Mercado de la vivienda: ajustes, cambios de regulación, desahucios y banco malo

En 2012 destacó la mayor intensidad de los descensos de precios en el mercado de la vivienda respecto de los cuatro años de ajuste precedentes. En dicho año persistió la reducción de la nueva oferta de viviendas. La construcción residencial detrajo medio punto porcentual a la variación anual del PIB. Destacaron los cambios en la regulación, tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria que más afecta al subsector inmobiliario. La tensión social por los desahucios provocó la introducción de medidas de protección a los hogares más vulnerables. El año se cerró con la creación del banco malo, del que destaca tanto su amplia dimensión como la conveniencia de precisar una estrategia clara de actuación en 2013.

De un ajuste total a la baja de los precios de la vivienda de alrededor del 30% en algo menos de cinco años, en 2012 tuvo lugar el descenso anual más acusado. Destacó el retroceso del índice de precios de vivienda del INE (-14,4% en el tercer trimestre de 2012). Los mayores descensos de los precios de las viviendas aparecen ligados a los cambios en la regulación que supusieron los dos reales decretos Guindos, esto es, el 2/2012 y el 18/2012, introducidos en el primer semestre de 2012. Dichas normas obligaron a aumentar sustancialmente en 2012 las provisiones correspondientes a los activos tóxicos asociados con el mercado inmobiliario existentes a 31 de diciembre de 2011 en los balances bancarios.

Los factores determinantes de la demanda de vivienda presentaron una evolución negativa en 2012. El fuerte retroceso del empleo ha dado lugar a que a fines de 2012 hubiese en España 17,5 millones de hogares y 16,3 millones de empleos. En este sentido, el último Censo de Población de 2011, referido al 1 de noviembre de 2011, ha subrayado el importante envejecimiento de la población española. El intervalo de población situado entre los 20 y los 35 años, que aporta la mayor creación neta de hogares, ha descendido en casi 600.000 personas entre 2001 y 2011. Esta circunstancia, unida al saldo migratorio negativo iniciado en 2011, implica que el ritmo potencial de creación de nuevos hogares va a descender de forma acusada en España.

La mejoría producida en las condiciones de acceso a la vivienda en propiedad en España en 2012, derivada de los descensos de los precios de las viviendas y de los menores tipos de interés, no se ha traducido en mayores volúmenes de financiación a comprador. Las entidades de crédito han financiado las compras de las viviendas situadas en sus balances, y ha sido problemático conseguir créditos para el mercado de la vivienda usada.

La evolución del crédito bancario será decisiva para el sector residencial en 2013

La restricción crediticia ha estimulado el acceso a la vivienda de alquiler. Dicha forma de acceso supone ahora la única posibilidad de acceso a la vivienda, ante la práctica desaparición del instrumento tradicional, la construcción de viviendas protegidas para la venta y el alquiler, y la supresión en 2012 de las nuevas ayudas a los inquilinos.

En 2012 las hipotecas registradas superaron a las compraventas de viviendas. Una parte de las ventas se realiza sin préstamo hipotecario, posiblemente por inversores, fondos de inversión y extranjeros. Las viviendas iniciadas se habrán situado en torno a las 45.000 y las terminadas se habrán aproximado a las 135.000. El stock de viviendas de nueva construcción a la venta se mantuvo en el entorno de las 700.000.

El proyecto de nueva ley de arrendamientos urbanos pone las cosas más fáciles a los arrendadores. El plazo máximo de los contratos desciende desde cinco hasta tres años, no se establece ningún indicador para la actualización anual de las rentas y el propietario puede recuperar la vivienda sin demasiado esfuerzo por razones familiares, sin que dicha circunstancia figure en el contrato de arrendamiento. El nuevo Plan de Vivienda anunciado carece de empuje económico, resultando casi por completo prescindible. Por otra parte, la nueva Ley de Costas revela la distancia entre un discurso oficial supuestamente renovador del modelo productivo y una actuación práctica a todas luces continuista del viejo modelo que ha llevado a la economía española a la actual situación.

El inicio de 2013 se presenta problemático, una vez desaparecidas las ventajas fiscales existentes hasta 2012. Desde el 1 de enero de 2013 el tipo del IVA aplicable a las ventas de viviendas habituales de nueva construcción ascenderá desde el 4% del precio de la vivienda hasta el 10%. La influencia de la Unión Europea ha dado lugar a que la desgravación en el IRPF por compra de vivienda desaparezca para las nuevas adquisiciones de vivienda habitual (15% anual de 9.040 euros por adquirente) desde la misma fecha.

El ritmo potencial de creación de nuevos hogares va a descender de forma acusada

En 2013 será decisiva la evolución del crédito bancario para el mercado de vivienda. Hasta ahora las mayores provisiones introducidas en 2012, el difícil acceso a los mercados mayoristas de dinero por las entidades de crédito españolas y el amplio volumen de activos reales inmobiliarios en los balances bancarios han explicado la persistente restricción crediticia. Está por ver si este panorama mejorará en el nuevo año.

En el Memorándum de Entendimiento firmado entre el Gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012, que instrumentó la ayuda a España para sanear el sistema financiero, se previó la creación de una sociedad de gestión de activos que compraría los activos tóxicos de los bancos y “los administraría con el fin de obtener su valor a largo plazo”. Dicha sociedad, Sareb, creada con mayor capital privado que público, compra los activos a los bancos participantes (grupos 1 y 2) con un descuento medio del 63% en los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Los recursos básicos de Sareb para efectuar tales compras proceden sobre todo de emisiones de deuda con garantía estatal.

La transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1 se ha realizado en 2012, con un valor aproximado de 35.000 millones de euros. Los activos procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que el balance de Sareb ascenderá a 55.000 millones de euros en 2013. El banco malo administrará así unos 89.000 pisos y unos 13 millones de metros cuadrado de suelo. La presencia de Sareb en el mercado de vivienda será un dato a considerar desde 2013. De vez en cuando habrá que tener en cuenta que dicha entidad está ahí para ayudar al sistema financiero a sanearse y que “deberá de minimizar las posibles distorsiones en los mercados que se deriven de su actuación” (BCE, Dictamen del 14 de diciembre de 2012 sobre las sociedades de gestión de activos).

Julio Rodríguez López es expresidente del Banco Hipotecario de España y miembro de Economistas contra la Crisis.