Hoteles, comercios y oficinas cambian de manos obligadas o para buscar plusvalías

Oficinas, hoteles y centros comerciales, especialmente si proporcionan rentas desde el primer momento, están en el punto de mira de inversores nacionales y extranjeros, sabedores de que algunos propietarios se están viendo obligados a vender a un precio tentador.

Entidades financieras como Bankia, Catalunya Caixa o Novagalicia, para cumplir con los requerimientos recogidos en el memorando por el que han recibido los casi 40.000 millones para su recapitalización, y los promotores inmobiliarios —en concurso, preconcurso o en refinanciación— porque no les queda otra, están atados de pies y manos, y son sus bancos acreedores los que deciden qué hacer con algunos de los cada vez menos activos que atesoran, con reducciones superiores al 50% respecto al precio de mercado de hace apenas cuatro años.

En el tramo final del pasado ejercicio, solo una operación, la de la venta, por parte de CaixaBank, de 439 sucursales a una filial española de Inmobiliaria Carso, propiedad del mexicano Carlos Slim, por 428,2 millones de euros —con unas plusvalías antes de impuestos de 200 millones de euros—, estuvo en línea con el nivel que un año antes alcanzó la compra de Torre Picasso por Pontegadea, el vehículo inversor del fundador del Grupo Inditex, Amancio Ortega, pagando a FCC 400 millones de euros al contado.

Un  family office vinculado a la familia Tous compró dos edificios en la Diagonal de Barcelona

El Santander, en cambio, que estuvo a punto de cerrar la venta de la madrileña manzana de Canalejas hace cinco años por 350 millones al inversor vasco R&A Palace Gestión, lo ha hecho por 135 millones menos.

En la negociación, el grupo OHL, presidido por Juan Miguel Villar, ha ejercido la opción de compra para quedarse por 215 millones los edificios históricos que la entidad cántabra ha ido heredando entre la calle de Alcalá y la carrera de San Jerónimo, tras mil y una fusiones. El objetivo, una rehabilitación integral para vender lujo junto a la Puerta de Sol: un hotel, un espacio comercial y apartamentos.

La rotación de activos también le ha permitido obtener plusvalías, de unos 20 millones en apenas cuatro años, al fondo inmobiliario Deka al vender a un inversor español la sede del BBVA en la plaza de Cataluña de Barcelona por unos 100 millones. Una operación asesorada por Resource Capital Partners. El inmueble, de casi 14.000 metros cuadrados, está alquilado al banco hasta 2044.

El fondo de inversión alemán compró al banco su sede en la Ciudad Condal, en febrero de 2009, por 82 millones. Fue entonces el primer paso en firme del Proyecto Árbol porque el BBVA buscaba más de 1.000 millones con los que financiar su nueve sede en Las Tablas (Madrid).

Hoy nadie daría más de 300 millones por la Torre Foster si inquilinos

Quien no ha obtenido plusvalías, sino todo lo contrario, han sido los alemanes del ahora Hypothekenbank —antes Eurohypo—. Llevaban meses tratando de liquidar los activos de la inmobiliaria Monteverde, en concurso hace dos años, y aunque las cuantiosas pérdidas ya estaban provisionadas, tampoco era cuestión de regalarlos.

Al final, los fondos oportunistas Anchorage y Värde han pagado unos 45 millones de euros por tres inmuebles en Madrid (plaza de España y Príncipe de Vergara), mientras que los dos de Barcelona, en plena Diagonal, se los ha quedado, por un precio similar un family office vinculado a la familia Tous.

En el caso de los inmuebles de la capital se trata de una operación de inversión y promoción, ya que todos los edificios requieren de rehabilitación -el de la plaza de España ha sufrido un deterioro añadido al haber estado okupado durante meses- para poder ofrecerlos en alquiler o venderlos ya reformados. Los fondos ya han contactado con la inmobiliaria Alza Real Estate para llevar a cabo la remodelación y gestión.

Otros segmentos del sector terciario, como los hoteles, también se han movido en las últimas semanas. Meliá aprovechó las horas previas a la Nochebuena para comunicar el cierre de dos operaciones con plusvalías de casi 30 millones de euros. Por un lado, la venta del hotel Tryp Bellver, en Palma de Mallorca, y la cesión del Magalluf Park a Producciones del Parque, propietaria del parque de atracciones Katmandú Park de Magalluf, también en la isla mallorquina, para crear un nuevo complejo en el propio parque.

Con vistas al futuro inmediato, habrá que esperar novedades por la obligada desinversión patrimonial de Bankia. Si ha transferido algún inmueble ya a la Sareb, se sabrá cuando el banco malo publique los activos traspasados. Si no lo ha hecho, tendrá que proceder a enajenaciones en breve plazo.

Hay operaciones de venta abiertas como la del edificio del antiguo Palacio de la Música, en plena Gran Vía, de Caja Madrid, por el que pide, remodelado, unos 50 millones de euros y sobre el que pesa una hipoteca de 14. Fue adquirida en 2008 por la Fundación.

También habrá que ver qué decisión se toma sobre la patata caliente de la Torre Foster, el rascacielos comprado por 815 millones a Repsol en julio de 2007 bajo la presidencia de Miguel Blesa. Hoy nadie daría más de 300 millones por un inmueble grandioso, pero sin inquilinos.

En cuanto a los centros comerciales, un fondo soberano tailandés lleva semanas negociando con Inmobiliaria Chamartín para la venta de la red de centros Dolce Vita, operación ligada a la refinanciación de su deuda en marcha desde hace meses.