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El Gobierno limita el tamaño del banco malo a un máximo de 90.000 millones

Economía cree que “tendrá más beneficios” a partir de los siete años

La sociedad pagará a las entidades con bonos, pero no elevará la deuda pública

El Ejecutivo espera aprobar la ley el viernes 16 de noviembre

La entidad, que se llamará "Sareb", tendrá un tercio de consejeros independientes

Además de activos inmobiliarios podrá recibir créditos a pymes e hipotecas

El ministro de Economía, Luis de Guindos.
El ministro de Economía, Luis de Guindos. EFE

El Gobierno quiere aprobar el viernes 16 de noviembre el real decreto que desarrolla la creación del banco malo al que las entidades podrán traspasar sus activos inmobiliarios tóxicos, según han informado hoy fuentes del Ministerio de Economía. El Gobierno ha elevado a consulta pública el texto que quiere aprobar y en él se fija el valor de transmisión de los activos que se transfieran "no podrá exceder de 85.000–90.000 millones de euros, según su valor teórico contable en el momento de la transferencia".

El banco malo se llamará Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., denominación que se simplifica como "Sareb", aunque no se corresponde con sus siglas. La Sareb se constituirá por un período de tiempo limitado, a determinar en sus estatutos, que no podrá ser superior a 15 años.

El Gobierno ha elevado a consulta pública el texto que quiere aprobar

El objetivo es que el Consejo de Ministros de mediados de noviembre apruebe la norma, que se publicaría al día siguiente y entraría en vigor el lunes 19 de noviembre. Para cumplir con ese calendario, el Ministerio de Economía ha elevado desde hoy a consulta pública y hasta el próximo 25 de octubre el proyecto del real decreto.

El texto elevado a consulta establece que además de activos inmobiliarios y crédito promotor, en el banco malo, "el FROB podrá también ordenar la transferencia obligatoria de préstamos o créditos al consumo o a pequeñas y medianas empresas, de préstamos o créditos garantizados con hipotecas residenciales y de cualesquiera otros activos no incluidos en dichos apartados, siempre que esos activos se encuentren especialmente deteriorados o que su permanencia en balance se considere perjudicial para la viabilidad de la entidad". La apreciación de la concurrencia de estas circunstancias requerirá informe previo del Banco de España. Asimismo, el banco malo podrá recibir en aportación de inversores institucionales otros activos de similar naturaleza a los citados.

El FROB, gran accionista

Fuentes del Ministerio de Economía aseguraron que, según los cálculos iniciales, el dinero invertido “será sensiblemente menor que los 90.000 millones anunciados”, aunque no precisaron más. El capital ascenderá al 10% de lo que gaste Sareb. El fondo de rescate, FROB, será accionista con menos del 50%, pero no se conoce la participación exacta porque los futuros socios no cerrarán el acuerdo para entrar hasta que se cierren las condiciones. Según fuentes de Economía, el fondo de rescate de la UE puede poner dinero para el banco malo. Si fuera así, lo podría hacer a través del FROB, por lo que quizá el Estado no tenga que hacer un desembolso en metálico.

Las características del banco malo

Nombre. El banco malo se denomina Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, SA, que se simplifica como Sareb. Se constituirá por un plazo máximo de 15 años.

Accionistas. Podrán ser accionistas de la Sareb: el FROB, los bancos, las aseguradoras, las empresas de servicios de inversión, los fondos de inversión, las gestoras de fondos, las sociedades y fondos de capital-riesgo, las sociedades de garantía recíproca, las entidades extranjeras que ejerzan las actividades típicas de las anteriores y el BEI, entre otros. La participación pública será inferior al 50% del capital.

Consejo. El Consejo de Administración de la Sareb tendrá de 5 a 15 miembros con experiencia de al menos cinco años. Un tercio serán independientes.

Activos a transferir. Inmuebles. Activos adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con la financiación de suelo para promoción inmobiliaria en España o con la financiación de construcciones o promociones inmobiliarias en España cuyo valor neto contable sea superior a 100.000 euros.

Activos a transferir. Préstamos o créditos para la financiación de suelo, construcciones o promociones inmobiliarias en España, en curso o terminadas, o vinculados de otra forma al sector inmobiliario, de más de 250.000 euros, aunque estén al corriente de pago.

Activos a transferir. Acciones, participaciones sociales o aportaciones al capital de sociedades del sector inmobiliario o de sociedades vinculadas a ellas.

Activos a transferir. Otros. El FROB podrá también ordenar la transferencia obligatoria de préstamos o créditos al consumo, a pymes, hipotecas residenciales y otros, siempre que estén especialmente deteriorados o amenacen la viabilidad de la entidad.

Valoraciones. El Banco de España determinará el valor de transmisión mediante informes encargados a uno o varios expertos independientes. Se hará la valoración por muestreo salvo para activos de más de 20 millones, donde se hará de forma individualizada. Las valoraciones del examen de Oliver Wyman serán válidas, de modo que el Banco de España pueda dar luz verde el 26 de noviembre a los primeros traspasos.

En cuanto a la rentabilidad, fuentes del departamento que dirige Luis de Guindos comentaron que el Sareb dará más beneficios a partir de “la mitad o el último tercio de su vida”. Esto implica que tendrá dificultades entre siete y diez años, ya que la vida del Sareb son 15 años como máximo. Esta situación puede exigir que los socios tengan que acudir a ampliaciones de capital, un factor que puede desalentar la entrada en el capital. Economía dijo estar segura de que habrá socios que compren la mayoría del capital de Sareb.

Sin embargo, algunos ejecutivos, como Mario Fernández, presidente de Kutxabank, ya ha declarado que no entrará en el banco malo (“haremos uno propio”) porque entiende que exigirá años de desembolso. No obstante, el banco malo aceptará que los socios aporten activos inmobiliarios para pagar las acciones de la sociedad.

Bonos con garantía del Tesoro

El Sareb pagará a las entidades con bonos emitidos por esa sociedad, que tendrán la garantía del Tesoro. Por lo tanto, las entidades que los reciban podrán descontarlos en el Banco Central Europeo para obtener liquidez. Sin embargo, no computarán como deuda pública, ya que el Tesoro solo es avalista de la emisión y el estado no tendrá mayoría del capital. Si el Sareb tuviera problemas de solvencia, entonces sí podría contabilizarse como deuda y quizá como déficit.

El Sareb se dividirá en varias filiales o fondos, cada uno especializada en un tipo de activo “para que sea más fácil gestionarla y encontrar compradores”. El banco malo no venderá, en principio, pisos a particulares porque se entiende que se quedará, sobre todo, con grandes promociones de viviendas o suelo improductivo. No obstante, podrá tener pisos que estén en proceso de desahucio de algunas entidades. Sareb estará más volcado en empresas y profesionales del sector.

El banco malo se nutrirá obligatoriamente de los activos de las cuatro entidades nacionalizadas: BFA-Bankia, Novagalicia, CatalunyaCaixa y Banco de Valencia. Pero otros bancos que tengan ayudas del Estado —y el que lo desee— podrán aportar activos.

Perfil variado para los accionistas

Podrán ser accionistas de la Sareb el FROB, los bancos, aseguradoras, fondos de inversión, gestoras de fondos y pensiones, las sociedades y fondos de capital-riesgo, las sociedades de garantía recíproca, las entidades extranjeras de un carácter similar, el Banco Europeo de Inversiones, las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario y otras entidades similares. "La adquisición de la condición de accionista por cualquier otra persona o entidad distinta de las anteriores exigirá la previa autorización del Ministerio de Economía y Competitividad", dice la norma. En ningún caso la participación pública podrá ser igual o superior al 50% del capital de la sociedad.

El consejo de administración estará integrado por un mínimo de 5 y un máximo de 15 miembros. Todos los miembros del consejo de administración serán personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional y deberán poseer conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus funciones, para lo que se exige un mínimo de cinco años en funciones de alta administración, dirección, control o asesoramiento de entidades financieras o funciones de similar responsabilidad en otras entidades públicas o privadas dedicadas a la gestión de activos inmobiliarios.

Al menos una tercera parte de los miembros del consejo de administración, serán consejeros independientes, conforme a la definición del Código de Buen Gobierno Corporativo. Inicialmente se nombrarán a dedo, aunque luego la comisión de nombramientos tendrá que ratificar su independencia.

Un informe cada seis meses

Con carácter semestral, la Sareb elaborará un Informe de Actividad en el que detallará de manera sistemática y fácilmente comprensible los datos esenciales de su actuación. El informe será puesto a disposición del público a través de la página electrónica de la Sareb.

Las entidades obligadas a traspasar activos al banco malo, aquellas que requieran ayudas públicas, deberán transmitir los inmuebles tóxicos de más de 100.000 euros y los créditos de más de 250.000 euros.

En concreto, deberán traspasar los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con la financiación de suelo para promoción inmobiliaria en España o con la financiación de construcciones o promociones inmobiliarias en España, cualquiera que sea su antigüedad en balance, siempre que figuren en los balances de las entidades de crédito o de cualquier sociedad de su grupo económico a 30 de junio de 2012 y cuyo valor neto contable sea superior a 100.000 euros.

También los préstamos o créditos para la financiación de suelo, para promoción inmobiliaria en España o para la financiación de construcciones o promociones inmobiliarias en España, en curso o terminadas, cualquiera que sea su antigüedad y clasificación contable; préstamos o créditos a sociedades del sector inmobiliario o a sociedades vinculadas a ellas (o garantizados, directa o indirectamente por las mismas), que se encuentren clasificados en las categorías de riesgo dudoso, subestándar o normal; los préstamos o créditos garantizados mediante instrumentos representativos del capital social o valores representativos de deuda de sociedades del sector inmobiliario o de sociedades vinculadas a ellas, y los préstamos participativos concedidos a sociedades del sector inmobiliario o a sociedades vinculadas a ellas, cualquiera que sea su antigüedad y clasificación contable.

También se traspasarán al banco malo las acciones, participaciones sociales o aportaciones al capital de sociedades del sector inmobiliario o de sociedades vinculadas a ellas.

Informes para valorar los activos

El Banco de España determinará el valor de transmisión de los activos que se han de transferir a las sociedades de gestión de activos sobre la base de la estimación de su valor económico mediante informes de valoración encargados a uno o varios expertos independientes. Se define valor económico como una "estimación realista del valor presente de un activo que la entidad obtendría de una venta no forzada, maximizándose el uso de datos relevantes observables de mercado y minimizando los no observables tanto como sea posible".

Las nacionalizadas traspasarán activos adjudicados o recibidos en pago de deudas relacionadas con la financiación de suelo para promoción

La valoración realizada por experto o expertos independientes deberá fundarse en el análisis de muestras representativas de las categorías de activos que se han de transmitir, pero se realizarán (sin muestra, sino de forma individual) valoraciones de todos aquellos activos cuyo valor individual en libros supere los 20 millones de euros. Este umbral podrá ser modificado mediante circular del Banco de España. Los gastos relativos a las tasaciones serán por cuenta de la entidad de crédito transmitente.

Parte del trabajo, sin embargo, ya está avanzado, porque el informe realizado por un experto independiente(Oliver Wyman) antes de la entrada en vigor del real decreto del banco malo como parte del ejercicio de prueba de resistencia y de valoración de activos del sistema financiero español, será válido para la determinación del valor de transmisión. “El precio se fijará para que la sociedad gane dinero, pero sin bajar tanto las valoraciones que se hunda el mercado inmobiliario”, aclararon fuentes de Economía. Esta es la clave de éxito del proyecto. Las entidades ya han realizado o tienen que realizar fuertes provisiones inmobiliarias por los decretos de febrero y mayo, por lo que no tendrán un gran esfuerzo adicional.