han abocado a las promotoras a reconocer una realidad que llevan tiempo eludiendo, la de que poseen unos activos que valen, como poco, un 70% menos de lo que valían hace cinco años.

Ahí está Reyal Urbis, la compañía presidida por Rafael Santamaría que esta misma semana entra oficialmente en concurso y que ha reconocido que sus activos se han depreciado un 37,5% desde el pasado verano, al caer desde los 4.194 millones en que estaban tasados en junio de 2012 hasta esa valoración -inicial dice el juez, a la espera de su evaluación concursal- de tan solo 2.621 millones.

La depreciación de activos ha sido especialmente apreciable en el último trimestre de 2012, motivo principal por el que las cotizadas han presentado resultados tan negativos, con unas pérdidas de casi 3.400 millones. Muy superiores a los poco más de 1.000 millones de números rojos que se registraban a finales de septiembre.

Ante el evidente desfase entre el valor de los activos recogido en las tasaciones y el que se puso encima de la mesa tras la transferencia de activos desde las entidades financieras nacionalizadas al banco malo (Sareb), las inmobiliarias cotizadas que hasta ahora no habían reconocido adecuadamente las minusvalías (básicamente, Colonial, Reyal Urbis, Realia y Martinsa-Fadesa) lo hicieron de golpe, y sus consecuencias se dejaron sentir, con 2.126 millones perdidos entre las cuatro en tan solo tres meses.

El cambio de valoración de la tasación es en lo que Realia, la inmobiliaria controlada todavía por Bankia y FCC, basa la brutal desviación reconocida. Hasta 2011, CB Richard Ellis se encargaba de valorar tanto los activos patrimoniales como los residenciales. Pero en 2012 se prefirió, aprovechando el cambio en el criterio de valoración, que fuera Tinsa la que valorara los activos residenciales.

Un cambio de criterio -usar el valor ECO fijado por el Gobierno en 2003 en lugar del de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) empleado hasta ahora- que básicamente se caracteriza por utilizar el valor hipotecario frente al valor de mercado y que, entre otras cuestiones, valora los suelos no sectorizados como rústicos.

Consecuencia: que esos activos residenciales se valoran ahora en 662 millones de euros, un 51% menos que hace un año, fundamentalmente por los ajustes en el valor de la cartera de suelo. Entre 2006 y 2012, la cartera de suelo de Realia se ha depreciado casi un 80%. El metro cuadrado valía entonces 744 euros; ahora, solo 154.

El reconocimiento de que los suelos estaban sobrevalorados está detrás también de esos 1.129 millones perdidos por Colonial en 2012. En este caso, los activos discontinuados del grupo, encuadrados dentro de su filial Asentia, se depreciaron un 24% durante el pasado año, según la valoración efectuada por Jones Lang Lasalle. Como consecuencia de esta potencial minusvalía, la inmobiliaria catalana tuvo que provisionar 419 millones de euros. No fueron los únicos saneamientos extraordinarios. Otros 720 millones se aportaron por el deterioro de los créditos fiscales activados en balance y del fondo de comercio y por la cancelación de excesos de coberturas derivados de la financiación en Francia y el deterioro de la cartera de FCC.

"Desde mediados de 2007, la disminución de la demanda de viviendas, unida al exceso de oferta y en especial a la crisis financiera internacional, deterioró significativamente la situación del mercado y afectó a las valoraciones de activos inmobiliarios", reconocía Reyal Urbis en su último informe financiero periódico remitido a la CNMV, una de las razones que le han abocado al concurso de acreedores.

En función de las tasaciones realizadas por Jones Lang Lasalle, el valor razonable de los terrenos, promociones en curso e inmuebles terminados de Reyal Urbis a 31 de diciembre de 2012 ascendía a 2.371,4 millones de euros, 1.100 menos que un año antes, lo que representa un descenso del 31,5%. Un deterioro que obligó a aportar el pasado año provisiones por más de 635 millones de euros.

Para la cartera de suelo, terrenos y proyectos de inmuebles para arrendamiento se ha aplicado el método residual estático como la mejor aproximación al valor. Un método que parte del valor de la promoción finalizada y completamente alquilada o del valor de venta, según se trate de proyectos de inmuebles en arrendamiento o de promociones residenciales. Y se restan los costes de promoción, urbanización, construcción, financiación, honorarios profesionales, licencias, comercialización y beneficio para llegar al precio que un promotor podría llegar a pagar por el solar.

Aunque Reyal Urbis mantiene una provisión para existencias de 1.206 millones para adecuar el valor contable al razonable indicado por los tasadores, "la situación actual del mercado residencial y su evolución futura podrían ocasionar diferencias en el valor razonable de las existencias", reconoce la promotora presidida por Rafael Santamaría.

En este baile de valores, un elemento se ha unido al juego, un elemento ciertamente discordante. Es el conocido como banco malo, esa Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) creada el pasado noviembre y que ha recibido los activos tóxicos de BFA-Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia Banco-Banco Gallego, Banco de Valencia, BMN, CEISS, Liberbank y Caja 3.

Seguir la pista de sus activos en venta a través de las propias entidades cedentes no resulta fácil. No obstante, escudriñando en los portales inmobiliarios se pueden encontrar estos inmuebles con sus precios de venta actual.

Hagamos el seguimiento de los activos en venta de la Sareb a través del portal inmobiliario de NGC Banco. Fueron transferidos activos por un valor de 5.097 millones de euros. De ellos se puede perseguir el rastro de 3.900 en la web http://www.escogecasa.es/buscador/index.jsp, de los que 2.121 son viviendas. La mayoría, 1.596, a estrenar; el resto, usadas.

En la Comunidad de Madrid, la Sareb ofrece, a través de NGC, la venta de 390 inmuebles; 9 de ellos también se pueden alquilar. Entre las viviendas nuevas en la capital, un apartamento del Residencial Nuevo Valle, promovido por Reyal Urbis en la calle del Arte Pop, en el Ensanche de Vallecas (arriba). Su precio actual es de 156.100 euros. Dispone de 58,57 metros construidos, que se quedan en 40 útiles. Hace cinco años, todavía en construcción, la promotora lo ofrecía por 221.000 euros, con lo que el descuento aplicado es del 30%.

También en el Ensanche de Vallecas, en una promoción como Las Terrazas de Gran Vía (abajo a la derecha), inicialmente promovida por Habitat Inmobiliaria, hay inmuebles disponibles cuya propiedad ya ha pasado por tres manos, y la locura de precios es total. Los apartamentos que por precio no han pasado a la Sareb se venden por la propia Habitat a partir de 93.100 euros, mientras que uno similar Solvia-Sabadell lo rebaja a 66.000 euros. Entre los que han llegado a la Sareb desde NGC Banco, un piso de dos dormitorios, con 96 metros construidos, se vende por 294.400 euros, con una rebaja que ronda también el 30% respecto del precio máximo de hace un lustro.

Fuera de la capital, en Torrelodones, lo que ha llegado hasta la Sareb procedente de NGC es una promoción de 43 adosados en construcción cuya entrega (abajo a la izquierda) está prevista para dentro de un año. Están en el Área Homogénea Sur (AHS), en la parte posterior del casino.

Con la llegada del activo a manos del banco malo, algunos de los potenciales compradores interesados fueron llamados por los comerciales de la entidad financiera, a principios de febrero, para informarles de que los precios se habían incrementado ligeramente. Parten de 335.000 euros para una superficie construida en torno a 300 metros cuadrados, prácticamente un 60% menos de lo que un inmueble similar en esta zona costaba en el punto álgido de la burbuja.